Immobilien mit schlechter Energieklasse: Lass es sein

Die Energieklasse einer Immobilie ist beim Fix and Flip kein Nice-to-have, sondern ein handfestes Verkaufsrisiko. In dieser Folge erklärt Johannes, warum er konsequent keine Objekte unterhalb von Energieklasse D einkauft, wie Banken das Thema intern bereits regulieren und warum der CO2-Preis ab 2027 die Spielregeln am Immobilienmarkt weiter verschärfen wird.

Von A+ bis H: Was die Energieklassen bedeuten

Das Energieeffizienzspektrum bei Immobilien reicht von A+ als bester Klasse bis H als schlechtester. Dazwischen liegen A, B, C, D, E, F und G. Diese Einstufung basiert auf dem Energiebedarf oder Energieverbrauch eines Gebäudes und wird im Energieausweis ausgewiesen, der bei jedem Verkauf und jeder Vermietung verpflichtend vorgelegt werden muss.

Für Johannes und sein Netzwerk aus Partnerflippern gilt eine klare Untergrenze: Energieklasse D ist das Minimum. Alles darunter, also E, F, G oder H, kommt für den Einkauf einer Wohnung grundsätzlich nicht infrage. Einzige Ausnahme: Ein Mehrfamilienhaus, das gezielt entwickelt werden soll und bei dem die energetische Sanierung Teil des Gesamtkonzepts ist. Bei einer einzelnen Eigentumswohnung gilt diese Ausnahme nicht.

Warum Energie politisch und wirtschaftlich immer relevanter wird

Wer das Thema Energieklasse heute noch als rein technische Formalität abtut, unterschätzt die Richtung, in die sich Regulierung und Märkte entwickeln. CO2 ist längst kein Nischenthema mehr, sondern bestimmt politische Entscheidungen, Bankportfolios und Kaufverhalten. Ein paar konkrete Punkte dazu:

• In Großbritannien zeigen Banken auf dem Kontoauszug bereits neben jeder Ausgabe einen CO2-Wert an. Ein Pizza-Essen, ein Netflix-Abo, eine Miete, alles wird kategorisiert. Keine Wertung, aber eine Erfassung. Das ist der erste Schritt.
• Ein persönlicher CO2-Pass, der den jährlichen Ausstoß eines Menschen erfasst und begrenzt, wird in verschiedenen politischen Kreisen bereits diskutiert. Ob und wann er kommt, ist offen. Dass die Richtung stimmt, weniger.
• Ab 2027 wird der CO2-Preis in Deutschland nicht mehr staatlich gedeckelt, sondern vom Markt bestimmt. Angebot und Nachfrage regeln dann den Preis pro Tonne CO2, ähnlich wie an der Börse. Das wird Energie, Heizen und damit auch schlecht gedämmte Immobilien deutlich teurer machen.
• Tesla hat 2024 rund 2,8 Milliarden Dollar allein durch den Verkauf von CO2-Emissionszertifikaten verdient. Nicht durch Autos, sondern weil andere Hersteller wie Volkswagen sich eine bessere CO2-Bilanz buchstäblich einkaufen mussten. Das zeigt, wie ernst das Thema wirtschaftlich bereits genommen wird.

Als Vermieter trägst du heute schon CO2-Abgaben mit. Die lassen sich zwar teilweise auf den Mieter umlegen, aber auch das hat Grenzen, und der politische Druck in diese Richtung wird nicht weniger.

Wie Banken Energieklassen intern regulieren

Das Thema Energieeffizienz ist nicht nur für Käufer und Mieter relevant, sondern wirkt sich direkt auf die Finanzierbarkeit von Objekten aus. Banken sind durch die ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) verpflichtet, ihr Kreditportfolio auf Nachhaltigkeit zu prüfen. Das bedeutet konkret:

• Banken dürfen nur einen begrenzten Anteil ihres Finanzierungsvolumens in Kredite für energetisch schlechte Immobilien stecken.
• Einige Banken haben intern bereits festgelegt, Energieklasse G und H grundsätzlich nicht mehr zu finanzieren. Das ist keine gesetzliche Pflicht, sondern eine interne Entscheidung, die ohne Vorwarnung umgesetzt werden kann.
• Selbst wenn du eine Finanzierung für ein Objekt mit schlechter Energieklasse bekommst, sind die Konditionen oft schlechter, weil die Bank das Risiko intern höher bewertet.

Den Deal des Jahrhunderts nützt dir wenig, wenn du ihn nicht oder nur zu schlechten Konditionen finanziert bekommst. Und wenn du ihn am Ende gar nicht verkauft bekommst, sitzt du auf gebundenem Eigenkapital und keine Bank der Welt wird dir das nächste Projekt vorfinanzieren, solange dieses Objekt in deinen Büchern steht.

Kapitalanlage oder Eigennutzer: Wo der Unterschied liegt

Ein wichtiger Aspekt, den Johannes im Video aufgreift: Nicht alle Käufer schauen gleich auf die Energieklasse. Es gibt einen relevanten Unterschied zwischen dem Kapitalanlagemarkt und dem Eigennutzermarkt.

Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, also um sie zu vermieten, schaut in erster Linie auf Lage, Mietrendite und Vermietbarkeit. In Ballungsräumen wie Frankfurt oder München lassen sich Wohnungen auch mit Energieklasse F noch gut vermieten. Der Kapitalanleger kauft nicht für sich selbst, sondern für eine Rendite. Die Energieklasse spielt dabei eine Rolle, aber keine entscheidende, solange die Mietnachfrage hoch ist.

Anders sieht es im Eigennutzermarkt aus. Jemand, der eine Wohnung kauft, um selbst darin zu leben, denkt an Heizkosten, Wohnkomfort und den Wiederverkaufswert in zehn Jahren. Genau in diesem Segment bewegt sich Fix and Flip in der Regel. Das Ziel ist, ein Objekt so herzurichten, dass es für Eigennutzer attraktiv ist, denn das sind die zahlungswilligsten Käufer und der Markt, in dem die höchsten Verkaufspreise erzielt werden.

Das Kernproblem beim Flip mit schlechter Energieklasse

Hier liegt das eigentliche Problem, und es ist so simpel wie folgenreich: Als Flipper kaufst du ein Objekt in einer bestimmten Phase, renovierst es und verkaufst es wieder. Du kannst in dieser Phase nur Probleme lösen, die in deiner Kontrolle liegen.

Die Energieklasse einer Wohnung hängt in den meisten Fällen nicht von der Wohnung selbst ab, sondern vom gesamten Gebäude. Heizungsanlage, Dämmung der Außenwände, Fenster im Treppenhaus, Dachzustand, all das liegt in der Verantwortung der Eigentümergemeinschaft (WEG), nicht in deiner. Du kannst als einzelner Eigentümer nicht einfach am ersten Tag deines Besitzes entscheiden, dass jetzt eine Wärmepumpe eingebaut wird. Selbst wenn du diesen Antrag in der Eigentümerversammlung stellst, dauert eine solche Entscheidung und Umsetzung in einer WEG typischerweise zwei Jahre oder länger.

Das bedeutet: Du kaufst ein Objekt mit schlechter Energieklasse. Du renovierst die Wohnung, machst alles schön. Aber du verkaufst es wieder mit derselben schlechten Energieklasse, nur zu einem höheren Preis. Und jetzt brauchst du einen Käufer, der dieses Problem bewusst kauft oder gar nicht merkt. Das ist keine Strategie, das ist Hoffnung. Und Hoffnung ist kein Geschäftsmodell.

Von der Zukunft rückwärts rechnen

Johannes beschreibt seinen Ansatz so: Er rechnet immer von hinten. Der Markt bestimmt, welchen Preis das fertige Produkt erzielen kann. Davon werden Renovierungskosten, Nebenkosten und die gewünschte Marge abgezogen. Was übrig bleibt, ist der maximale Einkaufspreis. Diese Kalkulation funktioniert nur, wenn das fertige Produkt tatsächlich verkäuflich ist.

Wenn du weißt, dass ein Objekt mit Energieklasse H in deiner Zielregion keine zahlungsfähigen Käufer findet oder nur mit extremem Preisabschlag verkäuflich ist, dann bricht die gesamte Kalkulation zusammen. Du kannst den Einkaufspreis noch so günstig gestalten, wenn der Verkauf nicht funktioniert, ist der Deal wertlos.

Konkrete Empfehlung aus der Praxis:

• Mach Testinserate, bevor du kaufst. Inseriere das Objekt fiktiv mit dem angedachten Verkaufspreis nach Renovierung und schau, wie viele Anfragen kommen.
• Frag lokale Makler, wie sie die Vermarktbarkeit des Objekts nach Renovierung einschätzen, und zwar mit der vorhandenen Energieklasse.
• Sei ehrlich mit dir selbst: Kaufst du das Objekt, weil es wirklich Sinn ergibt, oder weil es auf dem Papier günstig aussieht?

Günstig ist kein Argument, wenn du es nicht verkauft bekommst

Ein Objekt mit Energieklasse H ist günstig, weil es kaum jemand haben will. Das ist kein Schnäppchen, das ist ein Marktpreis, der das Problem korrekt bewertet. Wer das Objekt trotzdem kauft und davon ausgeht, dass sich schon ein Käufer findet, der das Problem ignoriert oder nicht versteht, handelt nicht clever, sondern verlagert das Problem nur in die Zukunft und auf jemand anderen.

Johannes bringt es direkt auf den Punkt: Einkaufen kann jeder. Der Verkauf ist das eigentliche Handwerk. Und wer ein unverkäufliches Objekt im Portfolio hat, blockiert sein gesamtes Eigenkapital. Die Bank wartet. Das nächste Projekt wartet. Der Cashflow steht still.

Gerade bei Wohnungen in Bestandsgebäuden mit schlechter Energiebilanz kommen oft mehrere Probleme gleichzeitig zusammen: alte Fenster, eine veraltete Heizungsanlage, Asbest in der Bausubstanz, Rückstände in der Hausverwaltung, ein nasser Keller. Jedes dieser Probleme für sich ist schon eine Herausforderung. Zusammen mit einer schlechten Energieklasse, die sich in der Besitzphase nicht beheben lässt, wird daraus ein Fall, den du besser nicht anfasst, egal wie günstig der Einstiegspreis ist.

Die Regel für die Praxis

Zusammengefasst gilt für den Fix-and-Flip-Ansatz von Johannes folgendes:

• Energieklasse D ist die absolute Untergrenze beim Einkauf einer Wohnung.
• Energieklasse E kann in Ausnahmefällen funktionieren, wenn es das einzige Problem des Objekts ist, die Lage stimmt und die Kalkulation trotzdem aufgeht.
• Energieklassen F, G und H sind beim Flip einer Eigentumswohnung ein klares Ausschlusskriterium, weil das Problem in der Besitzphase nicht lösbar ist.
• Mehrfamilienhäuser können eine Ausnahme sein, wenn du als Eigentümer die vollständige Kontrolle über die energetische Sanierung hast und diese Teil deines Entwicklungskonzepts ist.

Energie wird in den kommenden Jahren politisch, regulatorisch und am Markt eine immer größere Rolle spielen. Wer heute noch auf günstige Objekte mit schlechter Energiebilanz setzt, ohne einen klaren Plan zur Verbesserung, wird dieses Problem früher oder später direkt im Portemonnaie spüren.