Immobilien Realität pur: So schnell kosten Fehler Millionen | Interview mit Fabian Schlotter

Was passiert, wenn Baukosten explodieren, Zinsen von 1,5 auf 6 Prozent steigen, Asbest im Dach steckt, Holzschwamm die Decken zerfrisst und dann auch noch jemand das Objekt anzündet? Fabian Schlotter hat das alles an einem einzigen Projekt in Berlin erlebt und spricht im Interview mit Johannes offen darüber, was schiefgelaufen ist, was es gekostet hat und was er heute anders machen würde. Dieses Video ist eines der ehrlichsten Gespräche über Projektentwicklung, die du in der deutschen Immobilienszene finden wirst.

Das Projekt Gieseler: 15 Millionen Euro Abverkaufsvolumen in Berlin

Fabian ist kein Einsteiger. Er hat bereits mehrere siebenstellige Projekte in Leipzig, Berlin und anderen Städten durchgezogen. Das Projekt, über das er in diesem Interview spricht, war sein bislang größtes: ein Abverkaufsvolumen von rund 15 Millionen Euro, ein Altbau aus den 1930er Jahren mit 48 Bestandswohnungen im Unterbau und einem neu aufgesetzten Dachgeschoss plus Staffelgeschoss in Holzbauweise.

Der Ablauf klingt zunächst nach einem sauberen Deal: Makler bringt ein Objekt, Baugenehmigung für ein Staffelgeschoss liegt bereits vor, oben wird zurückgebaut, neu errichtet und ein weiteres Geschoss in Holzbauweise aufgesetzt, damit die Statik des Gesamtgebäudes passt. Der Ankauf erfolgte 2022. Dann kam das Leben.

Fehler Nummer eins: Ausführungsplanung nicht abgeschlossen

Der erste und in gewisser Weise grundlegendste Fehler war, dass mit dem Bau begonnen wurde, bevor die Ausführungsplanung vollständig fertiggestellt war. Der Geschäftspartner drängte, man wollte loslegen, und so startete die Baustelle, bevor alle Leistungsverzeichnisse komplett waren.

Das klingt nach einem kleinen Fehler, zog aber direkte Konsequenzen nach sich:

• Die Leistungsverzeichnisse konnten nicht fertig ausgeschrieben werden.
• Bauunternehmer in diesem Volumen arbeiten häufig nicht mit Pauschalverträgen, sondern rechnen nach Menge ab.
• Fehlende Planungsgrundlage bedeutet Mengenmehrungen, also Nachträge, die am Ende richtig Geld kosten.

Fabians Fazit: Du musst die Planung fertig haben, bevor du anfängst zu bauen. Vergleich es mit einem Feldzug, bei dem man zuerst den Gegner kennen muss, bevor man angreift. Wer hier spart, zahlt später doppelt und dreifach.

Die Zinswende trifft mitten in den Bau

Das Projekt wurde 2022 angekauft, der Bau startete Ende 2022 oder Anfang 2023. Genau in diese Phase fiel die Zinswende in Deutschland. Solche Projektentwicklungen werden variabel finanziert. Zu Beginn lag der Zinssatz bei 1,5 Prozent. Im Verlauf des Projekts kletterte er auf 6 Prozent.

Bei einem kleinen Objekt ist das schmerzhaft, aber handhabbar. Bei einem Projekt in dieser Größenordnung verbrennt man jeden Monat einen Betrag, der einem Audi A4 entspricht, nur an Zinsen. Fabians Worte, nicht übertrieben. Die Bank verdiente sehr gut an diesem Projekt.

Dazu kommt ein weiterer Punkt, den er klar benennt: Die Bank hatte Ankaufsfinanzierung und Baufinanzierung in einen einzigen Vertrag gepackt. Bereitstellungszinsen auf das noch nicht abgerufene Baudarlehen von 6 bis 7 Millionen Euro liefen bereits, obwohl der Bau noch gar nicht begonnen hatte. Bei 1 Prozent Zins hätte das niemanden interessiert. Bei 6 Prozent ist das ein massiver Kostenfaktor.

Learnings aus diesem Block:

• Ankaufs- und Baufinanzierung sauber trennen und so strukturieren, dass Zinsen nur dann laufen, wenn das Geld auch tatsächlich abgerufen wird.
• Bürgschaften so gering wie möglich halten und niemals notariell beglaubigte Bürgschaften unterschreiben, die der Bank einen sofortigen Vollstreckungstitel geben, ohne dass sie erst klagen müsste.
• Solche Verträge werden in guten Zeiten leichtfertig unterschrieben und rächen sich in schlechten Zeiten.

Asbest in der Dachpappe: 100.000 Euro Mehrkosten auf einen Schlag

Fabian testet bei seinen Projekten grundsätzlich das Holz auf Schadstoffe. In Ostberlin ist das bekannt: Holzschutzmittel wie DDT und Lindan aus DDR-Zeiten finden sich häufig in alten Dachstühlen. Auch hier war das Holz verseucht. Das war erwartet und eingerechnet.

Was er nicht getestet hatte, war die Dachpappe. Auf dem Dach dieses Altbaus aus den 1930er Jahren lagen Dachpappenschichten aus verschiedenen Jahrzehnten übereinander. Darunter befand sich auch DDR-Dachpappe. Und DDR-Dachpappe ist bekannt dafür, dass sie asbesthaltig ist.

Die Folge:

• Eine Spezialfirma für Asbestentsorgung musste eingeschaltet werden.
• Rund um das Dach musste alles abgesichert werden, damit keine Fasern nach unten geraten.
• Das war ein sehr großes Dach. Die Mehrkosten beliefen sich auf rund 100.000 Euro.

Das Learning: Bei Altbauten, vor allem bei großen Flachdächern oder mehrlagigen Dachpappenaufbauten, immer auch die Dachpappe auf Schadstoffe testen lassen, nicht nur das Holz. Das gilt besonders bei Gebäuden aus der DDR-Ära oder mit Schichten aus verschiedenen Bauphasen.

Holzschwamm in der Bestandsdecke: weitere 80.000 Euro

Im nächsten Schritt wurden die Bestandsdecken geöffnet, um die Balkenlagen zu prüfen. Ein Holzschutzgutachter wurde durchgeschickt. In einem Eckbereich, wo aus dem Zweiten Weltkrieg noch ein Brandschaden vorlag, wurde Holzschwammbefall festgestellt. An einer weiteren Stelle ebenfalls.

Holzschwamm klingt harmlos. Es ist es nicht, weil:

• Die befallenen Balken mussten vollständig entfernt werden.
• In den darunter liegenden Bestandswohnungen mussten drei Mietwohnungen vorübergehend geräumt werden.
• Die Decken wurden komplett aufgerissen, die Mieter konnten buchstäblich in den Himmel schauen.
• Innerhalb der Bestandswohnungen musste auf einem Meter Breite der Putz abgetragen werden, um eine Injektage gegen den Schwamm einzubringen.
• Mehrkosten: rund 80.000 Euro.

Fabian sagt klar: Das kann man vor dem Ankauf nicht vollständig sehen, weil niemand bei laufendem Mietverhältnis die Decken öffnen darf. Aber genau deswegen muss man bei Bestandsmehrfamilienhäusern, die 100 oder 120 Jahre alt sind, immer 15 bis 20 Prozent unvorhergesehene Kosten auf die Bau- und Baunebenkosten einrechnen. In diesem Segment findet man immer etwas.

Brandstiftung und Löschwasserschaden

Mitten in der Bauphase, als die Wohnungen bereits weit fertiggestellt waren, brannte es in einer noch nicht abgeschlossenen Wohnung. Der Verdacht lautete auf Brandstiftung. Zum Glück bemerkten Mieter in Berlin-Lichtenberg das Feuer nachts, die Feuerwehr konnte schnell eingreifen.

Die Holzdecken aus Österreich, die im Neubauanteil verbaut worden waren, hielten stand. Das Argument, Holz brenne schneller als andere Baustoffe, widerlegte sich in der Praxis. Die Decken waren angekokelt, aber intakt.

Trotzdem folgte das übliche Prozedere nach einem Feuerwehreinsatz: Der größte Schaden entsteht oft nicht durch das Feuer selbst, sondern durch das Löschwasser. Das Wasser siffte durch mehrere Etagen, beschädigte den Trockenbau und abgehängte Decken auch im Bestand darunter.

Das Entscheidende hier: Fabian und sein Team waren gut versichert. Sie hatten eine Bauherrenversicherung und eine Bauwesensversicherung abgeschlossen. Diese übernahm den Schaden bis auf die Mehrwertsteuer, denn als Projektentwickler ist man nicht automatisch vorsteuerabzugsberechtigt und musste die Umsatzsteuer auf die Sanierungskosten selbst tragen.

Das Learning: Bei Projekten dieser Größenordnung sind Bauherren- und Bauwesensversicherung kein optionales Extra, sondern absolut notwendig. Wenn der Bauunternehmer ausfällt oder seine Versicherung nicht zahlen will, musst du als Bauherr einspringen können.

Grundwasser beim Aufzugsschacht: Behörde lässt fünf Monate warten

Das Projekt verfügte über drei Aufzüge, einen innenliegenden und zwei Außenaufzüge im Hof. Für die Außenaufzüge mussten Unterfahrten in das Erdreich eingebracht werden, also der Bereich unterhalb der Erdgeschossebene, in dem die Technik des Aufzugs sitzt. Dort traf man auf Grundwasser.

Ein Bodengutachten hätte das frühzeitig aufzeigen können. Es wurde nicht rechtzeitig in Auftrag gegeben. Das ist auch ein Versäumnis der Bauleitung, die das hätte anstoßen müssen.

Einfaches Abpumpen mit Tauchpumpen funktionierte nicht, weil Grundwasser immer wieder nachläuft. Die Lösung: Lanzen einbringen, das Grundwasser dauerhaft absenken und in den öffentlichen Abwasserkanal einleiten. Dafür braucht man eine behördliche Genehmigung in Berlin. Die Wartezeit: fünf Monate.

Während dieser Zeit liefen die Zinsen weiter. Die Kosten für die Wasserableitung lagen beim ungetesteten Wasser bei 1.000 Euro pro Tag. Nach dem Test, das Wasser war zum Glück nicht verseucht, sank der Betrag auf rund 200 bis 300 Euro pro Tag. Aber die Gesamtbelastung durch Wartezeit, Genehmigungsverfahren und laufende Projektkosten war erheblich.

Vertrieb: Markt bricht weg, Kapitalanleger kaufen nicht

Der Vertriebsstart war für Frühjahr 2023 geplant. Die Wohnungen hatten Ticketgrößen zwischen 400.000 und 1,2 Millionen Euro, ausgelegt für Eigennutzer und Kapitalanleger in Berlin. In dieser Phase passierte: nichts. Der Markt war praktisch tot.

Wer sich in der Zinswende von 1,5 auf 4 oder 5 Prozent befindet, kauft nicht. Selbst wer das Geld gehabt hätte, wartete ab. Banken, Politik, Käufer, alle hielten inne. Zwei, drei Anfragen kamen, der Rest war Stille. Auf Immobilienscout geschaltet, nichts. Vertrieb über den Makler, der das Objekt eingekauft hatte, nichts.

Erst 2024 zog der Markt wieder an, und dann überraschend: Nicht die kleinen 30-Quadratmeter-Wohnungen wurden als erstes nachgefragt, sondern die großen. Die 112-Quadratmeter-Wohnung hätte Fabian nach eigener Aussage 20 Mal verkaufen können. Die 30er Wohnungen hingegen bewegten sich kaum.

Das erscheint auf den ersten Blick seltsam. Der Hintergrund: Im Neubau ist der Quadratmeterpreis für kleine Wohnungen oft kaum darstellbar, weil die Grundkosten auf weniger Fläche verteilt werden müssen. Für Kapitalanleger ist die Mietrendite auf kleine Neubaueinheiten oft unattraktiv.

Das Learning:

• Vor dem Bau einen klaren Kundenavatar definieren: Wer soll kaufen, was braucht dieser Käufer, welche Grundrisse funktionieren auch in schwachen Marktphasen?
• Bei Neubauprojekten möglichst früh in den Vorabverkauf gehen, also mit 3D-Renderings und Grundrissen online, bevor der Bau fertig ist. In guten Phasen kauft man vom Papier. In schlechten Phasen ist ein fertiges Objekt ein Vorteil, weil Käufer das Insolvenzrisiko des Bauträgers sehen.
• Arroganz, die aus jahrelangem Aufwärtstrend entsteht, ist ein Risikofaktor. Wer glaubt, er kann jeden Grundriss in jeder Marktphase verkaufen, unterschätzt Zyklen.

Generalplaner und Bauleitung aus einer Hand: das Klumpenrisiko

Ein weiterer struktureller Fehler: Generalplaner und Bauleitung kamen aus demselben Büro. Im Nachhinein stellte Fabian fest, dass dieser Planer hauptsächlich für die öffentliche Hand arbeitete. Dort ist Kostensensibilität kaum ein Thema. Mehrkosten von 5 Millionen Euro im öffentlichen Bau? Kein Problem. Mehrkosten von 500.000 Euro in einem Privatprojekt? Existenziell.

Wenn Planer und Bauleitung aus einem Haus kommen, fehlt die gegenseitige Kontrolle. Fehler in der Planung werden von der Bauleitung nicht konsequent aufgedeckt, weil man denselben Chef hat. Das ist ein klassisches Klumpenrisiko.

Fabians Konsequenz: Entweder man hat einen eigenen internen Bauleiter, der unabhängig vom Planungsbüro agiert, oder man kauft ein separates Büro für die Bauleitung ein, das ausschließlich die Interessen des Bauherrn vertritt. Planung und Bauleitung müssen voneinander getrennt sein.

Das Ergebnis: Was von 3 Millionen geplantem Gewinn blieb

Am Anfang stand eine geplante Marge von 3 Millionen Euro Gewinn. Was übrig blieb, war ein Minus. Fabian sagt es klar und direkt, ohne Beschönigung.

Die Verluste setzen sich im Wesentlichen zusammen aus:

• Zinsen: rund 1,5 Millionen Euro mehr als geplant, durch die Zinswende von 1,5 auf 6 Prozent bei variabler Finanzierung.
• Baukosten: rund 2 bis 3 Millionen Euro mehr als geplant, durch Preissteigerungen von rund 25 Prozent infolge des Ukraine-Kriegs, fehlende Pauschalverträge und Mengenmehrungen durch unvollständige Ausführungsplanung.
• Zusätzliche Einzelposten: 100.000 Euro Asbest, 80.000 Euro Holzschwamm, Kosten für Grundwasserabsenkung, Verluste durch Brandschaden abzüglich Versicherungsleistung ohne Mehrwertsteuer.

Wer die Zahlen im Kopf hat, kann rechnen. Die Rechnung geht nicht auf.

Was man rückwirkend hätte tun sollen

An dem Punkt, an dem Baukosten und Zinsen gleichzeitig explodierten und der Markt zusammenbrach, hätte man stoppen müssen. Baustelle einfrieren, Projekt konservieren, auf bessere Zeiten warten oder das laufende Projekt an einen anderen Investor verkaufen. Stattdessen machte man weiter, getrieben von der Eigendynamik des bereits begonnenen Baus, von Bürgschaften, die schon unterschrieben waren, und von dem Gefühl, nicht aufgeben zu wollen.

Das ist kein Versagen, sondern ein sehr menschliches Muster. Wer jahrelang nur steigende Märkte kannte, hat keinen Reflex für die Bremse. Der entwickelt sich erst, wenn man die Bremse gebraucht hätte und sie nicht gezogen hat.

Was du aus diesem Interview mitnehmen solltest

Die Learnings aus diesem Projekt sind direkt auf kleinere Projekte übertragbar, ob Fix and Flip, Bestandssanierung oder Mehrfamilienhaus:

• Ausführungsplanung komplett fertigstellen vor dem ersten Spatenstich. Ungeduld kostet Geld.
• Bei Altbauten über 80 Jahre immer Holz und Dachpappe auf Schadstoffe testen lassen, nicht nur das Holz.
• 15 bis 20 Prozent Puffer für Unvorhergesehenes in die Kalkulation einrechnen. Bei Bestandsgebäuden findet man immer etwas.
• Finanzierung strukturieren: Ankaufs- und Baufinanzierung trennen, Bereitstellungszinsen minimieren, keine notariell beglaubigten Bürgschaften ohne Not.
• Bauherren- und Bauwesensversicherung abschließen, immer.
• Bodengutachten vor Baubeginn, vor allem wenn Aufzugsschächte oder andere Einbauten ins Erdreich geplant sind.
• Planer und Bauleitung voneinander trennen, um Klumpenrisiken zu vermeiden.
• Frühzeitig in den Abverkauf gehen, Kundenavatar klar definieren, Grundrisse am Markt ausrichten.
• Verluste realisieren und den Mut haben, auch mal ein laufendes Projekt zu stoppen oder zu verkaufen, wenn sich die Rahmenbedingungen fundamental ändern.

Fabian schließt das Interview mit einem Satz, der sitzt: In Deutschland wird man für Verluste kritisiert, in Amerika wird man dafür gefeiert, weil alle wissen, dass man stärker zurückkommt. Er ist dankbar für dieses Projekt, trotz allem. Weil die Learnings Millionen wert sind. Das einzig Falsche wäre gewesen, danach aufzuhören.