Darum lieben wir Immobilienhandel: So hat unsere Fix & Flip Geschichte angefangen

In dieser besonderen Folge, aufgenommen auf Mallorca, spricht Johannes gemeinsam mit seinem Freund und erfahrenen Immobilieninvestor Rob darüber, wie ihre jeweilige Fix-and-Flip-Geschichte begann. Die beiden teilen ihre ersten Flips, die Zahlen dahinter und geben ehrliche Antworten auf Fragen aus der Community, zum Beispiel ob man wirklich sofort eine GmbH gründen oder den Job kündigen muss, um mit Immobilienhandel zu starten.

Robs erster Flip: Eine unsanierte Dreizimmerwohnung in Dresden

Rob ist seit rund 15 Jahren professioneller Immobilieninvestor. In guten Zeiten hat er bis zu 120 Objekte im Jahr geflippt, also rund 10 Transaktionen pro Monat. Angefangen hat er deutlich kleiner. Schon ab 2008 kaufte und verkaufte er Immobilien, anfangs über klassische Aufteilungsgeschäfte: Mehrfamilienhäuser kaufen, einzelne Wohneinheiten abspalten und weiterverkaufen.

Sein erster echter Fix-and-Flip in dem Sinne, dass er wirklich Vollgas bei der Renovierung gab, war 2010. Es handelte sich um eine Dreizimmerwohnung in der Dresdner Neustadt, dem klassischen Szeneviertel der Stadt. Verkehrstechnisch schwierig, direkt an Bahnschiene und Bahnhof gelegen, also laut. Trotzdem gefragt, weil die Lage im Viertel stimmte.

Die Wohnung war komplett unsaniert. Rob und sein Team haben richtig investiert:

• Bad komplett rausgerissen und neu gefliest, mit kleinen Mosaikfliesen und passender Wandfarbe
• Einbauküche eingebaut
• Klinker- und Sandsteinwände im Wohn- und Schlafzimmer als Designelement gesetzt
• Neue Innentüren
• Echtholzparkett verlegt

Am Ende blieben bei diesem ersten Flip rund 25.000 Euro Gewinn hängen. Nicht der rentabelste Deal, aber der erste. Und wie Rob selbst sagt: Mit weniger Ausstattungsaufwand, zum Beispiel ohne die Sandsteinwände und mit einem schlichteren Bad, hätte er vermutlich den gleichen Verkaufspreis erzielt und dabei rund 10.000 Euro weniger ausgegeben. Die Lehre daraus: Der Mix aus Liebe zum Detail und wirtschaftlichem Denken ist entscheidend. Man darf Emotionen beim Sanieren haben, aber die Rentabilität darf man dabei nie aus dem Blick verlieren.

Johannes' erster und bester Flip: Von der Dreizimmerwohnung zu 200.000 Euro Gewinn

Johannes hat seinen ersten Fix and Flip ebenfalls neben seinem Angestelltenverhältnis gemacht. Die Dreizimmerwohnung mit 75 Quadratmetern, ohne Balkon und ohne Stellplatz, mitten in der Stadt, brachte ihm am Ende des Tages einen Gewinn von rund 80.000 Euro. Eine Familie aus München hat die Wohnung erworben und sich dabei sogar leicht überboten. Das war 2021, in einer anderen Zinslandschaft, aber das Prinzip dahinter ist dasselbe geblieben.

Sein bester Flip bis heute war ein Reihenhaus mit einem Gewinn von 200.000 Euro. Das Besondere dabei: Die Immobilie wurde sechs Monate lang entrümpelt und nur leicht hergerichtet, aber nicht kernsaniert. Keine aufwendige Renovierung wie bei seinen typischen Projekten, die er als Instagram-Wohnung beschreibt. Und trotzdem dieser Gewinn. Das Erlebnis hat ihn komplett angefixt und war der Punkt, an dem ihm klar wurde, dass er das jeden Tag machen will.

Robs bester Flip: Fast 500.000 Euro Gewinn ohne eine einzige Sanierung

Rob hat zwei Mehrfamilienhäuser als Paket eingekauft. Ein Tipp aus seinem Netzwerk hat ihm den Deal auf den Tisch gebracht, der Preis wurde gemeinsam so verhandelt, dass die Marge stimmte. Knapp ein Jahr lang hat Rob die Mieteinnahmen mitgenommen und die Häuser danach ohne irgendeine Sanierungsmaßnahme zu einem normalen Marktpreis weiterverkauft. Ergebnis: knapp 500.000 Euro Gewinn.

Noch früher, einer seiner ersten Flips in der GmbH, war ein Vierwohnungspaket in einem Haus, alle Einheiten leer. Rob hat pro Wohnung rund 2.000 Euro investiert, insgesamt also zwischen 7.000 und 10.000 Euro für alle vier Einheiten. Ledspiegel an die Wand, Bodenfliesen, ein bisschen Farbe. Mehr nicht. Als die Fälligkeitsmitteilung vom Notar kam, war der neue Käufer bereits gefunden. Gewinn: knapp 100.000 Euro, sofort weitergedreht.

Dieses Beispiel zeigt den Unterschied zwischen zwei Flipper-Ansätzen sehr deutlich. Rob arbeitet hauptsächlich für Kapitalanleger als Zielgruppe. Dort zählt, dass die Wohnung ordentlich ist und eine gute Miete erzielt, nicht ob Laminat oder Parkett liegt. Johannes dagegen richtet sich oft an Eigennutzer, liefert mehr Ausstattung, erzielt dafür aber auch eine höhere Marge pro Objekt. Beide Ansätze funktionieren, sie setzen nur unterschiedliche Prioritäten.

Was würde Rob heute anders machen?

Rückblickend sagt Rob, dass er sich bei seinem ersten Flip zu sehr von Emotionen leiten lassen hat. Er wollte Vollgas geben, weil er andere Flipper beobachtet hatte und selbst zeigen wollte, was möglich ist. Im Ergebnis war vieles davon nicht nötig. Wer heute startet, sollte sich fragen, welche Maßnahmen den Kaufpreis tatsächlich erhöhen und welche schlicht überflüssig sind. Und er empfiehlt klar, sich jemanden zu suchen, der Ahnung hat. Lehrgeld ist teuer, und wer frühzeitig von jemandem mit Erfahrung lernt, macht viele Fehler erst gar nicht.

Fix and Flip neben dem Beruf: Muss man sofort alles hinschmeißen?

Eine häufige Frage aus der Community dreht sich darum, ob man sofort eine UG oder GmbH gründen, den Job kündigen und Vollzeit einsteigen muss. Die Antwort von beiden ist eindeutig: Nein.

Johannes hat seinen ersten Fix and Flip neben einem 40-Stunden-Job gemacht. Rob hat genauso angefangen. Und beide sind der Überzeugung, dass der Einstieg mit einem, zwei oder drei Objekten neben dem Beruf absolut sinnvoll ist, aus mehreren Gründen:

• Du sammelst echte Erfahrung, ohne alles auf eine Karte zu setzen.
• Du merkst, ob Fix and Flip wirklich das ist, was du willst, und ob der Aufwand den Ertrag für dich wert ist.
• Du entwickelst ein Bauchgefühl für den Markt, für Preise, für Käufer und für Handwerker.
• Du brauchst keine aufwendige Firmenstruktur, solange du im überschaubaren Rahmen bleibst.

Johannes hat die GmbH-Strukturen erst gegründet, als sein Unternehmen bereits über 350.000 Euro Gewinn erwirtschaftet hatte. Der Aufbau einer GmbH am Anfang, wenn noch gar nicht klar ist, ob das Modell zu einem passt, ist in den meisten Fällen unnötig und kostet Zeit, Geld und Energie.

Ausnahme: Wer von Anfang an plant, ein Mehrfamilienhaus mit acht oder zehn Einheiten zu kaufen, also ein Projekt, das über normale Renovierung hinausgeht und echtes Bauträgerrisiko mitbringt, sollte die GmbH als Haftungsschutz von Beginn an einplanen. Denn wenn aus einem erwarteten Gewinn von 500.000 Euro ein Verlust von 300.000 Euro wird, ist die GmbH das Instrument, das das Privatvermögen schützt. Für einen normalen Start mit Wohnungen im mittleren Preissegment ist das aber nicht notwendig.

Welche Objekte kaufen in der aktuellen Marktlage?

Beide sind sich einig, was das Produkt angeht, das aktuell funktioniert. Die Zielgröße lautet: Zwei- bis Dreizimmerwohnungen zwischen 50 und 75 Quadratmetern, Verkaufspreis unter 300.000 Euro.

Diese 300.000-Euro-Grenze ist keine willkürliche Zahl. Sie ist psychologisch und praktisch relevant:

• Banken und Käufer denken in dieser Größenordnung anders.
• Bei 300.000 Euro und einer Annuität von rund 6 Prozent liegt die monatliche Rate bei etwa 1.500 Euro. Das ist eine Grenze, die auch für gut verdienende Einzelpersonen oder junge Paare mit zwei Einkommen noch realistisch finanzierbar ist.
• Etwa 90 Prozent der Erstkaeufer einer Eigentumswohnung bewegen sich in genau dieser Preisrange.

Wenn es eine besonders gute Wohnung mit 85 Quadratmetern gibt, wird trotzdem zugegriffen. Aber das Kernprodukt bleibt kompakt, bezahlbar und breit nachgefragt. Das ist der entscheidende Punkt beim Fix and Flip: Man kauft das, was die Masse kauft, weil man es am Ende wieder loswerden muss.

Rob ergänzt aus seiner Kapitalanleger-Perspektive: In einer Phase mit hohen Zinsen spielt die Quadratmetermiete eine entscheidende Rolle. Kleinere Wohnungen, zum Beispiel eine Dreizimmerwohnung mit 59 statt 90 Quadratmetern, erzielen oft eine bis zu 30 Prozent höhere Kaltmiete pro Quadratmeter. Das macht sie für Kapitalanleger trotz hoher Zinsen noch interessant, weil die Rendite am Ende stimmt.

Was bleibt nach all den Jahren?

Was Johannes und Rob gemeinsam haben: Beide haben nicht groß, professionell oder mit ausgefeilten Strukturen angefangen. Sie haben einfach angefangen. Der erste Flip war nicht der rentabelste, aber er war der wichtigste. Er hat gezeigt, dass es funktioniert, ein Gefühl für das Geschäft gegeben und den Grundstein für alles Weitere gelegt.

Fix and Flip ist kein passives Investment. Es kostet Zeit, manchmal Nerven, und graue Haare sind nicht ausgeschlossen, wie Rob mit einem Augenzwinkern anmerkt. Aber wer bereit ist, diesen Weg zu gehen, Schritt für Schritt, mit dem richtigen Produkt und idealerweise mit jemandem an der Seite, der schon Erfahrung mitbringt, der hat gute Karten.

Wenn du wissen willst, wie Fix and Flip konkret funktioniert, schreib Johannes direkt auf Instagram unter flipper.immo. Und folge beiden Kanälen auf YouTube, denn ein gemeinsames Projekt auf Mallorca ist bereits in Planung.