Immobilienbranche 2022: Wird noch gebaut? Fehlende Baustoffe und welche Deals du kaufen solltest

Die Immobilienbranche steht 2022 vor einer Kombination aus steigenden Zinsen, massiven Baustoffproblemen und gestörten Lieferketten. Johannes spricht in dieser Folge gemeinsam mit Markus, einem erfahrenen Projektentwickler, darüber, was das konkret für Investoren, Fix-and-Flip-Käufer und Projektentwickler bedeutet und wie du in diesem Umfeld trotzdem noch gute Deals machst.

Zinsentwicklung 2022: Was gerade wirklich passiert

Wer Anfang 2022 noch mit Bauzinsen zwischen 1,2 und 1,3 Prozent kalkuliert hat, schaut heute in eine völlig andere Welt. Innerhalb weniger Monate sind die Zinsen um einen ganzen Prozentpunkt gestiegen. Erfahrene Finanzierungsexperten mit 30 bis 40 Jahren Berufserfahrung sagen, dass sie eine solche Geschwindigkeit beim Zinsanstieg noch nie erlebt haben.

Dabei ist der EZB-Leitzins offiziell noch immer bei null. Warum steigen die Bauzinsen dann trotzdem so stark? Die Antwort liegt bei der BaFin: Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht fordert von den Banken mehr Eigenkapital für die Vergabe von Immobilienkrediten. Diese zusätzliche Eigenkapitalanforderung geben die Banken direkt an die Endkunden weiter, also an jeden, der ein Projekt finanziert oder eine Immobilie kauft. Im vollen Ausmaß würde diese Regelung eigentlich erst ab 2029 greifen, aber die Auswirkungen sind bereits jetzt deutlich spürbar.

Die US-amerikanische Fed war beim Zinserhöhen schneller und hat bereits konkrete Erhöhungstermine festgelegt. Die EZB hinkt hinterher, aber der Druck auf die Kreditmärkte ist längst angekommen. Für Immobilieninvestoren heißt das: Der Kapitaldienst für Käufer steigt, was direkte Auswirkungen auf die Nachfrage und Verkaufspreise hat.

Was steigende Zinsen für Projektentwickler und Fix-and-Flip bedeuten

Für Projektentwickler wie Markus ist das Problem besonders akut. Wer ein Bauprojekt kalkuliert, muss zu einem bestimmten Zeitpunkt die Verkaufspreise festlegen. Gleichzeitig sind 95 bis 98 Prozent der Käufer auf eine Finanzierung angewiesen. Wenn sich der Kapitaldienst dieser Käufer von Tag zu Tag verändert, wird es nahezu unmöglich, realistische Verkaufspreise zu planen.

Ein konkretes Rechenbeispiel aus dem Video macht das greifbar: Bei einer Wohnung für 500.000 bis 600.000 Euro und einem Zinsanstieg von einem Prozentpunkt bedeutet das für den Käufer schnell 450 bis 600 Euro mehr Belastung pro Monat. Das ist kein kleiner Betrag, der sich mal eben wegstecken lässt.

Auch für Fix-and-Flip gilt: Du hast es mit zwei verschiedenen Zinssätzen zu tun. Erstens dein eigener flexibler Finanzierungszins, der sich zwischen zwei und vier Prozent bewegen kann. Zweitens der Zins, zu dem dein künftiger Käufer die Wohnung finanzieren wird. Als Flipper musst du acht Monate oder mehr in die Zukunft schauen und einschätzen, ob dein Käufer sich die fertige Immobilie zum dann gültigen Zins überhaupt noch leisten kann. Das macht die Kalkulation gerade erheblich schwieriger als noch vor einem Jahr.

Ein kleiner Ausgleich besteht in guten Lagen, etwa in Süddeutschland oder anderen gefragten Regionen. Dort ist die Nachfrage nach wie vor hoch, und Käufer mit solidem Eigenkapital oder hohem Einkommen können auch bei gestiegenen Zinsen noch kaufen. In B- und C-Lagen sieht das Bild deutlich kritischer aus.

Baustoffmangel und Lieferkettenprobleme: Die Hintergründe

Parallel zu den Zinsen drückt der Baustoffmangel auf die Kalkulation. Die Ursachen reichen weit zurück und hängen an mehreren Faktoren gleichzeitig:

• Die Corona-Pandemie hat bereits ab 2020 dafür gesorgt, dass einzelne Baustoffe nicht mehr lieferbar waren. Lieferketten wurden unterbrochen, Werke gedrosselt oder ganz geschlossen.
• Der Ukraine-Konflikt hat die Energieversorgung massiv belastet. Gas und Öl sind knapp und teuer, was sich direkt auf die Herstellungskosten energieintensiver Baustoffe auswirkt.
• Fast alle Baustoffe, darunter Aluminium, Glas, Stahl, Kupfer und Ziegel, benötigen in der Produktion enorme Mengen Energie. Wenn Energie teurer oder knapper wird, werden diese Baustoffe automatisch teurer oder schwerer verfügbar.
• Die Null-Covid-Politik in China hat Teile der globalen Produktion zeitweise lahmgelegt. China ist nach wie vor die Werkbank der Welt, besonders für Grundstoffe wie Kunststoffe, Dämmmaterialien und deren Vorprodukte. Wenn Zulieferer dort nicht liefern, fehlen am Ende die Grundstoffe auf deutschen Baustellen.

Ein besonders anschauliches Beispiel aus dem Gespräch sind die Ziegelbrenneröfen. Diese Industrieöfen müssen auf extrem hohe Temperaturen erhitzt werden und dürfen nicht einfach abgeschaltet werden. Wenn ein Betreiber auch nur für einen oder zwei Tage keine ausreichende Energieversorgung hat und den Ofen herunterfährt, verzieht sich die Anlage durch die ungleichmäßige Abkühlung. Der Ofen ist dann schlicht kaputt, muss ausgetauscht oder grundlegend saniert werden, was Millionen kostet. Das Problem verstärkt sich also selbst: Hohe Energiekosten führen zu Produktionsausfällen, die die Lieferengpässe noch weiter verschärfen.

Für den Bau bedeutet das konkret: Wenn die Dämmung für die Bodenplatte fehlt, kann nicht betoniert werden. Wenn die Bodenplatte nicht fertig ist, kann der Maurer nicht mit dem Mauern beginnen. Wenn keine Ziegel vorhanden sind, kommt auch der Zimmermann nicht zum Zug, um den Dachstuhl zu setzen. Alles hängt miteinander zusammen, und ein fehlender Baustoff kann die gesamte Baustelle blockieren.

Handwerkerpreise und Angebote mit kurzer Gültigkeit

Was das im Alltag bedeutet, beschreibt Johannes aus eigener Erfahrung: Handwerker geben Angebote ab, die nur noch eine Woche, manchmal sogar nur einen Tag gültig sind. Der Grund ist simpel: Sie können selbst nicht vorhersehen, was Material und Lieferung in zwei Wochen kosten werden. Wer ein Angebot zu festen Preisen abgibt und dann teurer einkaufen muss, macht ein schlechtes Geschäft.

Das trifft auch Generalunternehmer, die für Projektentwickler bauen. Wer früher noch einen Pauschalpreis vereinbart hat, streicht mittlerweile bestimmte Positionen wie Stahl oder Holz aus dem Angebot und schließt Preisgarantien dafür ausdrücklich aus. Für den Auftraggeber bedeutet das eine massive Unsicherheit in der Kalkulation, weil am Ende niemand mehr weiß, was ein Projekt tatsächlich kosten wird.

Wie du als Investor jetzt richtig kalkulierst

Angesichts dieser Lage gibt es klare Empfehlungen aus dem Video:

• Nur wirklich gute Deals kaufen. Wer sich bei einem Deal nicht hundertprozentig sicher ist, sollte ihn ziehen lassen. In einem normalen Marktumfeld kann man bei einem mittelmäßigen Deal noch damit durchkommen. Aktuell fliegt dir ein schlechter Deal schlimmstenfalls um die Ohren.
• Worst-Case konsequent durchrechnen. Was passiert, wenn die Renovierungskosten um 20 Prozent steigen? Was, wenn der Verkaufspreis in sechs bis acht Monaten nicht mehr erreichbar ist, weil der Markt sich verändert hat? Wenn dein Projekt das nicht überlebt, ist es kein Deal für diese Zeit.
• Auf Lage achten. Immobilien in guten Lagen halten den Wert langfristig. Sachwerte gewinnen in einem Inflationsumfeld grundsätzlich gegenüber Geldwerten. Wer langfristig denkt, liegt mit Immobilien in gefragten Lagen nicht falsch.
• Mit Bankern sprechen. Zinsen ändern sich gerade von Woche zu Woche. Wer eine Finanzierung plant, sollte sich laufend aktualisieren und sich von erfahrenen Finanzierungsexperten einschätzen lassen, wie sich die Konditionen in den nächsten Monaten entwickeln könnten.
• Topdeals mitnehmen, den Rest durchziehen lassen. Hochkarätige Investoren machen nach Markus aktuell nur noch die wirklich eindeutigen Deals. Wenn kein komisches Bauchgefühl dabei ist, alles stimmt und die Marge klar ist, dann ja. Alles andere lässt man liegen.

Wie sieht 2023 aus: Weniger Neubau, günstigere Handwerker?

Viele Projektentwickler stellen aktuell geplante Neubauprojekte erst einmal zurück. Wer mitten in einem Projekt steckt, zieht es durch. Wer noch nicht begonnen hat, wartet auf mehr Planungssicherheit. Das hat eine interessante antizyklische Konsequenz: Wenn jetzt weniger gebaut wird, haben Handwerker, Baufirmen und Planer in 2023 weniger Aufträge. Das könnte bedeuten, dass die Handwerkerpreise wieder sinken und es leichter wird, Kapazitäten zu bekommen.

Zum Vergleich: 2021 war es in vielen Regionen nahezu unmöglich, Elektriker oder Sanitärhandwerker für ein Projekt zu bekommen, ohne gute Kontakte. Dieser Engpass könnte sich 2023 entschärfen, wenn das Auftragsvolumen zurückgeht.

Gleichzeitig zeichnet sich ein Umdenken in der Lieferkettenstrategie ab. Unternehmen, die bisher ausschließlich auf Just-in-time-Lieferungen aus Asien gesetzt haben, prüfen jetzt, ob sie Lagerkapazitäten aufbauen oder Produktion zurück nach Europa verlagern sollen. Das ist teurer, aber es schafft Versorgungssicherheit. Für die Baustoffversorgung in Deutschland könnte das mittelfristig stabilisierend wirken.

Fazit: Selektiv bleiben, gute Deals nicht verpassen

Die Lage in der Immobilienbranche 2022 ist komplex. Steigende Zinsen, Baustoffmangel, Lieferkettenprobleme und ein unsicheres geopolitisches Umfeld machen die Kalkulation schwieriger als in den Jahren zuvor. Niemand, nicht der erfahrenste Investor und nicht die Bank, weiß mit Sicherheit, wie sich Zinsen, Inflation und Baustoffpreise in den nächsten zwölf Monaten entwickeln werden.

Was du daraus mitnehmen kannst: Sei selektiv. Lass mittelmäßige Deals ziehen. Nimm nur die wirklich guten Objekte mit, bei denen die Zahlen klar sind und auch im Worst Case noch aufgehen. Gute Lagen bleiben langfristig wertstabil, Sachwerte schlagen in einem Inflationsumfeld Geldwerte. Und wer den Markt antizyklisch denkt, erkennt, dass aus dem aktuellen Abschwung bei Neubauprojekten in 2023 auch neue Chancen entstehen können.