Immobilien auf Mallorca in 2022 | Luxusmakler packt aus

Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt auf Mallorca in Zeiten steigender Zinsen und hoher Inflation? Johannes hat sich Luxusmakler Sebastian Heiland von York Agent geschnappt, der auf Mallorca im Zweitwohnsitzmarkt ab einer Million Euro tätig ist und gleichzeitig den Frankfurter Markt im Blick hat. Im Video sprechen die beiden offen darüber, wer auf Mallorca kauft, wie gezahlt wird und warum der Markt dort ganz anderen Regeln folgt als in Deutschland.

Mallorca vs. Deutschland: zwei grundverschiedene Immobilienmärkte

Wer den deutschen Immobilienmarkt kennt, denkt bei steigenden Zinsen sofort an sinkende Nachfrage. In Deutschland kaufen die meisten Menschen eine Immobilie, weil sie es langfristig wollen oder brauchen. Das Eigenheim ist auf 20, 30 oder sogar 50 Jahre geplant. Es gibt also einen echten Kaufdruck, und dieser Druck reagiert direkt auf Finanzierungskosten.

Auf Mallorca ist das komplett anders. Niemand braucht ein Ferienhaus, um sechs Wochen im Jahr dort Urlaub zu machen. Der Zweitwohnsitzmarkt funktioniert nach einer anderen Logik. Wer dort kauft, tut es aus anderen Motiven: Vermögensanlage, Diversifikation, Lifestyle. Das bedeutet auch: Wer es sich nicht leisten kann oder will, kauft schlicht nicht. Er fällt einfach weg, ohne den Markt zu belasten.

Genau das macht den Mallorca-Markt so robust gegenüber dem aktuellen Zinsanstieg. Während in Deutschland Käufer durch gestiegene Finanzierungskosten aus dem Markt gedrängt werden, bleibt auf Mallorca der Grundton stabil, weil die Käuferschicht schlicht nicht auf günstige Kredite angewiesen ist.

80 Prozent Cash-Käufer: So wird auf Mallorca bezahlt

Sebastian Heiland schätzt, dass rund 80 Prozent der Käufer auf Mallorca ohne Bankfinanzierung kaufen. Das bedeutet nicht unbedingt, dass jemand den Koffer mit Geldscheinen anschleppt. Gemeint sind Käufer, die ausreichend Kapital auf dem Konto haben und den Kaufpreis einfach überweisen, ohne vorher eine Finanzierung zu beantragen.

Finanzierungen gibt es auf Mallorca durchaus, aber sie haben oft einen ganz anderen Hintergrund: die Vermögensteuer. In Spanien gibt es Freibeträge bei der Vermögensteuer. Wer eine Finanzierung aufnimmt, kann die Verbindlichkeit als Kostenfaktor geltend machen, auf den keine Vermögensteuer fällt. Kurz gesagt: Wer finanziert, tut das oft aus steuerstrategischen Gründen, nicht weil er das Geld nicht hätte.

Dazu kommt, dass in Spanien variabel verzinste Darlehen gang und gäbe sind. Der in Deutschland übliche Langfristzins mit festem Zinssatz ist dort eher die Ausnahme. Wer also auf Mallorca finanziert, sollte das im Hinterkopf behalten.

Preise und Käuferschicht: ab einer Million ist normal

Sebastian bewegt sich mit York Agent im Segment ab einer Million Euro. Erste Anfragen bekommt er schon ab rund 850.000 Euro, aber der eigentliche Schwerpunkt liegt deutlich höher. Drei bis zehn Millionen Euro sind im Premiumsegment auf Mallorca kein seltener Preisrahmen, sondern die Realität.

Wer kauft dort? Entgegen der populären Vorstellung sind es nicht hauptsächlich Prominente oder Fußballspieler. Klar, die gibt es auch, aber sie machen nicht den Großteil aus. Die typische Käuferschicht setzt sich laut Sebastian vor allem zusammen aus:

• Unternehmern, die einen erfolgreichen Exit gemacht haben
• Personen mit Family Office-Hintergrund
• Anteilseignern, die Unternehmensanteile verkauft haben
• Investoren, die in Deutschland bereits ein Immobilienportfolio aufgebaut haben und nun diversifizieren wollen

Das Muster ist also immer wieder ähnlich: Jemand hat in Deutschland Zinshäuser, Gewerbeimmobilien oder ein Unternehmen aufgebaut. Irgendwann stellt sich die Frage, wie man das Kapital weiter sicher anlegen kann. Mallorca bietet dann eine attraktive Antwort, nicht als erste Immobilie, sondern als Ergänzung zum Bestand.

Warum Mallorca als Kapitalanlage attraktiv bleibt

Bauland auf Mallorca ist knapp. Das Tramuntana-Gebirge steht unter strengem Naturschutz, die Bauvorschriften werden kontinuierlich verschärft. Ein konkretes Beispiel: Neue Regelungen untersagen es, auf Dachterrassen von Penthäusern nachträglich einen Pool zu errichten. Das bedeutet umgekehrt: Penthäuser, die bereits einen Pool auf der Terrasse haben, werden preislich weiter steigen oder mindestens stabil bleiben.

Diese strukturelle Angebotsknappheit ist ein entscheidendes Argument für die Wertstabilität. Man kann auf einer Insel von begrenzter Größe nicht einfach neues Bauland aus dem Boden stampfen. Das unterscheidet Mallorca fundamental von vielen Festlandsmärkten, wo neue Quartiere entstehen und das Angebot flexibler reagieren kann.

Hinzu kommt das Inflationsumfeld. Nach Corona ist viel Geld im Umlauf, die Inflation frisst an Kaufkraft. In diesem Umfeld suchen vermögende Anleger nach realen Werten. Immobilien auf Mallorca erfüllen dieses Kriterium: begrenztes Angebot, internationale Nachfrage, stabiles Preisniveau. Der Markt ist damit, zumindest im Luxussegment, weitgehend unabhängig von der Zinspolitik der EZB.

Was ist mit dem Segment unter 500.000 Euro?

Für Käufer im günstigeren Segment, also unter 500.000 Euro, sieht die Situation etwas anders aus. Dort kommt Fremdkapital eher ins Spiel. Spanische Banken verlangen in der Regel 10 bis 20 Prozent Eigenkapital plus Kaufnebenkosten. Eine 100-Prozent-Finanzierung ist nicht realistisch, auch bei guter Bonität nicht.

Die Kaufnebenkosten auf Mallorca liegen, ähnlich wie in Deutschland, bei rund 10 bis 12 Prozent. Das sollte man immer einplanen, egal in welchem Preissegment man sich bewegt. Wer also auf Mallorca mit Fremdkapital kaufen will und keine hohe Eigenkapitalquote mitbringt, bekommt schnell ein Problem, wenn die Finanzierungskosten steigen.

Im Beobachtungszeitraum des Videos hat sich laut Sebastian und Johannes aber subjektiv noch nicht viel geändert. Die Angebotspreise sind weiterhin auf dem gewohnten Niveau. Allerdings merken beide auch: Der Mallorca-Markt ist deutlich weniger transparent als der deutsche. Objekte werden oft exklusiv und diskret vermittelt, nicht jedes Angebot landet auf dem öffentlichen Markt. Das erschwert eine fundierte Marktbeobachtung erheblich.

Schnäppchen? Nur für die, die schon drin sind

Johannes fragt im Video direkt: Gibt es noch Schnäppchen auf Mallorca? Die ehrliche Antwort von Sebastian: Für Außenstehende kaum. Wer über Jahrzehnte im Markt tätig ist, große Investorennetzwerke hat und als erstes von einem Off-Market-Deal erfährt, kann natürlich zu attraktiven Konditionen kaufen. Diese Großinvestoren sind oft so aufgestellt, dass sie Objekte erwerben, die gar nicht erst auf den freien Markt kommen.

Ein typisches Szenario: Ein Grundstück für 1,5 Millionen Euro wird von einem erfahrenen Investor erkannt, dessen Potenzial eingeschätzt und direkt gekauft, bevor es öffentlich angeboten wird. Darauf entsteht dann ein Neubau im Wert von zehn Millionen Euro. Das ist Fix and Flip in der Luxusklasse. Aber für Neueinsteiger ohne Netzwerk, ohne lokale Handwerker und ohne Marktkenntnisse ist dieser Einstieg so gut wie nicht machbar.

Das ist übrigens kein Mallorca-spezifisches Problem. Auch in Deutschland gilt: Wer nicht vernetzt ist, findet keine wirklich guten Deals. Auf Mallorca ist dieser Effekt durch die Marktopazität und die internationale Konkurrenz nur noch ausgeprägter.

Mallorca vs. spanisches Festland: kein Vergleich

Ein wichtiger Punkt am Ende des Gesprächs: Was für Mallorca gilt, lässt sich nicht einfach auf das spanische Festland übertragen. Madrid, Barcelona oder die Costa del Sol funktionieren nach anderen Mechanismen. Mallorca profitiert von seiner Insellage, dem begrenzten Bauland, dem Naturschutz und der klaren Positionierung als Premiumreiseziel, das sich zunehmend Richtung 4- und 5-Sterne-Tourismus entwickelt. Diese Kombination ist auf dem Festland so nicht replizierbar.

Sebastians Fazit: Mallorca bleibt als Immobilienstandort stabil. Die Insel ist durch ihre strukturellen Besonderheiten gut abgesichert, und die Nachfrage kommt aus einer Schicht, die von Zinserhöhungen kaum direkt betroffen ist. Wer dort investieren will, braucht aber entweder tiefe Taschen, ein gutes Netzwerk vor Ort oder beides.

Was du daraus mitnehmen kannst

Selbst wenn du nicht vorhast, auf Mallorca zu kaufen, lohnt es sich, diesen Markt zu beobachten. Er zeigt sehr klar, wie verschiedene Käuferschichten auf dasselbe Zinsumfeld reagieren. Während der Standardmarkt in Deutschland unter steigenden Zinsen leidet, bleibt ein Markt, der von eigenkapitalstarken Cash-Käufern dominiert wird, weitgehend unberührt.

Das ist eine wichtige Lektion für jeden Immobilieninvestor: Eigenkapital schützt. Wer nicht auf Fremdkapital angewiesen ist, kann in jedem Marktumfeld agieren. Und wer langfristig in Lagen investiert, die strukturell knapp sind, also wenig Neubau, hohe Regulierung, starke Nachfrage, hat gute Chancen auf Werterhalt und Wertzuwachs, unabhängig davon, was die Notenbanken gerade machen.

Wenn du Fragen zu Mallorca oder Auslandsmärkten allgemein hast, schreib gerne in die Kommentare oder meld dich auf Instagram. Und wenn du selbst in einem ausländischen Markt als Makler oder Investor aktiv bist, interessiert uns das auf jeden Fall.