Ist gerade der falsche Zeitpunkt für Immobilien?

Viele Menschen schieben den Einstieg in Immobilien immer wieder auf, weil gerade irgendwas nicht passt: die Lage in Deutschland, der Zinsmarkt, die eigene Situation. In diesem Video geht Johannes genau dieser Frage nach und erklärt anhand seiner eigenen Geschichte, warum es so gut wie nie einen perfekten Zeitpunkt gibt und was wirklich zählt, wenn du mit Fix and Flip anfangen willst.

Es ist immer irgendwas los

Johannes hat in seinem Video auf eine Nachricht reagiert, die viele kennen dürften. Der Absender schrieb sinngemäß: Er sei privat sehr eingespannt, habe versucht, das Thema Immobilien anzugehen, aber die Lage in Deutschland und in seiner Umgebung sei gerade nicht ideal. Die unausgesprochene Frage dahinter: Ist jetzt wirklich der richtige Zeitpunkt?

Die Antwort von Johannes ist klar und kommt ohne Umschweife: Es ist immer irgendwas los. Das ist keine Motivationsformel, sondern eine Feststellung, die er mit seiner eigenen Geschichte belegt.

Sein erster Notartermin war am 14. Dezember 2020, eine 75-Quadratmeter-Wohnung. Zu diesem Zeitpunkt war er gerade zwei Wochen wieder in Deutschland, nachdem er zuvor drei Jahre auf Mallorca und vier Jahre in Dubai gelebt hatte. Er hatte kein Netzwerk bei einer deutschen Bank, keinen einzigen Makler in Kempten, den er kannte, und keine Erfahrung mit deutschen Immobilienthemen wie Grundbuch, Protokollen oder Teilungserklärungen. Aufgewachsen auf einem Bauernhof, kein goldener Löffel, keine Verbindungen in die Finanz- oder Unternehmerwelt.

Welche Krisen Johannes parallel erlebt hat

Was in den Jahren danach alles passiert ist, zeigt sehr gut, dass der Immobilienmarkt und das Leben drum herum eigentlich nie ruhig waren:

• Corona lief zwei Jahre lang parallel zum ersten Flip. Die Handwerkstätigkeiten, zu 80% in Eigenleistung, wurden nach der regulären Arbeit und an Wochenenden erledigt, samstags immer, sonntags meistens auch.
• Dazu kam ein Vollzeitjob bei Condor als fester Vertriebsangestellter für die USA, mit Reisen alle 30 bis 40 Tage über den Atlantik.
• Das Energieheizungsgesetz verunsicherte den Markt massiv. Pelletheizungen wurden erst gefördert, kurz darauf politisch zum Problem erklärt.
• Mitte 2022 folgte der stärkste Zinsanstieg, den der Immobilienmarkt je erlebt hat. Banken froren ihre Aktivitäten ein, Medien zerrissen Immobilien als Kapitalanlage.
• Der Ukrainekrieg trieb Materialpreise um 30 bis teilweise 100% nach oben. Lieferketten brachen ein, Handwerker wurden knapp und teuer.
• Förderungen wurden kurzfristig eingestellt. Die Inflation nach Corona tat ihr Übriges.

Und trotzdem: Johannes und sein Team haben bis heute kein einziges Objekt mit Verlust verkauft. Das verdanken sie vor allem einer sehr konservativen Ankaufsstrategie, die Puffer für unvorhergesehene Kostensteigerungen einkalkuliert.

Lehrgeld gehört dazu

Neben den externen Krisen nennt Johannes auch die internen Stolpersteine, die zum Unternehmertum dazugehören. Wer rund eine Million Euro Umsatz macht, zahlt nach seiner Einschätzung irgendwo zwischen 50.000 und 100.000 Euro Lehrgeld. Das bedeutet nicht, dass Geld einfach weggeworfen wird. Es bedeutet zum Beispiel, dass man jemanden einstellt, der nach drei oder vier Monaten doch nicht passt, und dann sind vielleicht 7.000 bis 8.000 Euro Gehalt geflossen, ohne das gewünschte Ergebnis.

Dazu kommt die erste große Steuerrechnung nach zwei, drei Geschäftsjahren, wenn alles auf einmal ankommt und man plötzlich 40.000, 50.000 oder auch 100.000 Euro auf einen Schlag bezahlt. Das ist unangenehm, zeigt aber auch, dass man gut verdient hat. Wer das nicht einplant, wird davon kalt erwischt.

All das passiert nicht trotz des Unternehmertums, sondern als Teil davon. Johannes war zu dem Zeitpunkt bereits mit drei GmbHs unterwegs und immer noch angestellt. Dreifachbelastung war die Realität.

Was das für deinen Einstieg bedeutet

Johannes beschreibt den aktuellen Stand seines Partnerprogramms, um zu zeigen, dass trotz all dieser Rahmenbedingungen gerade sehr aktiv investiert wird:

• 12 Partner befinden sich aktuell im Immobilienkauf.
• 25 Partner sind in der Renovierungsphase, der Schlüssel ist bereits übergeben, die Vermarktung noch nicht gestartet.
• 4 Partner sind in der aktiven Vermarktung, eines der Projekte ist bereits reserviert.

Was diese Menschen alle gemeinsam haben: Sie haben heute angefangen. Nicht gewartet, bis Trump nichts mehr tut, bis der Iran ruhig ist, bis die Zinsen ideal sind. Sie haben angefangen, weil der perfekte Zeitpunkt eine Illusion ist.

Anfangen heißt dabei nicht, morgen beim Notar zu sitzen. Es heißt, heute die erste Besichtigung zu planen, morgen den ersten Makler anzurufen, übermorgen den zweiten. Schritt für Schritt.

Konstanz schlägt Euphorie

Ein zentrales Thema in diesem Video ist das Muster, das Johannes bei vielen Einsteigern beobachtet. Der typische Fehler: Man startet mit einem riesigen Motivationsschub, macht in den ersten zwei Wochen zehn Besichtigungen, ist danach ausgebrannt und macht in Woche drei gar nichts mehr. Damit fällt auch die Motivation weg und das Projekt stirbt still.

Was wirklich funktioniert, klingt unspektakulär: mindestens eine Besichtigung pro Woche, konsequent durchgehalten. Das wird zur Gewohnheit, und aus Gewohnheit entstehen Erträge. Johannes vergleicht das mit dem Fitnessstudio: Wer eine Woche Vollgas trainiert und danach drei Wochen pausiert, wird keine Muskeln aufbauen. Wer jeden zweiten Tag ein bisschen macht, schon.

Dasselbe gilt für Immobilien als Kapitalanlage. Eine Wohnung finden, renovieren lassen, mit Gewinn verkaufen, das ist das Grundprinzip von Fix and Flip. Und es funktioniert nicht im Sprint, sondern im Marathon.

Was 30 bis 40 Besichtigungen wirklich bringen

Johannes macht eine starke Aussage, die er nach eigenen Worten zu 1.000 Prozent unterschreiben würde: Wer 30 bis 40 Objekte besichtigt und dabei ernsthaft Angebote abgibt, der flippt. Das hat bei seinen Partnern bisher immer gestimmt, selbst in Städten wie München mit einem angespannten Markt.

Aber der eigentliche Gewinn liegt nicht nur im ersten erfolgreichen Flip. Die Lernkurve von Besichtigung null bis Besichtigung 40 ist enorm. Man hat dann:

• Dutzende verschiedene Bausubstanzen gesehen und einschätzen gelernt.
• Unterschiedliche Lagen, Nachbarschaften, Grundrisse und Gebäudezustände verglichen.
• Grundbuch, Protokolle, energetische Zustände und Renovierungsaufwände selbst bewertet.
• Ein Gefühl dafür entwickelt, was ein Objekt wirklich wert ist und was nicht.

Dieses Wissen ist nicht durch YouTube-Videos allein zu ersetzen, es entsteht durch das eigene Tun. Aber YouTube und andere Inhalte können den Einstieg massiv beschleunigen. Johannes' Kanal gibt es seit fünf Jahren, allein die Durchsicht der dort vorhandenen Inhalte würde das Wissen eines Einsteigern erheblich erweitern.

Langsam aber sicher zum ersten Flip

Das Fazit aus diesem Video ist einfach, aber nicht trivial: Warte nicht auf den richtigen Zeitpunkt. Den gibt es nicht. Johannes hat in einer Corona-Pandemie angefangen, mit einem Vollzeitjob, ohne Netzwerk, ohne Vorwissen, in einem der turbulentesten Phasen des deutschen Immobilienmarkts der letzten Jahrzehnte.

Was ihn bis heute erfolgreich gemacht hat, war nicht das perfekte Timing. Es war die Kombination aus konservativem Ankauf, Konstanz im Alltag und der Bereitschaft, Fehler als Teil des Prozesses zu akzeptieren. Wer das verinnerlicht und Schritt für Schritt vorgeht, anstatt auf einen Hype-Moment zu warten, der wird im Rückblick feststellen, dass sich einiges getan hat.

Wenn du gerade überlegst, ob jetzt ein guter Zeitpunkt ist, mit Immobilien anzufangen: Ruf heute den ersten Makler an. Plane heute die erste Besichtigung. Der Rest ergibt sich aus dem, was danach kommt.