Immobilienentwicklung mit Stephan: Wie aus einer Idee ein Millionenprojekt entsteht

In dieser Folge von Flipperino trifft Johannes Stephan, einen erfahrenen Immobilienentwickler aus der Bodenseeregion nahe der Schweizer Grenze. Stephan entwickelt seit rund zehn Jahren Projekte, von Bestandsaufteilungen bis hin zu großen Neubauprojekten, und gibt im Video einen seltenen Einblick in sein aktuelles Mehrfamilienhausentwicklung "Rheinpark". Was als einzelnes Einfamilienhaus auf dem Markt stand, wurde durch konsequentes Querdenken und tiefes Baurechtsverständnis zu einem Millionenprojekt mit über 27 Wohneinheiten in zwei Gebäuden.

Wie ein gewöhnliches Einfamilienhaus zum Neubauprojekt mit 16 Wohnungen wurde

Das Grundstück des Projekts "Rheinpark 1" war lange auf dem Markt. Ein altes Einfamilienhaus stand darauf, die Lage direkt am Wasser. Andere Projektentwickler und Bauträger hatten das Grundstück bereits geprüft, aber keiner hatte eine tragfähige Lösung gefunden. Der Grund: Der hintere Bereich des Grundstücks liegt im sogenannten Außenbereich, der nicht bebaut werden darf. Die meisten Entwickler gingen davon aus, dass eine Bebauung dort grundsätzlich nicht möglich ist, und sprangen ab.

Stephan dachte anders. Statt an der Bestandsstruktur festzuhalten, stellte er die entscheidende Frage: Was ist, wenn wir das Haus einfach abreißen und im Innenbereich etwas Neues, deutlich Größeres bauen? Diese Idee hatten die anderen offenbar nicht auf dem Schirm. Das Grundstück war für 590.000 Euro ausgeschrieben. Stephan kaufte es für 820.000 Euro, verhandelte also ausgehend von einem noch niedrigeren Einstiegspreis nach unten. Der Verkäufer wollte raus, das Objekt hatte keinen Wettbewerb mehr unter ernsthaften Bietern, und Stephan hatte eine klare Vision, was dort entstehen sollte.

Das Ergebnis: Rheinpark 1 mit 16 Wohnungen in zwei baugleichen Gebäuden mit je 8 Einheiten. Die Pläne wurden direkt für Rheinpark 2 übernommen, was erhebliche Planungskosten gespart hat. Beide Gebäude stehen heute nahe der Schweizer Grenze mit freiem Blick auf das Wasser, denn vorne darf niemand mehr bauen. Diese Alleinlage ist das entscheidende Qualitätsmerkmal des Projekts.

Baurecht verstehen ist der stärkste Hebel in der Immobilienentwicklung

Ein zentrales Thema im Gespräch ist das Baurecht, genauer die Unterscheidung zwischen Innenbereich und Außenbereich. Im Innenbereich darf gebaut werden, im Außenbereich grundsätzlich nicht. Was viele nicht wissen: Diese Grenze ist nicht immer eindeutig festgelegt, sondern wird in Gebieten ohne Bebauungsplan von der zuständigen Behörde ausgelegt, mitunter abhängig von der jeweiligen Sachbearbeiterin oder dem Sachbearbeiter.

Stephan schildert, wie er beim ersten Projekt historische Baugenehmigungen aus den 1990er Jahren ausgewertet hat. Der damalige Eigentümer hatte ein Mehrfamilienhaus geplant, wobei die Grenze zwischen Innen- und Außenbereich entsprechend verschoben worden war. Diese alte Genehmigung hatte zwar keine direkte rechtliche Bindungswirkung mehr, lieferte aber wertvolle Argumente im Dialog mit der Behörde. Wenige Meter Unterschied bei der Lage der Bebauungsgrenze können im Ergebnis 100.000 Euro oder mehr an zusätzlichem Umsatz bedeuten.

Sein Rat für alle, die in der Projektentwicklung einsteigen wollen:

• Bebauungspläne und historische Baugenehmigungen gründlich studieren
• Verstehen, was Nachbargebäude an überbauter Fläche haben
• Die Behörden nicht nur fragen, was erlaubt ist, sondern argumentieren, was auf Basis von Präzedenzfällen vertretbar sein könnte
• Immer die GRZ, GFZ und architektonischen Eckdaten der Umgebung kennen

Wer das Baurecht nicht aktiv nutzt, lässt Geld auf dem Tisch liegen. Das ist keine Übertreibung, das zeigt Stephans Projekt sehr konkret.

Regionales Marktwissen als Grundlage jedes Projekts

Stephan ist in der Region aufgewachsen, hat sie für einige Jahre verlassen und dann bewusst entschieden, genau dort zu investieren, wo er den Markt kennt. Sein Radius: 20 bis 30 Kilometer um seinen Heimatort. Das klingt nach einer einfachen Faustregel, steckt aber viel dahinter.

Er wusste aus eigener Beobachtung über Jahre, welche Wohnungsgrößen schnell verkauft werden, welche Objekte lange auf ImmoScout online stehen und warum, was Einfamilienhäuser in der Region kosten und welche Käufergruppen überhaupt kaufkräftig genug sind. Dieses Wissen ist nicht in einem Nachmittag angeeignet, es entsteht durch kontinuierliche Marktbeobachtung.

Für das Wohnkonzept des Rheinparks hat Stephan daraus konkrete Schlüsse gezogen. In der ländlichen Gegend wollen viele junge Familien ein Einfamilienhaus mit Garten. Sie sind nicht die primäre Zielgruppe für eine Neubauanlage in einem Mehrfamilienhaus. Also hat er seinen Fokus bewusst anders gesetzt:

• Kleinere Wohnungen mit 60 bis 70 Quadratmetern für Singles, junge Paare und ältere Paare, die aus dem Eigenheim ausziehen wollen
• Großzügige Penthousewohnungen im Obergeschoss für Käufer, die ihr Haus verkaufen und eine hochwertige, pflegeleichte Alternative suchen
• Klare Trennung von Gemeinschaftsflächen und privaten Terrassen und Gärten im Erdgeschoss, um Konflikte in der Eigentümergemeinschaft zu vermeiden

Ein Neubaueinfamilienhaus in der Region kostet laut Stephan rund 700.000 Euro, eine Doppelhaushälfte etwa 550.000 bis 600.000 Euro. Mit diesem Referenzrahmen lässt sich die Zahlungsbereitschaft für Penthousewohnungen gut einschätzen.

Von der Anstellung in der Schweiz zur Vollzeit-Immobilienentwicklung

Stephans Weg in die Selbstständigkeit war kein Sprung, sondern ein schrittweiser Übergang mit erheblichem persönlichem Aufwand. Er arbeitete in einem internationalen Job in der Schweiz, auf dem Papier 40 Stunden pro Woche, in der Realität oft 60 Stunden. Parallel dazu entwickelte er sein erstes größeres Neubauprojekt. Im Schnitt kam er in dieser Phase auf rund 70 bis 80 Arbeitsstunden pro Woche, mit kleinem Kind zuhause und einer Stunde Fahrtweg zum Projekt.

Diese Phase dauerte rund zwei Jahre, fiel zudem in die Coronazeit. Niemand sieht, wie viel Arbeit in diesem stillen Aufbau steckt. Wer Millionenprojekte anstrebt, sollte sich keine Illusionen machen: Die ersten Jahre verlangen echten Einsatz, auch mental ist das Projekt dauerpräsent.

Zur Frage, ob man größere Projekte auch neben einem Vollzeitjob starten kann, sagt Stephan klar: Ja, das ist möglich, wenn man sich gut aufstellt. Entscheidend ist das Setup:

• Ein Generalunternehmer, der schlüsselfertig baut, spart enorm viel Koordinationsaufwand gegenüber Einzelvergabe
• Vertrieb und Exposé können extern vergeben werden
• Die Kernaufgaben des Entwicklers, also Baurecht, Konzept, Wohnungsaufteilung und Bankgespräche, bleiben beim Entwickler selbst

Wer aber erwartet, das alles mit 35 Wochenstunden zu stemmen und dabei keine Abstriche zu machen, liegt falsch. Stephan formuliert es direkt: Wer mit Millionenzahlen arbeiten will, sollte nicht erwarten, dass er 40 Stunden macht. Zumindest in der Aufbauphase läuft das Projekt immer mit im Kopf, auch am Wochenende.

Der erste Schritt: Erstes Projekt, erstes Eigenkapital, erste Bankfinanzierung

Stephans erstes Immobilienprojekt war kein Kauf einer Bestandswohnung, sondern direkt ein Neubau-Vierfamilienhaus mit rund 380 Quadratmetern Wohnfläche. Die Gesamtkosten inklusive Grundstück lagen bei rund 1,05 Millionen Euro. Er brachte etwa 150.000 Euro Eigenkapital ein, angespart aus mehreren Jahren gut bezahlter Arbeit in der Schweiz.

Die Bank hat die Finanzierung bewilligt, weil die Bonität stimmte und Stephan bereits ein selbst gebautes Eigenheim als Referenz vorweisen konnte. Mit KfW-Förderung gab es zum Zeitpunkt des Projekts zusätzlich 30.000 Euro Zuschuss pro Wohnung bei Fertigstellung, also insgesamt 120.000 Euro, die das Ergebnis deutlich verbessert haben.

Das Haus ist bis heute im Bestand und vermietet. Nach zehn Jahren, konkret ab dem 5. Juli des laufenden Jahres, kann Stephan es steuerfrei verkaufen, was er augenzwinkernd als einen der schöneren Termine im Kalender beschreibt.

Für den nächsten Schritt, das erste Neubauprojekt mit sechs Millionen Euro Bankfinanzierung, hat dieselbe Bank mitgezogen. Die Erfahrung aus dem Vierfamilienhaus hat gereicht, um das Vertrauen zu rechtfertigen. Mit dieser Bank arbeitet Stephan bis heute zusammen.

Netzwerk, Erfahrung und die richtigen Fragen stellen

Ein wiederkehrendes Thema im Gespräch ist die Bedeutung von Netzwerk und erfahrenen Sparringspartnern. Stephan betont, wie viele Optimierungspotenziale in der Projektentwicklung nur durch Erfahrung erkennbar sind. Ob es um die genaue Lage der Bebauungsgrenze geht, um die Frage, ob ein weiteres Vollgeschoss möglich ist, oder um die optimale Wohnungsaufteilung im Hinblick auf den lokalen Markt: Diese Entscheidungen haben direkte Auswirkungen in Höhe von mehreren hunderttausend Euro auf das Projektergebnis.

Der Architekt ist dabei nicht automatisch derjenige, der das Projekt wirtschaftlich optimiert. Er stellt sicher, dass die Pläne rechtlich umsetzbar sind. Die unternehmerische Aufgabe, also welche Wohnungsgrößen gefragt sind, wie die Gemeinschaftsflächen sinnvoll aufgeteilt werden und welche Ausblicke welche Käufergruppen ansprechen, liegt beim Entwickler selbst.

Stephan vergleicht das mit einem Steuerberater: Es gibt denjenigen, der Belege bucht, und denjenigen, der aktiv nach Gestaltungsmöglichkeiten sucht. Wer in der Immobilienentwicklung erfolgreich sein will, braucht beide Typen von Beratern um sich herum und muss selbst der Unternehmer sein, der das Gesamtbild im Blick hat.

Zusätzlich hat Stephan aktuell ein Apartmenthotel-Projekt in der Nachbargemeinde Waldshut in Vorbereitung, für das die Baugenehmigung bereits eingereicht wurde. Das zeigt, wohin die Reise geht: Wer einmal verstanden hat, wie Projektentwicklung funktioniert, findet mehr Möglichkeiten als er Zeit hat, sie umzusetzen. Der entscheidende Unterschied zu den Anfängen liegt dann vor allem darin, die richtigen Projekte auszuwählen, nicht mehr jeden Deal zu machen, der sich ergibt.

Was du aus diesem Video mitnehmen kannst

Stephans Geschichte zeigt sehr konkret, wie Immobilienentwicklung in der Praxis funktioniert. Kein theoretisches Konzept, sondern echte Projekte mit echten Zahlen, echten Fehlern und echten Ergebnissen. Die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

• Starte in einem Markt, den du wirklich kennst, am besten deinem Heimatmarkt
• Beschäftige dich intensiv mit dem Baurecht, besonders mit der Unterscheidung von Innen- und Außenbereich sowie historischen Genehmigungen
• Denke nicht in den Grenzen des Bestands, sondern frage, was auf einem Grundstück maximal möglich ist
• Bonität und Eigenkapital sind die Voraussetzung für Bankfinanzierungen, deswegen macht ein Parallelbetrieb neben dem Job in der Frühphase durchaus Sinn
• Baue dir ein Netzwerk aus Leuten auf, die diesen Weg schon gegangen sind
• Wer mit einem Generalunternehmer arbeitet, kann Projektentwicklung auch neben einem Vollzeitjob betreiben, muss aber bereit sein, Abende und Wochenenden zu investieren
• Disziplin beim Eigenkapitalaufbau zahlt sich aus: Konsum aufzuschieben, um in Kapitalanlagen zu investieren, ist langfristig die ertragreichere Entscheidung