"Der Immobilienmarkt ordnet sich neu" – 2023 aus der Sicht eines Finanzierungsvermittlers | Teil 1

Was passiert gerade wirklich auf dem deutschen Immobilienmarkt, und was bedeutet das konkret für Finanzierungen? Johannes spricht in dieser Folge mit Gottfried Stadtmüller, einem unabhängigen Finanzierungsexperten mit 33 Jahren Branchenerfahrung, über die dramatischen Veränderungen seit der Zinswende, über restriktivere Banken und darüber, was Fix-and-Flip-Investoren heute brauchen, um überhaupt noch eine Finanzierung zu bekommen.

Der Gast: 33 Jahre Finanzierungsbranche aus erster Hand

Gottfried Stadtmüller ist 59 Jahre alt und seit 33 Jahren im Finanzierungsgeschäft tätig. Lange arbeitete er im Management einer Großbank, bevor er sich als unabhängiger Finanzierungsvermittler selbstständig machte. Unabhängig bedeutet in seinem Fall: Zugriff auf den gesamten deutschen Bankenmarkt, ohne einer einzigen Bank verpflichtet zu sein. Der Kunde steht im Mittelpunkt, nicht das Produktportfolio einer Filiale.

Gottfried macht auch Gründungsberatung und ist zugelassener Förderberater. Das heißt, jede Beratung bei ihm beinhaltet automatisch einen Check, welche Fördermittel infrage kommen. Gerade in einem schwieriger gewordenen Marktumfeld ist das ein Faktor, den viele Käufer schlicht nicht auf dem Schirm haben.

Warum klassische Bankberatung an ihre Grenzen stößt

Ein zentrales Thema im Gespräch ist die veränderte Rolle der Banken. Gottfried beschreibt, wie Geldinstitute seit Jahren unter massivem Kostendruck stehen. Standorte werden geschlossen, Personal abgebaut, gleichzeitig steigen die Anforderungen durch Digitalisierung und EZB-Reporting. Das Ergebnis: Die Beratungsqualität, die eine Bank früher leisten konnte, ist heute schlicht nicht mehr da, weil die Manpower fehlt. Hinzu kommt ein wachsender Fachkräftemangel in der Bankenwelt.

Gleichzeitig sind Kunden heute informierter als je zuvor. Das Internet hat den Markt transparent gemacht. Wer eine Immobilie kaufen will, vergleicht selbst, schaut sich bei mehreren Banken um und stellt kritischere Fragen. Diese Kombination aus weniger Beratungskapazität auf Bankseite und mehr Informationsbedarf auf Kundenseite öffnet den Raum für unabhängige Vermittler wie Gottfried.

Ein praktisches Problem, das er nennt: Banken sagen Kunden zunehmend, sie sollen erst dann kommen, wenn sie bereits eine konkrete Immobilie haben. Einen Beratungstermin zu bekommen dauert zwei bis drei Wochen. Das passt aber nicht zum Tempo des Immobilienmarkts. Wer ein gutes Objekt im Blick hat, braucht schnell Klarheit über sein Budget, nicht in drei Wochen.

Was die Zinswende konkret verändert hat

Gottfried bringt es auf eine einfache Zahl: 100.000 Euro Kredit haben vor der Zinswende rund 250 Euro im Monat gekostet. Heute kostet derselbe Betrag rund 500 Euro im Monat. Eine Verdopplung des Kapitaldienstes innerhalb weniger Monate. So etwas hat Gottfried in seinen 33 Jahren nicht erlebt. Eine Zinserhöhung in dieser Geschwindigkeit, kombiniert mit einer Inflation von zeitweise über 10 Prozent, ist historisch einmalig.

Die Folge: Viele Menschen, die vor zwei Jahren problemlos eine Immobilie hätten finanzieren können, sind heute aus dem Markt herausgefallen. Nicht weil sie schlechtere Jobs haben oder weniger verdienen, sondern weil der Kapitaldienst schlicht nicht mehr zur Haushaltsrechnung passt. Wer früher für ein Haus finanziert werden konnte, braucht heute vielleicht nur noch eine Wohnung. Das ist keine Krise für den Einzelnen, sondern eine Neuordnung des gesamten Markts.

Gottfrieds Aufgabe hat sich dadurch verändert. Früher war es oft genug, einem Kunden die passende Bank zu finden. Heute gehört es dazu, manchmal auch schwierige Gespräche zu führen und klar zu sagen: So wie bisher geht es nicht mehr. Dann wird gemeinsam geschaut, was unter den neuen Bedingungen noch möglich ist, welche Fördermittel hinzukommen können und welche Objektgröße realistisch ist.

Fix and Flip: eine gewerbliche Tätigkeit mit anderen Spielregeln

Im Gespräch wird deutlich, dass Fix and Flip aus Finanzierungssicht eine komplett andere Kategorie ist als die klassische Eigennutzer- oder Vermietungsfinanzierung. Wer eine Immobilie kauft, renoviert und wieder verkauft, betreibt eine gewerbliche Tätigkeit. Das bedeutet:

• Die Finanzierung läuft in der Regel über einen variablen Kredit, keinen langfristigen Festzins.
• Die Bank trägt ein höheres Risiko und lässt sich das bezahlen.
• Die Bonitätsprüfung ist intensiver als bei einer Eigennutzerfinanzierung.
• Das Objekt allein reicht als Sicherheit heute nicht mehr aus. Banken schauen genauer auf die Gesamtbonität des Investors.

Wer Fix and Flip ernsthaft betreiben will, sollte sich frühzeitig mit der Frage beschäftigen, in welcher Unternehmensform er das tut. Gottfried nennt verschiedene Möglichkeiten: Einzelunternehmen, GbR oder GmbH. Welche Form passt, hängt von der persönlichen Situation, dem geplanten Volumen und steuerlichen Überlegungen ab. Genau das sind Fragen, die er im Erstgespräch gemeinsam mit dem Kunden durcharbeitet.

Was Banken heute sehen wollen

Gottfried ist deutlich: Wer zur Bank geht und sagt "Ich brauche 250.000 Euro, ich will da was kaufen, herrichten und verkaufen", wird höflich abgewimmelt. Das reicht nicht mehr. Was eine Bank heute überzeugt, ist ein schlüssiges und nachvollziehbares Konzept. Das umfasst konkret:

• Den Kaufpreis und eine Begründung, warum er gerechtfertigt ist.
• Das Potenzial der Immobilie: Was wird nach der Renovierung daraus, welchen Wert kann sie erzielen?
• Die Lage des Objekts, die zum geplanten Verkaufspreis passen muss.
• Konkrete Handwerker, die die Sanierung durchführen, idealerweise mit Erfahrung und einem Kostenvoranschlag.
• Eine realistische Kostenkalkulation: Was kostet welches Gewerk, was bringt es in der Aufwertung des Objekts?

Gottfried empfiehlt ausdrücklich, in diesem Konzept auch die eigene Erfahrung und Kompetenz darzustellen. Eine Bank will wissen, dass die Person, die da einen Kredit beantragt, weiß, was sie tut. Fix and Flip ist kein Selbstläufer, und wer das als schnelles Geld verdienen betrachtet, unterschätzt die Komplexität erheblich.

Ein praktischer Tipp, den er mitgibt: Kleine Handwerksbetriebe mit niedrigerer Kostenstruktur können Renovierungen oft günstiger abwickeln als große Betriebe mit vielen Mitarbeitern und entsprechend höheren Endpreisen. Das klingt banal, macht aber in der Kalkulation einen echten Unterschied.

Banken sind restriktiver geworden, aber der Markt hat Potenzial

Gottfried betont, dass Banken früher bis zu 100 Prozent des Kaufpreises finanziert haben, ohne groß nachzufragen. Das war möglich, solange alle davon ausgingen, dass Immobilienwerte weiter steigen. Dieses Szenario gilt heute nicht mehr als selbstverständlich. Banken sind vorsichtiger geworden, weil sie das Risiko schwerer einschätzen können.

Das bedeutet aber nicht, dass Immobilien als Investment ausgedient haben. Gottfried ist überzeugt: Immobilien bleiben ein sicheres und gutes Investment. Der Markt sortiert sich gerade neu, er bricht nicht zusammen. Und gerade für das Fix-and-Flip-Modell sieht er weiterhin echtes Potenzial, weil in Deutschland ein riesiger Bestand an sanierungsbedürftigen Immobilien existiert. Schätzungen gehen davon aus, dass rund 80 Prozent des deutschen Immobilienbestands Handlungsbedarf haben. Wohnqualität verbessern, Lebensqualität steigern, Bestand sinnvoll aufwerten: Das ist ein Thema mit Zukunft.

Die alte Kaufmannsweisheit gilt hier unverändert: Im Einkauf liegt der Gewinn. Wer günstig einkauft, solide saniert und zu einem realistischen Preis verkauft, kann auch im aktuellen Marktumfeld erfolgreich arbeiten. Die Marge ist enger als vor zwei Jahren, aber sie ist da.

Der erste Schritt: Klarheit über das eigene Budget

Eines der wichtigsten Themen im Gespräch ist die Reihenfolge. Viele Menschen schauen sich Immobilien an, ohne zu wissen, was sie sich tatsächlich leisten können. Das ist, so Gottfried, wie Auto shoppen ohne zu wissen, was das Budget hergibt. Der erste Schritt muss immer der Kassensturz sein: Haushaltsrechnung machen, Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen, und dann eine klare Zahl festlegen, was finanzierbar ist.

Erst wenn diese Zahl steht, macht die Immobiliensuche Sinn. Wer das andersherum macht, verschwendet Zeit und setzt sich dem Risiko aus, ein Objekt zu finden, das er am Ende nicht finanzieren kann. Gottfried begleitet seine Kunden dabei auch auf längere Sicht, manchmal bis zu einem halben Jahr, bis das passende Objekt gefunden und die Finanzierung steht.

Fazit: Hausaufgaben machen zahlt sich aus

Das Fazit des Gesprächs ist klar und direkt: Der Immobilienmarkt in Deutschland befindet sich gerade in einer Phase der Neuordnung. Wer das versteht und sich entsprechend vorbereitet, hat auch jetzt Chancen. Wer mit halbgaren Plänen zur Bank geht, wird abgewiesen. Die Zeiten, in denen jeder mit einem guten Job und einem Puls einen Kredit bekommen hat, sind vorbei.

Für Fix-and-Flip-Investoren bedeutet das konkret: solides Konzept ausarbeiten, eigene Kompetenz nachweisbar machen, realistische Kalkulation vorlegen und die richtige Unternehmensstruktur wählen. Wer diese Hausaufgaben macht, findet auch heute noch Banken, die mitmachen. Und wer das nicht alleine stemmen will, kann sich an einen unabhängigen Finanzierungsvermittler wenden, der den Überblick über den gesamten Bankenmarkt hat.

In Teil 2 soll es tiefer gehen. Fragen dazu kannst du direkt in die Kommentare schreiben.