Immobilien Realität pur: So schnell kosten Fehler Millionen | Interview mit Fabian Schlotter

Was passiert, wenn ein 15-Millionen-Projekt in Berlin gegen Zinswende, explodierende Baukosten, Asbest, Holzschwamm, Brandstiftung und Grundwasser kämpft? Fabian Schlotter, erfahrener Immobilieninvestor und Projektentwickler, spricht im Interview mit Johannes offen über ein Großprojekt in Berlin-Lichtenberg, das am Ende mit einem Minus abgeschlossen hat. Keine Schönfärberei, keine Hochglanzpräsentation, sondern echte Learnings im siebenstelligen Bereich.

Das Projekt Gieseler: Ein 15-Millionen-Vorhaben in Berlin

Fabian hat in den vergangenen Jahren mehrere siebenstellige Immobilienprojekte in Leipzig, Berlin und anderen Städten umgesetzt. Das bisher größte war das sogenannte Projekt Gieseler in Berlin, mit einem geplanten Abverkaufsvolumen von rund 15 Millionen Euro. Die Basis: ein Gründerzeitbau aus den 30er Jahren mit rund 48 Bestandswohnungen darunter. Fabian kaufte den Trockenboden mit einer bereits vorhandenen Baugenehmigung für ein Staffelgeschoss. Das Konzept war klar: zwei weitere Stockwerke aufsetzen, das bestehende Dachgeschoss zunächst zurückbauen, dann massiv neu aufbauen, das Staffelgeschoss in Holzbauweise errichten, um die statischen Anforderungen zu erfüllen.

Der Ankauf erfolgte 2022. Klingt nach einem soliden Plan. Was dann folgte, war eine Kette von Ereignissen, die jedes für sich allein schon teuer war, in der Summe aber die gesamte Marge aufgefressen und das Projekt ins Minus gezogen hat.

Fehler Nummer 1: Ausführungsplanung nicht abgeschlossen

Der erste große Fehler passierte noch vor dem ersten Spatenstich. Die Ausführungsplanung war zum Zeitpunkt des Baubeginns nicht fertiggestellt. Fabians damaliger Geschäftspartner wollte so schnell wie möglich starten, also begann man zu bauen, bevor alle Leistungsverzeichnisse fertig waren.

Das klingt nach einer Kleinigkeit. Es ist keine. Wer ohne vollständige Ausführungsplanung baut, kann keine präzisen Leistungsverzeichnisse erstellen. Und wer keine präzisen Leistungsverzeichnisse hat, kann keine Pauschalverträge mit Bauunternehmen abschließen. Stattdessen wird nach Menge abgerechnet. Die Folge: Mengenmehrungen, die niemand zu Beginn einkalkuliert hatte. Gleichzeitig stiegen im Zuge des Ukrainekrieges die Baukosten sprunghaft um rund 25 Prozent. Beides traf das Projekt in einer Phase, in der bereits gebaut wurde und kein Rückzug mehr möglich war.

Das Learning ist eindeutig: Ausführungsplanung immer vollständig fertigstellen, bevor der Bau startet. Wer ungeduldig ist und zu früh loslegt, zahlt drauf.

Fehler Nummer 2: Variable Finanzierung in der Zinswende

Solche Entwicklungsprojekte werden typischerweise variabel finanziert. Das war auch hier der Fall. Zum Zeitpunkt des Baustarts lag der Zinssatz bei 1,5 Prozent. Bis zur Fertigstellung stieg er auf 6 Prozent.

Das ist für eine einzelne Wohnung unangenehm. Bei einem Bauvolumen von mehreren Millionen Euro bedeutet das, dass monatlich ein Betrag in der Größenordnung eines neuen Audi A4 allein an die Bank ging, ohne dass eine einzige Wohnung fertig oder vermietet war. Dazu kam ein weiteres Problem: Die Bank hatte Ankaufsfinanzierung und Baufinanzierung in einem einzigen Vertrag zusammengepackt und berechnete bereits Bereitstellungszinsen auf das gesamte Baudarlehen, also auch auf die Chargen, die noch gar nicht abgerufen worden waren. Bei einem geplanten Bauvolumen von sechs bis sieben Millionen Euro ein erheblicher Kostenfaktor, der damals unterschätzt wurde.

Hinzu kamen notariell beglaubigte Bürgschaften, die Fabian heute so nicht mehr unterschreiben würde. Eine notariell beglaubigte Bürgschaft ist für die Bank wie ein vollstreckbarer Titel: Sie muss nicht erst klagen, sondern kann direkt pfänden. In Zeiten, in denen man gut verdient, unterschreibt man solche Dinge ohne lange nachzudenken. Wenn es dann schlechter läuft, fällt es einem auf die Füße.

Das Learning: Finanzierung sauber strukturieren, Ankauf und Bau trennen, Chargen erst ab Abruf verzinsen lassen und Bürgschaften so gering wie möglich halten.

Fehler Nummer 3: Dachpappe nicht auf Asbest getestet

Bei Ostberliner Altbauten ist es Standard, das Holz auf Schadstoffe wie DDT oder Lindan zu testen. Das hat Fabian auch gemacht. Das Holz war verseucht. Was er nicht gemacht hat: die Dachpappe testen lassen.

Auf dem Dach lagen mehrere Schichten Dachpappe aus verschiedenen Jahrzehnten, teilweise noch aus DDR-Zeiten. Und DDR-Dachpappe ist dafür bekannt, asbesthaltig zu sein. Das Ergebnis: Eine Spezialfirma musste her, das gesamte Dach musste abgesichert werden, damit kein Asbest in die Umgebung gelangt, und die kontaminierte Dachpappe wurde fachgerecht entsorgt. Mehrkosten: rund 100.000 Euro.

Das Learning: Bei großen Flachdächern oder mehrlagigen Dachaufbauten in Altbauten immer auch die Dachpappe auf Schadstoffe testen lassen, nicht nur das Holz.

Fehler Nummer 4: Holzschwamm in der Bestandsdecke

Beim Öffnen der Bestandsdecke, die für den Neubauaufbau statisch ertüchtigt werden musste, fanden sich an zwei Stellen Holzschwamm. Was zunächst nach einem überschaubaren Problem klingt, zog erhebliche Maßnahmen nach sich. Die betroffenen Balken mussten vollständig entfernt werden. Darunter lagen bewohnte Wohnungen: drei Bestandsmieter mussten ihre Wohnungen räumen, damit die komplette Decke aufgerissen werden konnte. Innerhalb der Bestandswohnungen wurde ein Meter Putz abgetragen, um eine Injektage gegen den Schwamm einzubringen.

Mehrkosten: rund 80.000 Euro. Dazu Zeitverlust, Stress mit Mietern und das notwendige Wiederinstandsetzen der betroffenen Wohnungen nach den Arbeiten.

Das Learning: Bei der Sanierung oder dem Aufstocken von Bestandsmehrfamilienhäusern immer mindestens 20 Prozent Puffer auf die Bau- und Baunebenkosten für unvorhergesehene Schäden einrechnen. In alten Gebäuden findet man fast immer etwas, sobald man anfängt zu öffnen.

Fehler Nummer 5: Brandstiftung und Löschwasserschaden

Während Fabian auf einer Mastermind-Veranstaltung war, rief sein Bauleiter an: In einer der Wohnungen, die sich noch im Rohbau befand, hatte es gebrannt. Brandstiftung, nachts. Die Feuerwehr rückte aus. Zum Glück wurde das Feuer schnell bemerkt, weil in Berlin-Lichtenberg viele Mieter lange auf sind.

Die Holzdecken aus Österreich, die für das Projekt verbaut wurden, hielten dem Feuer stand: angekokelt, aber nicht durchgebrannt. Trotzdem musste das gesamte Dach an der Stelle wieder geöffnet werden, die Holzdecke wurde ausgetauscht, ein Kran musste gestellt werden. Und der eigentliche Schaden entstand weniger durch das Feuer als durch das Löschwasser: Es siffte durch mehrere Etagen, beschädigte fertige Trockenbaudecken und Verputz auch im Bestandsbereich.

Hier zahlte die Versicherung. Mit einer Einschränkung: Die Mehrwertsteuer wurde nicht erstattet. Da Projektentwickler in der Regel nicht vorsteuerabzugsberechtigt sind, musste dieser Teil selbst getragen werden. Das Learning: Eine Bauwesensversicherung und eine Bauherrenversicherung sind bei Projekten dieser Größenordnung keine Option, sondern Pflicht. Und man sollte im Vorfeld genau wissen, was die Versicherung übernimmt und was nicht.

Fehler Nummer 6: Grundwasser beim Aufzugsschacht

Das Projekt hatte drei Aufzüge: einen innenliegenden und zwei Außenaufzüge im Hof. Für die Außenaufzüge mussten Aufzugsschächte in den Boden eingebracht werden, inklusive der Technik unterhalb des Erdgeschosslevels. Als die Schächte ausgehoben wurden, stieß man auf Grundwasser.

Das hätte ein frühzeitiges Bodengutachten aufgezeigt. War aber nicht beauftragt worden, obwohl vorher ein großer Kran im selben Hof aufgestellt worden war und dabei kein Grundwasser aufgetreten war. Ein halber Meter weiter war dann doch Wasser. Hätte der Kran dieses Grundwasser angetroffen, wäre er möglicherweise abgesackt, direkt neben einem Spielplatz und dem Gebäude selbst.

Um die Aufzugsschächte bauen zu können, musste das Grundwasser abgesenkt werden. Das funktioniert über Lanzen, die ins Erdreich eingebracht werden und das Wasser permanent absaugen, damit es in den öffentlichen Abwasserkanal eingeleitet werden kann. Für die Einleitung braucht man eine behördliche Genehmigung. In Berlin dauerte diese Genehmigung 5 Monate.

Während dieser Zeit lief die Baustelle an dieser Stelle nicht weiter. Die Kosten für das Abpumpen: zunächst 1.000 Euro pro Tag mit ungetestetem Wasser, nach Wasseranalyse rund 300 Euro pro Tag. Über Monate hinweg ein erheblicher Posten, der in keiner ursprünglichen Kalkulation auftauchte.

Fehler Nummer 7: Vertrieb und falsche Zielgruppenplanung

Der Vertrieb sollte im Frühjahr 2023 starten. Er startete auch, brachte aber kaum Ergebnisse. Die Zinswende hatte den Markt komplett verändert. Wohnungen mit Ticketgrößen zwischen 400.000 und 1,2 Millionen Euro fanden in dieser Marktphase schlicht keine Käufer. Wer das Geld hatte, wartete ab. Wer kaufen wollte, bekam keine Finanzierung zu vertretbaren Konditionen. Immobilienscout, Vertriebspartner, alles wurde versucht: nichts.

Erst 2024 zog der Markt langsam wieder an. Und dann passierte etwas, das Fabian als besonders lehrreich beschreibt: Die großen Wohnungen mit über 112 Quadratmetern, die schwer zu verkaufen schienen, wurden am stärksten nachgefragt. Die kleinen Einheiten mit rund 30 Quadratmetern blieben liegen. Eigentlich hätte es umgekehrt sein sollen.

Das war Arroganz, wie Fabian selbst sagt. Man kannte nur den steigenden Markt, glaubte, alles werde immer weggehen, und verzichtete auf eine saubere Analyse der Zielgruppe und der tatsächlichen Nachfrage. Das Learning: Vor jedem Projekt einen klaren Kundenavatar definieren, Wohnungsgrößen und Grundrisse konsequent an der realen Nachfrage ausrichten und frühzeitig mit dem Abverkauf beginnen, idealerweise schon über 3D-Renderings vor Baubeginn.

Fehler Nummer 8: Generalplaner und Bauleitung aus einer Hand

Fabian hatte für das Projekt einen Generalplaner engagiert, der gleichzeitig auch die Bauleitung übernahm. Im Nachhinein stellt sich heraus, dass dieser Planer hauptsächlich für die öffentliche Hand arbeitete. Öffentliche Auftraggeber sind wenig kostensensibel. Mehrkosten von fünf Millionen? Kein Thema. Bei einem Privatprojekt mit straffer Kalkulation ist das eine andere Welt.

Dazu kommt das Klumpenrisiko: Wer Planung und Bauleitung in einer Hand hat, schafft eine Konstellation, in der Fehler des Planers von der Bauleitung gedeckt werden können, ohne dass der Bauherr es bemerkt. Fabian würde das heute trennen: entweder ein eigener angestellter Bauleiter oder ein unabhängiges Büro für die Bauleitung, das den Planer kontrolliert und gegenüber dem Bauherrn berichtet.

Das Ergebnis: Minus statt 3 Millionen Gewinn

Geplant war ein Gewinn von rund 3 Millionen Euro. Am Ende stand ein Minus. Die Zinsen allein fraßen rund 1,5 Millionen Euro, die Baukostensteigerungen nochmals 2 bis 3 Millionen. Dazu kamen die einzelnen Schadensereignisse, der Ertragsausfall durch den langen Vertriebsstillstand und die zu niedrig angesetzten Verkaufspreise im Verhältnis zu den tatsächlichen Kosten.

Fabian sagt, er brauchte Zeit, um das zu verarbeiten. Aber heute ist er dankbar dafür. Learnings in dieser Tiefe sind nach seiner Einschätzung Millionen wert, weil sie genau das verhindern, was anderen danach passieren würde. Und er teilt sie offen, während viele andere in der Branche so tun, als würden sie nur gewinnen.

Was man daraus mitnehmen kann

Dieses Interview liefert eine ehrliche Bestandsaufnahme dessen, was in der Immobilienprojektentwicklung schiefgehen kann, wenn mehrere Faktoren gleichzeitig ungünstig zusammentreffen. Die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

• Ausführungsplanung immer vollständig abschließen vor Baubeginn, damit Leistungsverzeichnisse sauber erstellt und Pauschalverträge verhandelt werden können.
• Finanzierung sauber trennen: Ankauf und Bau separat strukturieren, Bereitstellungszinsen minimieren, Bürgschaften so gering wie möglich halten.
• Altbaudächer immer vollständig auf Schadstoffe testen, inklusive Dachpappe auf Asbest.
• Puffer für unvorhergesehene Schäden einrechnen: mindestens 20 Prozent auf Bau- und Baunebenkosten.
• Bauwesens- und Bauherrenversicherung abschließen und die genauen Leistungsausschlüsse kennen.
• Bodengutachten frühzeitig beauftragen, insbesondere wenn Tiefbauarbeiten wie Aufzugsschächte geplant sind.
• Vertrieb frühzeitig starten, am besten schon in der Planungsphase mit Renderings.
• Zielgruppe und Wohnungsgrößen konsequent an der realen Marktnachfrage ausrichten, nicht an eigenen Annahmen aus guten Zeiten.
• Planung und Bauleitung trennen, um Interessenkonflikte und Klumpenrisiken zu vermeiden.
• Verluste realisieren und weitermachen: Wer in schlechten Zeiten aufhört, lernt nichts und verliert doppelt.

Solche Projekte zeigen, dass Immobilieninvestment nicht nur aus Renditerechnung und Notarterminen besteht. Es braucht Erfahrung, sorgfältige Vorbereitung, belastbare Finanzierungsstrukturen und den Realismus, auch in schwierigen Marktphasen kühlen Kopf zu bewahren. Wer das noch nicht selbst erlebt hat, kann sich mit diesem Interview einen erheblichen Teil des Lehrgeldes sparen.