Investorensuche bei Fix & Flip

Wie findest du einen Investor für dein erstes Fix-and-Flip-Projekt, wenn du noch keine Track-Record und kein Eigenkapital hast? Johannes erklärt in diesem Video, warum die meisten Einsteiger die Frage komplett falsch stellen, was ein Investor wirklich will und wie du dich von Anfang an richtig aufstellst, um Kapital einzuwerben.

Warum kein Investor dir einfach Geld gibt

Kein Investor da draussen gibt dir Geld, nur weil du nett fragst und eine ordentliche Präsentation dabei hast. Das klingt hart, ist aber der entscheidende Denkfehler, den Johannes immer wieder bei Einsteigern beobachtet. Die Frage, die sich jeder stellen muss, bevor er überhaupt ans Telefon greift, lautet: Was habe ich zu bieten?

Ein Investor ist kein Mäzen. Er will eine Rendite auf sein Kapital bei kalkulierbarem Risiko. Punkt. Ob er dabei aktiv oder passiv beteiligt ist, ist Verhandlungssache. Aber die Grundvoraussetzung bleibt dieselbe: Der Deal muss stimmen, und du musst in der Lage sein, ihn überzeugend zu liefern.

Das eigentliche Problem ist nicht das Geld, sondern der Deal

Johannes nennt ein konkretes Beispiel aus seinem Netzwerk: Ein Kollege flippt rund 400 Objekte im Jahr und kauft dabei Bestand im Wert von bis zu 100 Millionen Euro zu. Dessen wichtigste Erkenntnis: Jeder gute Deal findet Geld. Es hat nichts mit dem Kapital zu tun, sondern alles mit der Qualität des Deals.

Geld war noch nie das Problem, das ist die direkte Aussage aus dem Video. Was fehlt, ist der konstante Zufluss an wirklich guten Kaufgelegenheiten. Das ist das tatsächliche Engpass-Thema im Fix-and-Flip-Markt. Wer das versteht, stellt die richtigen Fragen und geht die Sache von der richtigen Seite an.

Was bedeutet das konkret? Du brauchst am Anfang keinen Investor. Du brauchst zuerst einen Deal. Dann kommt das Geld von selbst, weil du dem potenziellen Geldgeber die Arbeit abnimmst. Du hast recherchiert, gerechnet, das Objekt identifiziert und aufbereitet. Der Investor muss nur noch entscheiden: Mache ich das, oder nicht?

Der richtige Weg zum ersten Investor-Gespräch

Johannes schildert, wie er selbst auf Veranstaltungen von Einsteigern angesprochen wird, die diesen Ansatz bereits richtig umsetzen. Jemand kommt auf ihn zu und sagt sinngemäss: Er hat ein Off-Market-Mehrfamilienhaus gefunden, das noch niemand auf dem Schirm hat. Er hat die Expertise, das Projekt operativ durchzuführen, er würde die Renovierung begleiten und den Ankauf koordinieren. Was fehlt, ist ein Teil des Kapitals.

Das ist eine völlig andere Konversation als "Ich habe kein Geld, gib mir welches." Diese Person ist bereits in Vorleistung gegangen. Die Recherchearbeit ist erledigt. Das Objekt ist identifiziert. Der Investor muss nur noch die Zahlen prüfen und eine Entscheidung treffen. Das ist die einzig richtige Herangehensweise.

Netzwerke und Investorenbeziehungen entstehen immer dort, wo Mehrwert geschaffen wird. Wer ohne Vorbereitung zum Gespräch kommt und Kapital erwartet, ohne eigene Leistung einzubringen, wird scheitern, egal ob bei privaten Geldgebern oder der Bank.

Fang im eigenen Umfeld an

Bevor du auf vollkommen unbekannte Menschen zugehst, schau dir dein unmittelbares Umfeld an. Die meisten Einsteiger unterschaetzen, wie viel Kapital im privaten Umkreis schlicht weggelagert ist: in Bausparvertraegen, auf Girokontos, in alten Sparbuechern. In Deutschland liegt eine enorme Summe auf Konten, die kaum Zinsen abwerfen und fuer die Eigentuemer keinerlei aktive Rendite erzeugen.

Wenn du deine Sache verstehst und sie klar und ueberzeugend vortraegst, wirst du merken, dass in deinem Netzwerk deutlich mehr Kapital steckt, als du erwartet haettest. Viele Menschen haben schlicht keinen Zugang zu attraktiven Anlagemoglichkeiten und freuen sich ueber eine transparente Alternative zum Tagesgeldkonto.

Welche Konditionen sind realistisch

Johannes gibt klare Zahlen vor, an denen du dich orientieren kannst. Fuer private Darlehen, also sogenannte Privatdarlehen, in denen dir jemand aus dem Bekanntenkreis Kapital zur Verfuegung stellt, sind folgende Zinssaetze realistisch und attraktiv:

• 6 bis 8% pro Jahr sind ein sehr guter Ausgangspunkt fuer private Geldgeber
• Tagesgeldkonten bieten aktuell kaum mehr als 0 bis 2%, was nach Inflation oft ein Nullsummenspiel ist
• Standard-ETFs liegen langfristig bei etwa 3 bis 5% Rendite pro Jahr
• Wer 10% und mehr verlangt, bewegt sich bereits im Bereich von Mezzanine-Kapital oder professionellen Risikoinvestoren

Der normale private Geldgeber, also Cousin, Oma oder Freund, ist mit 5 bis 8% jahrlicher Verzinsung voellig zufrieden. Das ist fuer ihn deutlich mehr als alles, was er anderswo bekommt, und fuer dich ein planbarer Kostenfaktor im Deal.

Das Kapital, das dir ueberlassen wird, gilt gegenueber der Bank als dein Eigenkapital. Es wurde dir als Kredit gegeben und ist damit dein Geld im Rahmen des Projekts. Wenn notwendig, kann eine Grundschuld eingetragen werden, um dem privaten Geldgeber eine Sicherheit zu bieten. Das ist eine Formalitat, aber eine wichtige, die Vertrauen schafft.

Vertrauen aufbauen und den Investor mitnehmen

Besonders am Anfang, wenn der Track-Record noch fehlt, lohnt es sich, etwas mehr Zinsen anzubieten und die Geldgeber aktiv einzubinden. Das bedeutet nicht, dass sie taglich anrufen sollen, aber du kannst sie auf die Baustelle mitnehmen, ihnen die Objekte zeigen, die du gekauft hast, und sie an deinem Lernprozess teilhaben lassen.

Wer Einblick bekommt, vertraut eher. Wer vertraut, gibt eher Kapital. Das ist keine Manipulation, sondern Transparenz. Und Transparenz ist im privaten Finanzierungsumfeld das wichtigste Werkzeug, das du hast.

Der Track-Record, also deine nachgewiesene Erfolgsgeschichte, baut sich Schritt fuer Schritt auf, genau wie es bei der Bank irgendwann eine Rolle spielt. Am Anfang gibst du vielleicht etwas mehr ab, um das Vertrauen zu erkaufen. Mit jedem erfolgreich abgeschlossenen Projekt werden die Konditionen fuer dich besser.

Die Hausaufgaben, die du erledigen musst, bevor du fragst

Bevor du ueberhaupt ein erstes Gesprach ueber Kapital fuehrst, musst du bestimmte Vorarbeiten erledigt haben. Diese kosten kein Geld, sie kosten nur Zeit und Energie:

• Viele Objekte durchgerechnet haben, auf Immoscout, durch Besichtigungen, anhand echter Zahlen
• Den lokalen Immobilienmarkt wirklich verstehen, nicht nur grob einschaetzen
• Mindestens 10 bis 20 Makler kontaktiert und getroffen haben, um Marktgefuehl zu entwickeln
• Ein konkretes Objekt oder eine konkrete Pipeline an Objekten identifiziert haben
• In der Lage sein, den Deal klar und mit Zahlen zu praesentieren

Das sind keine optionalen Extras. Das ist die Grundlage. Wer diese Arbeit nicht investiert hat, hat kein Recht, Kapital einzufordern, weder von privaten Geldgebern noch von der Bank. Erst die Arbeit, dann das Kapital.

Quereinsteiger schaffen es, du auch

Johannes macht klar, dass Fix and Flip keine Branche ist, in der du zwingend aus der Immobilienwirtschaft kommen musst. Er hat in seinem Umfeld Lehrer, IT-Fachleute, Direktverkaeufer und andere Quereinsteiger erlebt, die ihr erstes Objekt gekauft, renoviert und verkauft haben, mit Gewinnen zwischen 30.000 und 80.000 Euro. Im letzten Jahr waren auch Resultate von 50.000 Euro Gewinn und sogar 200.000 Euro Gewinn mit nur zwei Objekten dabei.

Das waren Menschen ohne Handwerkerfahrung, ohne Immobilienstudium und ohne riesiges Startkapital. Was sie hatten: Sie haben angefangen. Sie haben die Hausaufgaben gemacht, sich ein Netzwerk aufgebaut und dann den naechsten Schritt gesetzt.

Ein Schritt nach dem anderen

Der letzte und vielleicht wichtigste Hinweis aus dem Video: Versuche nicht, alle Probleme gleichzeitig zu loesen, bevor du anfaengst. Was passiert, wenn der Handwerker in Woche eins keine Zeit hat? Was ist mit der Hausgeldabrechnung? Was ist, wenn der Kaufpreis am Ende hoher ist als geplant? Diese Gedanken kommen, aber sie sind kein Grund, nicht anzufangen.

Loese ein Problem nach dem anderen. Wenn Kapital das Problem ist, dann loese zuerst das Kapitalproblem. Dann kommt der naechste Schritt. Dann der uebernachste. Wer auf eine Abkuerzung wartet oder darauf, dass sich alles von alleine fugt, wird lange warten. Niemand schuldet dir etwas, nur weil du einen Traum hast. Du schuldest dir selbst die Umsetzung.

Das Schone daran: Besichtigungen, Kalkulationen, Marktrecherche, Maklergespraeche, all das kostet dich keinen einzigen Euro. Es gibt keine Ausrede, nicht anzufangen.