Immobilien auf Mallorca in 2022 | Luxusmakler packt aus

Wie läuft der Immobilienmarkt auf Mallorca wirklich, und was hat das steigende Zinsniveau damit zu tun? Johannes spricht in dieser Folge mit Sebastian Heiland, Inhaber von York Agent und Luxusmakler auf Mallorca, über die aktuelle Marktlage, typische Käuferprofile und die Frage, ob der Zweitwohnsitzmarkt auf der Baleareninsel überhaupt von der Zinswende betroffen ist. Der Vergleich mit dem deutschen Immobilienmarkt bringt dabei einige interessante Unterschiede ans Licht.

Der Mallorca-Markt ist kein normaler Immobilienmarkt

Der entscheidende Punkt, den Sebastian gleich zu Beginn klarstellt: Der Zweitwohnsitzmarkt auf Mallorca funktioniert nach anderen Regeln als der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland. In Deutschland kaufen Menschen ein Haus oder eine Wohnung, weil sie es brauchen. Sie wollen einziehen, langfristig wohnen, vielleicht eine Familie gründen. Das erzeugt einen gewissen Kaufdruck, der dazu führt, dass Menschen Finanzierungen aufnehmen, auch wenn die Konditionen nicht ideal sind.

Auf Mallorca ist das komplett anders. Kein Mensch braucht ein Ferienhaus auf Mallorca. Niemand muss dort kaufen, um sechs Wochen im Jahr Urlaub zu machen. Das klingt simpel, hat aber enorme Auswirkungen darauf, wie der Markt auf externe Schocks wie steigende Zinsen reagiert oder eben nicht reagiert.

Sebastian arbeitet mit York Agent im Zweitwohnsitzsegment ab einer Million Euro aufwärts. Viel läuft sich im Bereich zwischen drei und zehn Millionen Euro. Anfragen unter 500.000 Euro bekommt er zwar vereinzelt, aber das ist klar nicht der Schwerpunkt seines Marktes. Wer also glaubt, auf Mallorca ein günstiges Objekt zu finden, das er mit einer klassischen Vollfinanzierung stemmt, ist dort schlicht falsch aufgestellt.

80 Prozent Cash-Käufer: Zinspolitik trifft diesen Markt kaum

Eine der auffälligsten Aussagen im Gespräch: Rund 80 Prozent der Käufer auf Mallorca sind Cash-Käufer. Das bedeutet nicht zwingend, dass jemand einen Koffer voller Scheine mitbringt, sondern dass die Kaufsumme per Überweisung bezahlt wird, ohne eine Bankfinanzierung in Anspruch zu nehmen.

Finanzierungen auf Mallorca haben laut Sebastian häufig einen anderen Hintergrund: Sie dienen dazu, Vermögenssteuer zu sparen. In Spanien gibt es Freibeträge bei der Vermögenssteuer, und eine offene Finanzierungsverbindlichkeit wird als Kostenfaktor gerechnet, auf den keine Vermögenssteuer anfällt. Das ist also ein steuerstrategischer Ansatz und kein Zeichen dafür, dass sich jemand die Immobilie nicht leisten kann.

Hinzu kommt, dass in Spanien der variable Zinssatz traditionell weiter verbreitet ist als in Deutschland. Wer dort eine Finanzierung aufnimmt, tut das oft zu variablen Konditionen, was bei steigenden Zinsen natürlich eine andere Ausgangssituation schafft als ein langfristig festgeschriebener Zins hierzulande.

Die Konsequenz aus alledem: Die Zinswende, die in Deutschland viele Käufer aus dem Markt gedrängt hat, hat auf Mallorca kaum Wirkung entfaltet. Die Menschen, die dort kaufen, haben das nötige Kapital auf dem Konto und sind nicht darauf angewiesen, günstige Finanzierungskonditionen abzuwarten.

Wer kauft überhaupt Immobilien auf Mallorca?

Das typische Käuferprofil auf Mallorca unterscheidet sich deutlich von dem, was man aus dem deutschen Markt kennt. Sebastian beschreibt die Hauptzielgruppe so:

• Unternehmer, die einen erfolgreichen Exit hinter sich haben
• Family Offices, die Kapital sicher und diversifiziert anlegen wollen
• Menschen, die Firmenanteile verkauft haben und das freigewordene Kapital investieren
• Wohlhabende Privatpersonen, die bereits Zinshäuser und Immobilien in Deutschland besitzen und ihr Portfolio erweitern wollen

Prominente Käufer gibt es zwar auch, Fußballer und andere bekannte Persönlichkeiten kaufen auf der Insel, aber das ist die Ausnahme und nicht der Regelfall. Der Großteil der Transaktionen läuft diskret ab, und gerade bei prominenten Käufern ist eine gewisse Öffentlichkeit bei der Vertragsunterzeichnung alles andere als erwünscht. Die Bild-Zeitung steht sonst schnell vor der Tür.

Das zentrale Motiv der Käufer ist also nicht Renditeoptimierung im klassischen Sinne, sondern sichere Kapitalanlage und Diversifikation. Wer in Deutschland bereits ein gut aufgestelltes Immobilienportfolio hat, schaut sich nach weiteren Anlagemöglichkeiten um. Mallorca bietet dafür aus mehreren Gründen interessante Rahmenbedingungen.

Bauland ist begrenzt, Preise bleiben stabil

Ein struktureller Vorteil von Mallorca als Investitionsstandort liegt in der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland. Die Insel ist eine Insel, mehr Fläche kommt nicht dazu. Gleichzeitig sind die Bauvorschriften streng: Das Tramuntana-Gebirge steht unter Naturschutz, Baugenehmigungen auf Dachterrassen werden restriktiver gehandhabt, neue Regelungen verbieten beispielsweise das nachträgliche Setzen eines Pools auf einer Penthouse-Dachterrasse.

Das hat eine direkte Auswirkung auf den Wert bestehender Objekte: Penthouses mit einem Pool auf der Dachterrasse, die schon heute existieren, werden preislich stabil bleiben oder weiter steigen, weil sie schlicht nicht mehr so nachgebaut werden können.

Dazu kommt die touristische Entwicklung der Insel. Mallorca positioniert sich zunehmend in Richtung Qualitätstourismus. Das politische Ziel lautet, die Insel als Vier- bis Fünf-Sterne-Destination weiterzuentwickeln. Massentourismus soll eingedämmt werden. Das klingt nach politischer Agenda, wirkt sich aber direkt auf die Attraktivität und Werthaltigkeit von hochpreisigen Immobilien aus.

Johannes merkt an, dass er den Mallorca-Markt auch für sich selbst beobachtet, weil das Fix-and-Flip-Thema dort grundsätzlich interessant wäre. Sein subjektiver Eindruck: Es hat sich preislich nicht viel verändert. Die Preise sind weitgehend dort, wo sie vorher waren. Gleichzeitig ist der Markt durch die oft exklusive, nicht öffentliche Vermarktung der Objekte schwer zu durchblicken. Viele Immobilien werden gar nicht erst öffentlich inseriert.

Schnäppchen? Eher nicht, zumindest nicht auf dem freien Markt

Johannes fragt Sebastian direkt, ob es noch Schnäppchen auf Mallorca gibt. Die ehrliche Antwort: Auf dem freien Markt kaum. Wer günstige Objekte mit Wertsteigerungspotenzial findet, ist meist seit Jahrzehnten in den lokalen Strukturen verwurzelt. Erfahrene Großinvestoren, die über ihre firmeneigenen Netzwerke direkt an Objekte herantreten, bevor diese überhaupt auf den Markt kommen, haben dort einen klaren Vorteil.

Das Modell funktioniert so: Ein Haus kostet auf dem Markt fünf Millionen Euro, wird aber gezielt angekauft, komplett entkernt und dann als hochwertig saniertes Objekt für deutlich mehr verkauft. Das klingt nach Fix and Flip, ist es im Kern auch, funktioniert aber nur mit den richtigen lokalen Handwerkern, dem nötigen Fachwissen und einem gut funktionierenden Netzwerk vor Ort.

Wer heute als Außenstehender nach Mallorca kommt, die Sprache nicht spricht, die lokalen Gegebenheiten nicht kennt und keine etablierten Kontakte hat, wird dort nicht einfach ein Schnäppchen aufgabeln. Der Markt ist zu intransparent und die etablierten Akteure zu gut vernetzt. Das ist kein Kritikpunkt, sondern eine realistische Einschätzung, die jeden vor falschen Erwartungen schützt.

Eigenkapital ist auch auf Mallorca Pflicht

Wer auf Mallorca im günstigeren Segment, also unter 500.000 Euro, eine Finanzierung aufnehmen möchte, sollte wissen: Eine 100-Prozent-Finanzierung gibt es dort nicht. In der Regel werden zehn bis zwanzig Prozent Eigenkapital verlangt, plus Kaufnebenkosten. Die Nebenkosten in Spanien liegen dabei bei rund zehn bis zwölf Prozent, was vergleichbar mit deutschen Verhältnissen ist.

Wer allerdings Kapital im zweistelligen Millionenbereich mitbringt, findet über internationale Bankstrukturen natürlich andere Möglichkeiten. Aber das ist eine andere Liga und betrifft die wenigsten.

Was bedeutet das für den deutschen Immobilienmarkt?

Der Vergleich mit Deutschland zeigt, wie unterschiedlich die Märkte ticken. In Deutschland hat die Zinswende von unter einem Prozent auf rund drei Prozent die Nachfrage spürbar gebremst. Viele potenzielle Käufer können sich die monatlichen Raten nicht mehr leisten oder warten auf sinkende Preise. Auf Mallorca fällt dieser Mechanismus weitgehend weg, weil der Käufer eben nicht auf günstige Finanzierung angewiesen ist.

Was bleibt, sind Käufer, die aus anderen Gründen abwarten: Sie schauen, ob sie in Deutschland ihr bestehendes Portfolio umstrukturieren oder refinanzieren sollten, bevor sie neues Kapital auf Mallorca binden. Das reduziert die Nachfrage etwas, führt aber nicht zu Preisrückgängen, weil gleichzeitig das Angebot begrenzt bleibt.

Johannes deutet am Ende des Gesprächs auch an, dass sich die Zinsentwicklung möglicherweise wieder beruhigt oder sogar leicht nach unten bewegt. Ob das den deutschen Markt schnell belebt, bleibt abzuwarten. Für Mallorca spielt es ohnehin eine untergeordnete Rolle.

Fazit: Mallorca ist kein klassisches Investitionsobjekt, sondern Kapitalanlage für Wohlhabende

Der Mallorca-Markt ist faszinierend, aber er ist kein Markt für jedermann. Wer dort kauft, hat in der Regel bereits ein solides Fundament in Deutschland und sucht nach Möglichkeiten, weiteres Kapital sicher und langfristig zu investieren. Der Zweitwohnsitzcharakter, die hohe Cash-Quote unter den Käufern und die strukturellen Einschränkungen beim Bauland machen Mallorca zu einem stabilen, aber schwer zugänglichen Markt.

Fix and Flip ist dort theoretisch möglich, aber nur für diejenigen, die die lokalen Strukturen kennen, die Sprache sprechen und ein verlässliches Handwerkernetz aufgebaut haben. Wer das noch nicht hat, sollte erst einmal zuschauen, lernen und sich gegebenenfalls an erfahrene Akteure vor Ort wenden. Sebastian Heiland von York Agent ist dabei ein guter Ansprechpartner für alle, die sich ernsthaft mit dem Mallorca-Markt beschäftigen wollen.