"Der Immobilienmarkt ordnet sich neu" – 2023 aus der Sicht eines Finanzierungsvermittlers | Teil 1

Was passiert gerade auf dem deutschen Immobilienmarkt, und wie verändert die Zinswende das Geschäft mit Fix and Flip? Johannes spricht in dieser Folge mit Gottfried Stadtmüller, einem unabhängigen Finanzierungsexperten mit 33 Jahren Erfahrung in der Branche, der erklärt, wie sich die Welt der Immobilienfinanzierung seit 2022 grundlegend gewandelt hat. Das Gespräch liefert klare Einblicke in die aktuelle Lage, die Erwartungen der Banken und was Investoren jetzt wirklich brauchen, um eine Finanzierung zu bekommen.

Gottfried Stadtmüller: 33 Jahre Finanzierungserfahrung, unabhaengig und bankenunabhaengig

Gottfried Stadtmüller ist 59 Jahre alt und arbeitet seit über drei Jahrzehnten im Finanzierungsgeschaeft. Lange war er im Management einer Grossbank tatig, bevor er sich als unabhaengiger Finanzierungsexperte selbststaendig machte. Was das konkret bedeutet: Er hat Zugriff auf den gesamten deutschen Bankenmarkt, ist aber keiner einzigen Bank verpflichtet. Sein Auftrag ist einzig und allein der Kunde.

Warum der Schritt in die Selbststaendigkeit? Gottfried nennt zwei entscheidende Gruende. Erstens hat sich das Kaufverhalten der Kunden veraendert. Fruehher ging man zur Hausbank, die nannte eine Zahl, und damit war die Sache erledigt. Heute sind Kunden deutlich informierter, weil das Internet als Informationsquelle enorm gewachsen ist. Zweitens haben viele Banken die Digitalisierung schlicht verschlafen. Regionale Filialen schliessen, Personal wird abgebaut, und die Beratungsintensitaet, die Banken in der Vergangenheit leisten konnten, ist heute schlicht nicht mehr vorhanden. Dazu kommt massiver Fachkraeftemangel im Bankwesen. Genau diese Luecke fuellt ein unabhaengiger Finanzierungsvermittler.

Erst die Finanzierung klaeren, dann die Immobilie suchen

Einer der zentralen Punkte, die Gottfried im Gespraech immer wieder betont: Erst den Kreditrahmen klaeren, dann auf Objektsuche gehen. Das klingt simpel, ist aber in der Praxis fuer viele Kaufinteressenten nicht selbstverstaendlich. Er vergleicht es mit dem Autokauf: Du gehst auch nicht in ein Autohaus, ohne zu wissen, wie viel du ausgeben kannst.

Was bedeutet das konkret? Gottfried begleitet Kunden oft ueber einen Zeitraum von bis zu einem halben Jahr, bevor sie ueberhaupt ein passendes Objekt gefunden haben. Zuerst wird ein Kassensturz gemacht, die Haushaltssituation analysiert, und dann wird klar, welches Budget realistisch ist. Manchmal ergibt sich dabei auch, wie man den Kreditrahmen noch erhoehen kann, zum Beispiel durch eine Buergschaft oder andere Massnahmen. Erst wenn diese Zahl feststeht, macht eine gezielte Objektsuche Sinn.

Banken sind dazu heute schlecht aufgestellt: Sie vergeben Beratungstermine erst dann, wenn man bereits eine konkrete Immobilie vorweisen kann, und dann auch erst nach zwei bis drei Wochen Wartezeit. Das passt nicht zur Realitaet des Immobilienmarkts, wo schnelle Entscheidungen oft ueber den Kauf entscheiden.

Die Zinswende und ihre Folgen fuer den Immobilienmarkt

Gottfried macht die dramatische Verschiebung mit einer einfachen Rechnung deutlich:

• Vor der Zinswende: 100.000 Euro Kredit kosteten rund 250 Euro pro Monat.
• Heute: Dieselbe Summe kostet rund 500 Euro pro Monat.

Das entspricht einer Verdoppelung der monatlichen Belastung. Die Folge: Viele Menschen, die noch vor zwei Jahren problemlos eine Finanzierung bekommen haetten, sind heute schlicht aus dem Markt herausgefallen. Gottfried betont, dass er in seinen 33 Jahren noch nie eine so schnelle und massive Verschiebung des Zinsniveaus erlebt hat. Innerhalb von rund sechs Monaten hat sich der Zinssatz so veraendert wie sonst in einem ganzen Konjunkturzyklus. Kombiniert mit einer Inflation von zeitweise ueber 10 Prozent ist das eine Situation, die es in dieser Form noch nicht gab.

Der Markt sortiert sich neu, wie Gottfried es ausdruckt. Das ist keine Katastrophe, aber eine klare Realitaet, der man ins Auge schauen muss. Wer das versteht und sich entsprechend neu ausrichtet, hat gute Chancen. Wer die alten Massstabe anlegt, wird scheitern.

Wie Banken heute Risiken bewerten und was das fuer Fix and Flip bedeutet

Fix and Flip ist ein gewerbliches Geschaeftsmodell: Immobilie ankaufen, renovieren, verkaufen. Das bedeutet aus Bankensicht eine andere Risikoklasse als eine klassische Eigennutzer- oder Vermietungsfinanzierung. Gottfried erklaert den Unterschied klar:

• Bei der klassischen Immobilienfinanzierung wird ein fester Zinssatz vereinbart, der Kredit laeuft ueber Jahrzehnte. Das Risiko ist fuer die Bank kalkulierbar.
• Beim Fix and Flip handelt es sich um eine variable, kurzfristige Finanzierung, oft als Betriebsmittelkredit strukturiert. Das Risiko ist hoeher, und Banken lassen sich das bezahlen.

Hinzu kommt, dass Banken in den vergangenen Jahren bei der Bewertung von Immobilien oft davon ausgegangen sind, dass die Preise kontinuierlich steigen. Dieses Szenario greift heute nicht mehr in der gleichen Form. Das macht Banken deutlich restriktiver: Wo fruehher eine Vollfinanzierung bis 100 Prozent des Kaufpreises moglich war, werden heute deutlich strengere Massstabe angelegt. Die Pruefung ist intensiver, die Anforderungen an Bonitat und Konzept sind gestiegen.

Gottfried sieht das Fix-and-Flip-Modell trotzdem positiv, gerade wegen des riesigen Bestands an sanierungsbeduerftigen Immobilien in Deutschland. Er schaetzt, dass rund 80 Prozent des deutschen Immobilienbestands Handlungsbedarf hat. Das bedeutet: Es gibt sehr viele Objekte, die durch Aufbereitung und Renovierung Wohnqualitaet schaffen und gleichzeitig Rendite ermoeglichen. Das Grundmodell hat also weiterhin seine Berechtigung.

Was du mitbringen musst, wenn du eine Fix-and-Flip-Finanzierung willst

Gottfried ist direkt: Wer zur Bank geht und sagt "Ich brauche 250.000 Euro, kaufe was, richte es her und verkaufe es wieder", wird freundlich aber bestimmt abgewiesen. Eine Fix-and-Flip-Finanzierung bekommt man heute nur mit einem schluessigen, gut dokumentierten Konzept. Was gehoert dazu?

• Kaufpreis und Begruendung: Warum ist der Preis gerechtfertigt? Was ist das Potenzial der Immobilie?
• Laganalyse: Passt die Lage zum angestrebten Verkaufspreis nach der Renovierung?
• Modernisierungsplan: Welche Gewerke sind notwendig? Bader, Boden, Verputz, was auch immer. Konkret und nachvollziehbar.
• Handwerkerpartner: Wer fuehrt die Arbeiten durch? Idealerweise benennst du zwei bis drei bewaehrte Handwerksfirmen, mit denen du regelmaessig zusammenarbeitest.
• Kostenrechnung: Was kostet die Modernisierung, und was kann die Immobilie danach am Markt erzielen? Die Zahlen muessen sich rechnen.
• Bonitat: Du brauchst eine solide Bonitaet. Wer den alten Job hinschmeisst und frisch gruendet, braucht ausserdem einen Businessplan.
• Rechtsform: Fix and Flip ist gewerblich. Das heisst, du musst eine klare Unternehmensstruktur haben, ob Einzelunternehmen, GbR oder GmbH. Was passt, haengt vom Einzelfall ab.

Ein weiterer Punkt, den Gottfried explizit anspricht: Die Bank bewertet auch dein Know-how. Sie mochte sehen, dass du weisst, was du tust. Wer noch keinerlei Erfahrung mit Renovierungen, Koordination von Handwerkern und Immobilienbewertungen hat, wird es schwer haben, eine Bank zu ueberzeugen. Das ist keine Kritik am Einstieg in das Thema, aber eine klare Ansage: Fix and Flip ist kein passives Investment, und es ist auch kein "schnelles Geld", wie es manche Online-Kanaele suggerieren.

Fachkraeftemangel und Handwerkerkosten: ein unterschaetzter Faktor

Gottfried geht auch kurz auf die Handwerkerseite ein, die beim Fix-and-Flip-Modell eine entscheidende Rolle spielt. Kleine Handwerksbetriebe mit ueberschaubarer Kostenstruktur koennen Modernisierungen oft deutlich guenstiger durchfuehren als grosse Firmen mit 30 oder mehr Mitarbeitern, weil letztere ihre hoeheren Fixkosten im Stundenpreis weitergeben muessen. Wer als Flipper stabile Partnerschaften mit soliden, kleineren Handwerkern aufgebaut hat, hat einen echten Kostenvorteil.

Das ist kein Detail am Rande, sondern ein zentraler Erfolgsfaktor. Die alte Kaufmannsregel "Im Einkauf liegt der Gewinn" gilt nicht nur fuer den Kaufpreis der Immobilie, sondern auch fuer die Sanierungskosten.

Chancen in einer Phase der Neuordnung

Gottfried schliesst das Gespraech mit einer Haltung, die man sich merken sollte: Jede Krise hat Chancen. Der Markt sortiert sich gerade neu, und das eroeffnet auch neue Moeglichkeiten. Wer jetzt strukturiert vorgeht, sein Konzept sauber aufstellt, die richtigen Partner kennt und eine solide Bonitat vorweisen kann, steht besser da als der Grossteil des Markts, der entweder gar nichts tut oder unvorbereitet bei Banken anklopft.

Konkret bedeutet das fuer Immobilieninvestoren und Fix-and-Flip-Interessierte:

• Zuerst die eigene Finanzsituation klaeren, bevor man Objekte schaut.
• Einen unabhaengigen Finanzierungsberater einbeziehen, der den gesamten Bankenmarkt kennt.
• Foerdermittel pruefen lassen, denn viele Moeglichkeiten sind unbekannt und werden nicht automatisch von Banken angeboten.
• Ein schluessiges Konzept vorbereiten, bevor man zur Bank geht.
• Know-how aufbauen oder nachweisen, dass man weiss, wie das Modell funktioniert.

Der Immobilienmarkt in Deutschland bietet weiterhin grosse Chancen, gerade im Bestand. Wer die veraenderten Rahmenbedingungen kennt und sich entsprechend aufstellt, kann auch in diesem Umfeld erfolgreich finanzieren und investieren.