Immobilieninvestor warnt: Sind 2 Stunden Anfahrt schon zu viel?

Wie weit darf deine erste Investitionsimmobilie von deinem Wohnort entfernt sein? Johannes beantwortet in dieser Folge eine Frage, die viele Einsteiger im Fix-and-Flip-Bereich beschäftigt: Macht es Sinn, Immobilien weit entfernt vom eigenen Zuhause zu kaufen und zu flippen, oder solltest du besser in deiner Region bleiben? Die Antwort ist klarer, als du vielleicht denkst.

Die Frage, die viele Einsteiger stellen

Marvin hat Johannes gefragt, ob es nicht grundsätzlich besser sei, wenn die Immobilie in der Nähe des eigenen Wohnorts liegt. Eine naheliegende Frage, und die Antwort darauf ist eindeutig. Wer mit Fix and Flip anfängt, unterschätzt häufig einen entscheidenden Faktor: die Logistik. Und genau dieser Punkt kann über Erfolg oder Misserfolg eines Projekts entscheiden.

Johannes hat selbst vor über fünf Jahren damit angefangen, direkt vor seiner Haustür im Allgäu zu flippen. Seine erste Stadt hatte knapp 75.000 bis 76.000 Einwohner und lag gerade mal zehn Minuten von ihm entfernt. Mittlerweile betreibt er mehrere GmbHs, hat viele Mitarbeiter und über 30 aktive Baustellen. Aber der Grundsatz ist derselbe geblieben: Fang nah an, bevor du weitblickst.

Warum 2 Stunden Anfahrt ein echtes Problem sind

Klingt erstmal harmlos: einmal die Woche zwei Stunden zur Baustelle fahren. Aber in der Praxis läuft es selten so glatt. Johannes kennt Partner-Flipper, die ein Projekt betreut haben, das zwei Stunden Anfahrt entfernt lag. Diese Erfahrung haben sie kein zweites Mal gemacht.

Warum? Weil du auf einer Baustelle deutlich öfter präsent sein musst, als du am Anfang planst. Es brennt mal. Irgendjemand braucht eine Entscheidung. Ein Gewerk läuft falsch, ein Lieferant erscheint nicht. Spontane Besuche gehören zum Alltag. Wenn du dann jedes Mal vier Stunden im Auto sitzt, also hin und zurück, verlierst du nicht nur Zeit, sondern auch Kontrolle über das Projekt und über deine Nerven.

• Einmal wöchentlich zwei Stunden fahren klingt machbar, aber es bleibt selten dabei.
• Bei unerwarteten Problemen musst du spontan und schnell reagieren können.
• Distanz kostet Zeit, Geld und mentale Energie, die du am Anfang besser in den Marktaufbau steckst.

Der empfohlene Radius: 30 bis 50 Kilometer

Johannes empfiehlt für den Einstieg einen Umkreis von 30 bis 50 Kilometern um den eigenen Wohnort. In diesem Radius lernst du den Markt kennen, baust dir ein belastbares Netzwerk auf und kannst jederzeit schnell und flexibel agieren. Das ist keine willkürliche Zahl, sondern eine Erfahrungsgröße aus hunderten von Projekten.

In diesem Bereich gilt:

• Du kennst die Stadt, die Stadtteile, die Straßen. Das gibt dir einen echten Informationsvorsprung gegenüber Investoren von außerhalb.
• Du kannst auf bestehende Netzwerke zurückgreifen: Handwerker aus dem Ort, Empfehlungen vom Fitnesstrainer, vom Nachbarn, vom Onkel, der früher Dachdecker war.
• Du kannst Vertraute schicken, wenn du selbst gerade nicht kannst. Die Schwester, der Vater, ein Bekannter, der kurz auf die Baustelle schaut oder eine Besichtigung übernimmt.
• Du bist flexibel und kannst spontan reagieren, ohne halbe Tage im Auto zu verbringen.

All das fällt weg, wenn du weit entfernt investierst und auf fremde Dienstleister angewiesen bist, die du nicht einschätzen kannst und über die du keine direkte Kontrolle hast.

Marktkenntnis ist mehr wert als du denkst

Ein häufiger Gedanke bei Einsteigern: In einer anderen Stadt, vielleicht in München oder Berlin, sind die Margen größer. Warum also nicht dort flippen? Johannes sieht das anders, und das aus gutem Grund.

Wenn du einen Markt wirklich verstehst, wenn du weißt, welche Straßen gut laufen, welche Lagen schwierig sind, welche Käuferschicht auf welche Ausstattung reagiert, dann ist das ein massiver Wettbewerbsvorteil. Dieses Wissen baust du nur durch Erfahrung vor Ort auf. Es lässt sich nicht abkürzen.

Wer stattdessen nach München fährt, weil dort theoretisch mehr drin ist, hat plötzlich zwei mentale Logistikzentren. Zwei Märkte, zwei Netzwerke, zwei Köpfe voll mit unterschiedlichen Anforderungen. Der vermeintliche Vorteil verpufft schnell, wenn die Effizienz leidet und die Kontrolle abnimmt.

Das gilt übrigens genauso für exotischere Investments: Wer eine einzelne Wohnung in Deutschland besitzt und gleichzeitig in Dubai investieren will, weil dort acht Prozent Rendite versprochen werden, der rechnet oft falsch. Allein die Distanz kostet zwei bis drei Prozent. Ein Flug, Aufwand vor Ort, fehlende Marktkenntnisse, mangelnde Kontrolle. Was auf dem Papier gut aussieht, halbiert sich in der Praxis schnell.

Auch kleine Städte bieten genug Potenzial

Ein weiterer Irrtum: Man brauche eine Großstadt, um vernünftig Immobilien zu flippen oder als Kapitalanlage zu halten. Das stimmt nicht. Johannes macht das deutlich: Sobald eine Stadt 20.000 bis 50.000 Einwohner hat, reicht der Markt völlig aus, um ein bis zwei Projekte pro Jahr sauber durchzuziehen.

Ein Mehrfamilienhaus im Jahr umdrehen, vier Wohnungen flippen, Bestand aufbauen. Das ist in einer mittelgroßen Stadt absolut möglich, ohne dass man sich in die Metropolen vorwagen muss. Wer in einer sehr kleinen Gemeinde mit 2.000 Einwohnern wohnt, sollte in die nächstgrößere Stadt ausweichen. Aber das war es dann auch schon.

Der Immobilienmarkt ist überall. Der Kuchen ist groß genug. Die Frage ist nur, ob du deinen Teil davon wirklich kennst und kontrollieren kannst.

Erst die Tiefe, dann die Breite

Johannes vergleicht das mit den erfolgreichsten Unternehmen der Welt. Amazon, Microsoft und andere haben über viele Jahre hinweg eine Sache richtig gut gemacht, bevor sie angefangen haben zu diversifizieren. Wer zu früh zu breit wird, verliert die Kontrolle und macht unnötig viele Fehler.

Konkret: Johannes und sein Team haben fünf Jahre lang geflippt, bevor sie die erste Bestandsimmobilie gekauft haben. Und als sie es dann getan haben, war es ein Mehrfamilienhaus mit einer Bruttomietrendite von zehn Prozent, bei dem 400.000 Euro Wert gehebelt werden konnten. Das nächste Bestandsobjekt hatten sie in zwei Jahren abbezahlt.

Wer diesen Weg abkürzt, wer zu früh zu weit skaliert, wer zu früh in fremde Märkte greift, der hätte für denselben Cashflow zehnmal so viele kleine Wohnungen gebraucht und dabei zehnmal so viel Stress gehabt. Die Rechnung geht selten auf.

Was du aus diesem Video mitnehmen solltest

Wenn du gerade anfängst oder noch in den ersten Projekten steckst, dann ist die wichtigste Entscheidung nicht, wo die Margen am höchsten aussehen. Die wichtigste Entscheidung ist, wo du wirklich den Überblick behältst.

• Starte im Umkreis von 30 bis 50 Kilometern um deinen Wohnort.
• Bau dir zuerst Marktkenntnis, ein lokales Netzwerk und Handwerkerbeziehungen auf.
• Mach fünf bis zehn Projekte in deinem Heimatmarkt, bevor du über andere Standorte nachdenkst.
• Weite deinen Radius erst aus, wenn du weißt, was du tust, und wenn du einen Partner oder Mitarbeiter vor Ort hast, dem du wirklich vertrauen kannst.
• Unterschätze niemals die Kosten von Distanz: Zeit, Geld, Kontrolle und Nerven.

Das Gras ist da grüner, wo man es wässert. Nicht beim Nachbarn. Nicht in München oder Berlin oder Dubai. Sondern da, wo du den Wasserhahn auf- und zudrehen kannst. Das ist die einfachste und gleichzeitig wichtigste Lektion, die Johannes aus Jahren Fix und Flip mitgenommen hat.