In nur 4 Tagen: Rohbau und Aufbau unserer Wohnung | Rundgang

In diesem Video nimmst du Johannes mit auf einen Rundgang durch das aktuellste Flip-Projekt, kurz nachdem das Entkernen und der Rohbau abgeschlossen sind. Das Besondere: Das Team hat die Wohnung in gerade einmal vier Tagen komplett auf links gekrempelt, inklusive einiger unerwarteter Eskalationen. Hier bekommst du einen ehrlichen Blick auf den aktuellen Baustand, die geplante Raumaufteilung und die handwerklichen Entscheidungen dahinter.

Vier Tage, eine komplett entkernete Wohnung

Was in diesem Projekt passiert ist, hätte selbst Johannes kaum schneller erwartet. Die Jungs vom Originalteam waren zu viert vor Ort und haben die Wohnung innerhalb von vier Arbeitstagen vollständig entkernt, verputzt und den Rohbau aufgestellt. Wände wurden herausgerissen, der Estrich entfernt, Decken abgehangen und das gesamte Grundrisskonzept neu gedacht. Für alle, die im Fix-and-Flip-Bereich arbeiten oder investieren, ist das ein gutes Beispiel dafür, wie viel in kurzer Zeit möglich ist, wenn das Team eingespielt ist und die Planung sitzt.

Der Start war allerdings nicht ganz reibungslos. Johannes war in Dresden, als er den Jungs grünes Licht gab, zumindest die alte Küche auszubauen. Was er am Montagabend vorfand, als er mit dem Zug ankam, war eine Wohnung, die bereits komplett entkernt war. Das war so nicht abgesprochen, weder mit ihm noch mit der Eigentümerin, von der die Wohnung noch nicht vollständig übernommen worden war. Die Nachbarschaft bekam mit, was passierte, die Aufregung war groß, und es brauchte einige Telefonate, um alle zu beruhigen. Im Endeffekt war es vertretbar, was gemacht wurde, aber es zeigt: Klare Absprachen mit allen Beteiligten, Eigentümern, Nachbarn und dem eigenen Team, sind im Renovierungsgeschäft keine Option, sondern Pflicht.

Der neue Grundriss: Küche, Bad und Schlafzimmer neu gedacht

Die ursprüngliche Raumaufteilung der Wohnung war typisch für einen Altbau aus den 1970er Jahren. Küche und Bad lagen ungünstig, Türen ließen sich nicht vollständig öffnen, und die Wasserverteilung befand sich mehr oder weniger direkt im Türbereich. Das alles wurde jetzt grundlegend geändert.

• Neue offene Küche: Der ursprüngliche Eingang zur Küche wurde geöffnet. Die ehemalige Trennwand fällt weg, und stattdessen entsteht eine offene Küchenzeile, die in das Wohnzimmer integriert wird. So entsteht ein großzügiger, moderner Wohn-Koch-Bereich.
• Glastür im Eingangsbereich: Um Licht in die Wohnung zu bringen und die Raumwirkung zu verbessern, kommt eine Glastür in den Eingangsbereich. Ergänzt wird das durch eine Trennwand aus Fächerlatten, die optisch strukturiert und gleichzeitig Licht durchlässt.
• Neues Badezimmer: Das Bad entsteht dort, wo früher die Küche war. Geplant ist ein Duschpodest auf voller Länge, eine abgehängte Wandnische für Seife und Duschutensilien sowie indirekte Beleuchtung durch einen LED-Streifen. Die genaue Positionierung des Lichts wird noch nicht verraten, soll aber für eine besondere Wirkung sorgen.
• Toilette: Die neue Toilette kommt an eine Position, die durch die Lage des Fallrohrs vorgegeben wird. Hier muss noch geprüft werden, wie die Decke darüber komplett geschlossen werden kann.
• Schlafzimmer: Die Wände sind neu aufgestellt und kurz vor dem Verputzen. Die Decke wird abgehangen, mit indirekter Beleuchtung und mehreren Spots. Zusätzlich kommt ein Oberlicht rein, das man zum Kippen öffnen kann, um Frischluftzufuhr zu gewährleisten. Wichtig dabei: Die neue Wand ist bewusst nicht mit der Decke verbunden, um den Schallschutz nicht zu kompromittieren. Schall, der an der Decke entlangläuft, ist ein häufig unterschätztes Problem in sanierten Altbauten.
• Ankleidezimmer und Abstellraum: Durch das Versetzen einer Tür entsteht ein kleiner separater Bereich, der als Ankleidezimmer oder Abstellraum genutzt werden kann. Die ursprüngliche Türposition war ohnehin unpraktisch, da sie sich durch die daneben liegende Wasserverteilung nie ganz öffnen ließ.

Estrich raus: Warum das bei diesem Projekt sinnvoll war

Ein Detail, das auf den ersten Blick wie Mehraufwand wirkt, ist das Entfernen des Estrichs. Der Grund ist simpel und nachvollziehbar: Der alte Estrich war zu hoch und hätte den Niveauausgleich zur restlichen Wohnung erschwert. Da man beim Renovieren ohnehin nie nur eine Sache macht, wäre es aufwendiger gewesen, den gesamten Rest der Wohnung nach oben auszugleichen. Also wurde der Estrich an der entscheidenden Stelle entfernt, und der Ausgleich erfolgt nun von einer niedrigeren Basis aus. Das spart Zeit und Material und ist ein klassisches Beispiel dafür, wie ein gutes Handwerkerteam effizient denkt.

Haustechnik aus dem Jahr 1973: Was alles erneuert wird

Die Wohnung ist rund 50 Jahre alt, und das merkt man an allen Ecken. Heizkörper, Verteilerkasten, Sanitäranschlüsse: Vieles stammt noch aus der Erbauungszeit und muss vollständig erneuert werden. Der Elektriker und der Sanitärbetrieb sollten laut Johannes wenige Tage nach dem Dreh anrücken, um die Kabel zu verlegen und die Leitungen zu setzen.

Geplant ist unter anderem:

• 4 bis 5 Spots pro Raum in den abgehängten Decken
• LED-Leisten für indirekte Beleuchtung
• Indirekte Beleuchtung hinter dem Fächerlatten-Sichtschutz im Wohnbereich
• Komplett neue Sanitärinstallation im neuen Bad
• Erneuerung des Heizkörpers und des Verteilerkastens

Das sind keine optionalen Verschönerungen, sondern notwendige Investitionen, wenn man eine Immobilie aus den 1970ern auf modernen Standard bringt. Wer in diesem Bereich kalkuliert, sollte genau diese Positionen nicht unterschätzen. Elektriker, Sanitär und Heizung machen in solchen Projekten oft einen erheblichen Teil des Renovierungsbudgets aus.

Schlüsselbox statt Schlüsselübergabe: Eine simple aber clevere Lösung

Kurz erwähnt, aber durchaus relevant für alle, die mehrere Gewerke koordinieren: Johannes nutzt für dieses Projekt eine Schlüsselbox am Eingang. Da die Wohnung einen eigenen Zugang hat, kann der Schlüssel rund um die Uhr abgelegt werden, und jeder Handwerker, der Zugang braucht, kommt selbstständig rein und raus. Keine Übergabe, kein Warten, kein Koordinationsaufwand für jede einzelne Anlieferung oder jeden Gewerkestart. In der Praxis spart das bei intensiven Bauphasen eine Menge Aufwand, besonders wenn man nicht täglich vor Ort ist.

Was dieses Update für Fix-and-Flip-Investoren bedeutet

Dieses Projekt zeigt mehrere Dinge auf einmal, die für jeden relevant sind, der über Immobilieninvestitionen mit Renovierungsanteil nachdenkt:

• Geschwindigkeit ist ein echter Hebel. Vier Tage Rohbau bedeuten vier Tage weniger Leerstand und vier Tage früher Richtung Fertigstellung. Ein eingespieltes Team ist im Fix-and-Flip-Bereich kein Nice-to-have, sondern ein entscheidender Faktor für die Rendite.
• Altbauten aus den 1970ern sind komplex. Haustechnik, Schallschutz, Estrichhöhen, veraltete Installationen: Wer solche Objekte kauft, muss diese Themen in der Kostenkalkulation realistisch abbilden.
• Kommunikation ist alles. Die Episode mit dem unabgesprochenen Entkernen zeigt, dass Missverständnisse selbst bei einem funktionierenden Team passieren. Klare Absprachen mit Eigentümern, Nachbarn und dem eigenen Team sind keine Bürokratie, sondern Risikomanagement.
• Raumplanung schafft Wert. Eine offene Küche, ein modernes Bad mit Duschpodest, indirekte Beleuchtung und Schallschutzmaßnahmen machen aus einer veralteten Wohnung ein attraktives Objekt, das am Markt deutlich besser positioniert ist als der Ausgangszustand.

Das Projekt läuft, das Team liefert, und die nächsten Updates werden zeigen, wie sich die Wohnung in der Finish-Phase entwickelt. Bleib dran, wenn du sehen willst, wie aus einem Rohbau ein verkaufsfertiges Objekt wird.