Immobilienbranche 2022: Wird noch gebaut? Fehlende Baustoffe? Welche Deals solltest du kaufen?

Der Immobilienmarkt in Deutschland steht 2022 vor einer Kombination aus steigenden Zinsen, massiven Baustoffproblemen und kaum kalkulierbaren Lieferketten. Johannes spricht in dieser Folge gemeinsam mit Markus, einem erfahrenen Projektentwickler, über die konkreten Auswirkungen auf Fix-and-Flip-Investoren, Bauträger und Kapitalanleger. Dabei geht es darum, welche Deals du aktuell noch kaufen solltest, warum Handwerkerangebote nur noch eine Woche gültig sind und wie du deine Strategie jetzt anpassen musst.

Zinsentwicklung 2022: Was Immobilieninvestoren jetzt wissen müssen

Wer Anfang 2022 noch mit einem Finanzierungszins von 1,2 bis 1,3 Prozent für eine normale Wohnimmobilie kalkuliert hat, wurde innerhalb weniger Monate von der Realität eingeholt. Der Zins hat sich in kürzester Zeit um einen ganzen Prozentpunkt erhöht, und das in einer Geschwindigkeit, die selbst erfahrene Finanzierer mit 30 oder 40 Jahren Berufserfahrung so noch nie erlebt haben. Das ist keine Übertreibung, das hört man gerade aus allen Ecken der Branche.

Was viele dabei nicht verstehen: Die Europäische Zentralbank hat ihren Leitzins zu diesem Zeitpunkt noch bei null belassen. Warum steigen die Kreditzinsen für Immobilien dann trotzdem so stark? Der Grund liegt bei der BaFin, die von den Banken eine höhere Eigenkapitalunterlegung für die Vergabe von Immobilienkrediten verlangt. Diese zusätzlichen Kosten geben die Banken direkt an den Endkunden weiter, also auch an dich als Investor oder als Käufer einer Eigentumswohnung.

Die Auswirkungen sind erheblich. Bei einer Wohnung, die 500.000 bis 600.000 Euro kostet, macht ein Prozentpunkt Zinsdifferenz schnell 400 bis 600 Euro mehr Kapitaldienst pro Monat aus. Das klingt vielleicht erstmal abstrakt, ist aber für viele potenzielle Käufer die Grenze zwischen leistbar und nicht mehr leistbar. Genau das trifft Projektentwickler und Flipper gleichermaßen, weil beide davon abhängig sind, dass der spätere Käufer die Finanzierung stemmen kann.

Hinzu kommt die hohe Unsicherheit. Niemand weiß, wo die Zinsen in sechs oder zwölf Monaten stehen. Die Fed in den USA hat bereits Erhöhungsschritte festgelegt, die EZB zieht nach, aber das genaue Ausmaß bleibt offen. Die BaFin-Regelung zur erhöhten Eigenkapitalquote würde im vollen Umfang erst ab 2029 greifen, könnte also auch vorher wieder angepasst werden. Kurz gesagt: Niemand hat eine Glaskugel. Wer dir heute genaue Zinsprognosen verkauft, spekuliert genauso wie der Rest.

Fix and Flip in unsicheren Zeiten: Zwei Zinsrisiken auf einmal

Als Fix-and-Flip-Investor hast du gerade ein doppeltes Zinsproblem. Erstens zahlst du selbst einen flexiblen Brückenkredit, der irgendwo zwischen zwei und vier Prozent liegt und weiter steigen kann. Zweitens bist du davon abhängig, dass dein späterer Käufer sich die Wohnung nach der Renovierung überhaupt noch leisten kann. Zwischen Einkauf und Verkauf liegen oft sechs bis acht Monate, manchmal länger. In dieser Zeit kann sich die Zinslandschaft komplett verschieben.

Das bedeutet konkret: Du musst heute in die Zukunft schauen und abschätzen, ob der Verkaufspreis, den du kalkulierst, am Ende noch marktfähig ist. Das ist kein neues Problem beim Flipping, aber die Unsicherheitsmarge ist 2022 deutlich größer als noch vor ein oder zwei Jahren.

Die Empfehlung lautet deshalb klar: Nur wirklich gute Deals kaufen. Nicht irgendwas, das auf dem Papier vielleicht noch funktioniert. Wenn du beim Kalkulieren ein komisches Bauchgefühl hast, lass es sein. Gute Deals gibt es aktuell noch, aber du musst selektiver werden. Erfahrene Investoren aus der Branche machen genau das: Sie kaufen nur noch, wenn der Deal eindeutig überzeugt und kein Fragezeichen bleibt. Alles andere lassen sie gerade links liegen.

Baustoffmangel: Warum Handwerkerangebote nur noch eine Woche gelten

Das zweite große Thema neben den Zinsen sind die Baustoffprobleme. Wer aktuell mit Handwerkern arbeitet, kennt das: Du holst ein Angebot ein, und das gilt noch eine Woche, manchmal nur ein oder zwei Tage. Das liegt nicht daran, dass die Handwerker keine Lust haben, verlässliche Angebote zu machen. Es liegt daran, dass Materialpreise und Lieferzeiten sich so schnell verändern, dass keine seriöse Kalkulation über einen längeren Zeitraum möglich ist.

Die Ursachen sind mehrschichtig:

• Pandemie-Nachwirkungen: Einzelne Baustoffe waren während der Corona-Zeit nicht lieferbar, die Lieferketten wurden massiv gestört und haben sich bis heute nicht vollständig erholt.
• Ukraine-Konflikt: Der Krieg in der Ukraine hat die Energieversorgung in Europa unter Druck gesetzt und direkte Auswirkungen auf die Baustoffproduktion.
• Energiekosten: Baustoffe wie Aluminium, Glas, Stahl, Kupfer und Ziegel benötigen bei der Herstellung extrem viel Energie. Wenn die Energiepreise steigen, steigen die Produktionskosten sofort mit.
• Lockdowns in China: China ist nach wie vor die Werkbank der Welt, besonders für Grundstoffe und Vorprodukte. Strikte Null-Corona-Maßnahmen haben Fabriken lahmgelegt und Lieferketten weiter unterbrochen.

Ein besonders anschauliches Beispiel aus dem Gespräch ist die Situation bei Ziegelbrenner-Betrieben. Die Industrieöfen, in denen Ziegel gebrannt werden, laufen bei derart hohen Temperaturen, dass man sie nicht einfach kurz abschalten und wieder anschalten kann. Wenn ein Betrieb ein oder zwei Tage keinen Strom oder kein Gas bekommt, fährt der Ofen runter. Das Problem: Der Ofen verzieht sich dabei und ist danach kaputt. Die gesamte Anlage muss ausgetauscht werden. Ein Ofen dieser Art kostet Millionen Euro. Das verstärkt den Mangel, statt ihn zu lindern.

Für Baufirmen und Projektentwickler bedeutet das: Wenn die Dämmung für die Bodenplatte nicht lieferbar ist, kann der Maurer nicht anfangen. Wenn der Maurer nicht anfangen kann, kann der Zimmermann den Dachstuhl nicht aufsetzen. Alles hängt zusammen. Just-in-time-Lieferung direkt auf die Baustelle, wie sie sich in der Baubranche in den letzten Jahrzehnten etabliert hat, ist in dieser Situation ein massiver Nachteil. Ein Umdenken hin zu mehr Lagerhaltung und lokaler Produktion zeichnet sich ab.

Was bedeutet das für den Immobilienmarkt 2023?

Viele Projektentwickler stellen aktuell geplante Vorhaben zurück. Laufende Bauprojekte werden fertiggebaut, aber neue Projekte werden erst einmal auf Eis gelegt. Das hat eine interessante antizyklische Wirkung: Wenn weniger gebaut wird, haben Handwerker und Baufirmen 2023 weniger Aufträge. Weniger Nachfrage nach Handwerkerleistungen bedeutet in der Regel, dass die Handwerkerpreise wieder sinken könnten.

2021 war es fast unmöglich, einen Elektriker oder Sanitärinstallateur mit guten Konditionen zu bekommen, ohne gute Kontakte in der Branche. Dieser extreme Engpass dürfte sich 2023 etwas entspannen, wenn die Zahl der Bauprojekte zurückgeht. Für Investoren, die jetzt Geduld haben und klug kalkulieren, kann das eine Chance sein.

Gleichzeitig gilt: Auf der einen Seite drücken steigende Zinsen auf die Immobilienpreise, weil weniger Käufer sich eine Finanzierung leisten können. Auf der anderen Seite spricht die hohe Inflation für Sachwerte. Immobilien in guten Lagen, besonders in Süddeutschland und anderen gefragten Märkten, werden langfristig ihren Wert halten und voraussichtlich weiter steigen, zumindest im Vergleich zur Kaufkraft des Euro. Die Nachfrage nach gutem Wohnraum bleibt ungebrochen, und Menschen mit hohem Einkommen und viel Eigenkapital können sich auch bei höheren Zinsen noch problemlos finanzieren.

Welche Deals lohnen sich aktuell noch?

Die klare Aussage aus dem Gespräch: Jetzt ist nicht die Zeit für mittelmäßige Deals. Die Unsicherheit bei Materialkosten, Zinsen und Verkaufspreisen ist zu hoch. Wer mit einer schwachen Marge einsteigt und hofft, dass alles gut geht, riskiert im schlimmsten Fall, dass die fertig renovierte Wohnung keiner mehr kaufen will oder der Verkaufspreis nicht mehr zum Markt passt.

Was du kaufen solltest:

• Deals mit klarem, großzügigem Puffer zwischen Einkaufspreis, Renovierungskosten und realistischem Verkaufspreis.
• Objekte, bei denen kein komisches Bauchgefühl bleibt, also keine offenen Fragen zu Lage, Zustand oder Zielgruppe.
• Immobilien in gefragten Lagen mit stabiler Nachfrage, damit du auch bei einem leicht gesunkenen Preisniveau noch verkaufen kannst.
• Projekte, bei denen der Renovierungsaufwand gut planbar ist und keine riskanten Spezialgewerke mit langen Lieferzeiten erfordert.

Was du gerade besser liegen lässt: Deals, die nur dann funktionieren, wenn alles perfekt läuft. Objekte in B- oder C-Lagen, bei denen der Käuferkreis ohnehin schon klein ist. Projekte mit hohem Materialaufwand bei Baustoffen, die aktuell schwer zu bekommen sind.

Fazit: Disziplin und Selektion sind das Gebot der Stunde

Die Immobilienbranche befindet sich 2022 in einem Umfeld, das so in dieser Form kaum jemand vorhergesehen hat. Steigende Zinsen, explodierende Baustoffpreise, unterbrochene Lieferketten und ein geopolitisches Umfeld, das täglich neue Unsicherheiten produziert, das alles zusammen macht Kalkulationen schwieriger als je zuvor in den letzten Jahrzehnten.

Das bedeutet aber nicht, dass du komplett aufhören sollst. Es bedeutet, dass du selektiver, vorsichtiger und pufferorientierter kalkulieren musst. Wer jetzt nur noch die wirklich guten Deals macht, bleibt handlungsfähig und ist gut aufgestellt, wenn sich der Markt wieder normalisiert. Und das wird er. Die Frage ist nur wann.

Sprich regelmäßig mit deiner Bank, lass dir den aktuellen Zinsstand bestätigen und frag nach deren Einschätzung für die nächsten Monate. Bau mehr Puffer in deine Renovierungskosten ein als bisher. Und lass mittelmäßige Deals einfach vorbeiziehen. Das ist gerade das Klügste, was du tun kannst.