In nur 4 Tagen: Rohbau und Aufbau unserer Wohnung | Rundgang

In diesem Update bekommst du einen exklusiven Rundgang durch unser aktuelles Fix-and-Flip-Projekt, bei dem in gerade mal vier Tagen eine komplette Wohnung entkernt, verputzt und strukturell neu aufgebaut wurde. Es war nicht alles nach Plan, es gab eine ordentliche Eskalation mit der Nachbarschaft, und trotzdem zeigt dieses Video eindrucksvoll, wie schnell ein erfahrenes Team eine Immobilie auf links drehen kann. Johannes gibt dir alle Details, vom neuen Grundriss über die geplante Badgestaltung bis hin zu den Überlegungen beim Schallschutz.

Ein Projekt, das sofort Fahrt aufgenommen hat

Das hier ist kein gemächlicher Renovierungsstart. Die Wohnung wurde gerade von der Vorbesitzerin, einer älteren Dame, angekauft, und noch bevor der Notartermin vollständig abgewickelt war, hatte Johannes seinem Team den Schlüssel übergeben. Der Plan war simpel: Küche rausreißen, ausmessen, dann weiter. Was tatsächlich passierte, war eine andere Geschichte.

Vier Mann, drei Tage intensiver Arbeit, und die Wohnung war komplett entkernt. Wände raus, Küche raus, Böden raus. Als Johannes am Montagabend vom Zug aus Dresden zurückkam und die Wohnung betrat, war aus einer bewohnbaren Altbauwohnung ein nackter Rohbau geworden. Das war so nicht abgesprochen, und auch die Verkäuferin wusste zunächst nichts davon. Die Nachbarschaft reagierte entsprechend, es gab einige aufgeregte Telefonate, und es brauchte einiges an Beruhigung. Am Ende war die Situation aber im Griff und die Arbeiten konnten weitergehen.

Diese Geschichte illustriert ein wichtiges Thema im Fix-and-Flip-Bereich: Wenn du mit einem schnellen, eingespielten Team arbeitest, muss die Kommunikation stimmen, und zwar in alle Richtungen. Mit dem Team, mit dem Verkäufer, mit der Nachbarschaft. Ein gutes Netzwerk ist das eine, klare Absprachen sind das andere.

Die Schlüsselbox: Kleines Detail, große Wirkung

Bevor es in die Wohnung geht, ein kurzer Hinweis auf eine simple, aber extrem praktische Lösung: die Schlüsselbox am eigenen Eingang. Gerade bei Renovierungsprojekten, bei denen täglich verschiedene Gewerke ein und aus gehen, ist das Gold wert. Elektriker, Sanitär, Trockenbauer, alle können unabhängig voneinander auf die Baustelle zugreifen, ohne dass du persönlich vor Ort sein musst. Der Schlüssel ist immer am selben Ort, nichts geht verloren, kein Koordinationsaufwand für jeden einzelnen Zugang. Das funktioniert natürlich besonders gut, wenn die Wohnung einen eigenen, direkten Eingang hat.

Neuer Grundriss: Küche und Bad tauschen die Plätze

Das ursprüngliche Layout der Wohnung hat Johannes grundlegend verändert. Was früher die Küche war, wird zum neuen Badezimmer. Und der alte Badbereich wird zur offenen Küchenzeile, die direkt in das Wohnzimmer integriert wird. Das ist eine klassische Umstrukturierung, die du bei Altbauwohnungen aus den 1970ern häufig siehst: Die Raumaufteilung entspricht nicht mehr dem, was heute gefragt ist, und ein intelligenter Grundriss macht oft den entscheidenden Unterschied beim späteren Verkaufserlös oder der erzielbaren Miete.

Die offene Küche zum Wohnbereich hin ist heute Standard bei modernen Käufern und Mietern. Sie lässt den Raum größer wirken, verbessert die Lichtverhältnisse und schafft ein zeitgemäßes Wohngefühl, das bei einer Immobilie aus 1973 ohne diesen Schritt schlicht nicht erreichbar wäre.

Badezimmer: Planung mit Liebe zum Detail

Das neue Bad entsteht in dem Raum, in dem vorher die Küche war. Johannes plant hier einige interessante Details:

• Duschpodest auf der kompletten Raumlänge, was dem Bad eine klare Struktur und eine hochwertige Optik gibt.
• Eine abgehängte Wand mit integrierter Nische für Seife und Duschutensilien, ein simples Detail, das viel zur Wertigkeit beiträgt.
• Die neue Toilette kommt direkt neben das Fallrohr, das sich auf der entsprechenden Seite befindet. Das spart aufwendige Verlegungsarbeiten und hält die Sanitärkosten im Rahmen.
• Die Decke wird abgehangen und bekommt einen LED-Streifen. Wie genau das aussehen wird, hält Johannes noch bewusst zurück, aber es wird kein langweiliges Bad.

Gerade im Badbereich zahlt sich durchdachtes Design aus. Käufer und Mieter beachten Bad und Küche besonders stark bei ihrer Entscheidung. Wer hier spart oder lieblos vorgeht, verliert beim Verkaufspreis oder muss lange auf einen Käufer warten.

Schlafzimmer: Schallschutz und indirekte Beleuchtung

Im Schlafzimmer sind die Wände bereits neu aufgezogen und kurz vor dem Verputzen. Auch hier werden Abgehängte Deckenelemente eingebaut, die Platz für indirekte Beleuchtung und Spots bieten. Geplant sind mehrere Einbauspots sowie LED-Leisten für eine angenehme Lichtstimmung.

Ein Detail, das Johannes besonders erwähnt: Die neue Wand ist nicht mit der Decke verbunden. Das klingt zunächst seltsam, hat aber einen sehr konkreten Grund. Wenn Wand und Decke direkt verbunden sind, leitet die Konstruktion Schall über die Decke weiter in angrenzende Räume oder Wohnungen. Durch die Entkopplung wird der Schallschutz deutlich verbessert. Das ist eine handwerkliche Feinheit, die viele bei der Renovierung übersehen, beim Wohnen aber einen großen Unterschied macht und beim Verkauf als Qualitätsmerkmal gepunktet werden kann.

Außerdem bekommt das Schlafzimmer ein Oberlicht zum Kippen. Da das Zimmer keine eigene Außenwand mit Fenster hat, wird das Licht über dieses Oberlicht in den Raum geholt. Das sorgt für natürliche Belüftung und vermeidet das dumpfe Gefühl, das blinde Räume sonst vermitteln.

Ankleidezimmer und Abstellraum

Eine versetzte Tür schafft Platz für ein kombiniertes Ankleidezimmer und einen Abstellraum. Der Hintergrund: Im Originalzustand war die Tür so positioniert, dass sie sich nicht vollständig öffnen ließ, weil die Wasserverteilung der Wohnung genau im Türbereich verlief. Das ist der Typ von Problem, den du bei Altbauwohnungen immer wieder findest, und der beim Kauf oft als Argument für einen niedrigeren Preis genutzt werden kann. Durch das Versetzen der Tür wird dieser tote Raum sinnvoll nutzbar gemacht.

Estrich raus und auf Level kommen

Der Estrich in Teilen der Wohnung wurde ebenfalls entfernt. Der Grund ist pragmatisch: Der alte Estrich lag zu hoch, und anstatt den Rest der Wohnung aufwendig anzugleichen, wurde er einfach rausgeschmissen. So kommt die gesamte Wohnung auf ein einheitliches Bodenniveau, was sowohl die spätere Verlegung des Bodenbelags vereinfacht als auch unnötige Ausgleichsmassen spart.

Das ist ein Beispiel dafür, wie man bei einem Fix-and-Flip denken sollte: Wenn du sowieso renovierst, löse Probleme an der Wurzel. Ein halbherziger Ausgleich kostet langfristig mehr, weil er spätere Probleme vorprogrammiert.

Nächste Schritte: Elektriker und Sanitär

Zum Zeitpunkt des Drehs stehen die nächsten Gewerke bereits in den Startlöchern. Elektriker und Sanitär kommen zwei Tage später auf die Baustelle. Geplant sind:

• 4,5 Einbauspots pro Raum, im Schlafzimmer sogar mehr.
• Zwei LED-Leisten für indirekte Beleuchtungseffekte.
• Indirekte Beleuchtung hinter dem geplanten Lamellen-Sichtschutz im Eingangsbereich, der als Raumteiler zwischen Eingang und Wohnzimmer dient.
• Komplett neue Sanitärinstallation, da der vorhandene Heizkörper und der Verteilerkasten noch aus dem Baujahr 1973 stammen, also gut 50 Jahre alt sind.

Bei einer Wohnung dieses Alters ist es keine Überraschung, dass die Technik komplett erneuert werden muss. Das ist einer der Gründe, warum solche Objekte günstig zu kaufen sind, und gleichzeitig der Bereich, bei dem du bei der Kostenkalkulation besonders sorgfältig sein musst. Elektrik und Sanitär können je nach Zustand erheblich ins Budget schlagen.

Was dieses Projekt zeigt

Vier Tage, ein eingespieltes Team, eine komplett entkernte und strukturell neu gedachte Wohnung. Das ist Fix and Flip in der Praxis. Nicht alles läuft glatt, die Eskalation mit der Nachbarschaft und der Verkäuferin ist ein gutes Beispiel dafür. Aber wer die richtigen Leute um sich hat, schnell kommuniziert und pragmatische Lösungen findet, kommt auch durch solche Situationen.

Was Johannes hier zeigt, ist kein Hochglanzprojekt aus dem Hochpreissegment. Es ist echte Arbeit, mit echten Herausforderungen, realen Kosten und dem Ziel, eine in die Jahre gekommene Wohnung so aufzuwerten, dass sie am Ende deutlich mehr wert ist als beim Kauf. Genau das ist das Prinzip hinter einer erfolgreichen Immobilieninvestition im Bereich Fix and Flip.

Bleib dran, die nächsten Updates werden zeigen, wie sich die Wohnung weiterentwickelt, von der nackten Baustelle zum fertigen Produkt.