Vom Kakerlaken-Haus zur Love-Story: Immobilienhandel in Berlin

Ein heruntergekommenes Berliner Mehrfamilienhaus, das als Obdachlosenheim genutzt wurde, Kakerlaken in allen Wohnungen und obendrauf noch der Berliner Mietendeckel. Klingt nach einem Alptraum für jeden Investor. Fabian hat daraus eines seiner einfachsten und erfolgreichsten Geschäfte gemacht, ohne einen einzigen Cent in die Renovierung zu stecken. Und als Bonus hat er bei der Deal-Verhandlung seine heutige Freundin kennengelernt.

Das Objekt: Ein Berliner Mehrfamilienhaus in desolatem Zustand

Das Mehrfamilienhaus in Berlin umfasste zum Kaufzeitpunkt eine Ist-Wohnfläche von rund 1.300 Quadratmetern, verteilt auf Vorderhaus und Hinterhaus. Zusätzlich lag eine Baugenehmigung für den Dachgeschossausbau mit einer Fläche von rund 260 Quadratmetern vor. Auf dem Papier also ein attraktives Objekt mit echtem Potenzial.

In der Realität sah es 2020 ganz anders aus. Das Haus wurde als Obdachlosenheim genutzt, war in einem stark vernachlässigten Zustand und mit verschiedensten Mietern belegt, die sich wenig um den Zustand der Wohnungen kümmerten. Kakerlaken, Müll in allen Ecken, Grill-Partys in der Wohnung, Kinder mit Insektenstichen. Das Objekt war von Grund auf heruntergekommen.

Genau dieser Zustand, kombiniert mit einer politischen Sondersituation in Berlin, machte den Kauf für Fabian interessant.

Der Berliner Mietendeckel als Einstiegschance

2020 führte der Berliner Senat den sogenannten Mietendeckel ein. Alle Mieten wurden eingefroren, Erhöhungen waren nicht mehr möglich. Die direkte Konsequenz: Die Marktwerte von Berliner Mietobjekten fielen spürbar, weil keine Renditeentwicklung mehr möglich war. Wer sanierte, konnte die Investition über höhere Mieten nicht mehr zurückholen. Investoren zogen sich zurück, Sanierungen wurden gestoppt.

Fabian hat diese Situation als Kaufchance gelesen. Seine Einschätzung: Der Mietendeckel ist rechtlich nicht haltbar und wird fallen. Eine spekulative Wette, die sich am Ende ausgezahlt hat. Denn tatsächlich wurde der Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt und fiel 2021.

Wer in dieser Phase trotzdem kaufte, hatte einen klaren Vorteil: günstigere Einstiegspreise bei einem aufgeteilten Haus, das strukturell viel wert war. Ein aufgeteiltes Mehrfamilienhaus in Berlin ist unter normalen Marktbedingungen eine solide Kapitalanlage, weil die einzelnen Wohneinheiten separat veräußert werden können.

Die Kaufstruktur: Kluge Vertragsgestaltung von Anfang an

Fabian hatte ursprünglich vor, das Haus zu sanieren und anschließend zu vermieten. Um das zu ermöglichen, brauchte er das Objekt leer. Die damalige Eigentümerin sollte dafür sorgen, dass die Mieter ausziehen. Damit das für sie einen konkreten Anreiz hatte, wurde eine clevere Vertragsklausel vereinbart:

• Für jede noch bewohnte Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe wurden 25.000 Euro vom Kaufpreis abgezogen.
• Die Eigentümerin hatte damit ein starkes finanzielles Interesse daran, das Haus vor dem Verkauf zu leeren.
• Fast alle Mieter wurden herausgekauft oder zogen aus. Nur eine Partei blieb im Haus.

Diese Art der Vertragsgestaltung ist ein gutes Beispiel dafür, wie man beim Immobilienkauf Risiken auf den Verkäufer verteilen kann. Wer den Leerstand will, muss ihn im Vertrag absichern, nicht darauf vertrauen.

Nebenbei: Auch die Baugenehmigung für den Dachgeschossausbau drohte abzulaufen. Fabian machte klar, dass er dafür keinen Cent zahlt, wenn sie verfällt. Die Eigentümerin lief daraufhin zum Bauamt und verlängerte die Genehmigung rechtzeitig. Dachgeschosse mit gültiger Baugenehmigung werden in Berlin für 1.000 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter gehandelt, das hat also durchaus einen Wert.

Der Flip: Kaufen, leer ziehen, weiterverkaufen

Nach dem Kauf 2020 und dem Fall des Mietendeckels 2021 entschied Fabian sich gegen die Sanierung und dafür, das Objekt weiterzuverkaufen. Er gab es einem befreundeten Makler, der einen Aufteiler als Käufer fand. Der Aufteiler zahlte einen guten Preis, vor allem weil das Haus weitgehend leer war. Leerstand ist bei Aufteilern beliebt, denn sie wollen sanieren und dann einzeln verkaufen, keine bestehenden Mietverhältnisse übernehmen.

Von Einkauf bis Weiterverkauf hielt Fabian das Haus genau ein Jahr, von 2020 bis 2021. Er hat in dieser Zeit selbst keine einzige Renovierungsmaßnahme durchgeführt. Die gesamte Arbeit, die er erbracht hat, war die Vertragsverhandlung, die kluge Kaufstruktur und das Warten auf den richtigen Marktmoment.

Im Immobilienhandel nennt man das einen Flip, auch wenn Fabian selbst scherzhaft anmerkt, dass er eigentlich nichts gefixt hat. Nur gekauft und verkauft, mit der richtigen Vorbereitung und zum richtigen Zeitpunkt.

Was der Aufteiler daraus gemacht hat

Der Käufer, ein professioneller Aufteiler, hat das Haus anschließend vollständig saniert. Es wurde energetisch aufgewertet, unter anderem mit einer Wärmepumpe. Die Fassade wurde gedämmt, Fenster erneuert, Wohnungen auf aktuellen Standard gebracht. Die sanierten Wohnungen wurden über Strukturvertriebe an westdeutsche Kapitalanleger verkauft, zu Preisen von rund 6.500 bis 7.000 Euro pro Quadratmeter.

Der Abverkauf zog sich bis in die Jahre 2022 bis 2024 hin, eine Phase, in der der Berliner Immobilienmarkt sich deutlich abgekühlt hatte. Der Aufteiler war damit nicht in einer komfortablen Situation und war nach eigener Einschätzung zeitweise nah daran, dass das Projekt nicht aufgeht. Letztlich hat er es aber hinbekommen.

Die Wohnungsgrößen im Objekt sind gemischt: Im Hinterhaus hauptsächlich kleine Einheiten um die 30 Quadratmeter, im Vorderhaus größere Wohnungen zwischen 50 und 70 Quadratmetern. Gerade die Kleinstwohnungen sind für Kapitalanleger, die auf Rendite setzen, oft interessant, weil der Quadratmeterpreis im Verhältnis zur Miete besser skaliert.

Was du aus diesem Projekt mitnehmen kannst

Dieses Berliner Mehrfamilienhaus ist ein gutes Beispiel dafür, dass erfolgreicher Immobilienhandel nicht immer eine aufwendige Baustelle bedeutet. Manchmal reicht es, eine Marktsituation richtig einzuschätzen, einen sauberen Vertrag aufzusetzen und geduldig zu sein. Folgende Punkte sind besonders relevant:

• Politische Sonderlagen schaffen Einstiegschancen. Der Mietendeckel hat Berliner Immobilien kurzfristig unter Wert gedrückt. Wer das als temporär eingeschätzt hat, konnte günstig einsteigen.
• Vertragsgestaltung ist entscheidend. Die 25.000-Euro-Klausel pro bewohnter Wohnung hat den Leerstand effizient organisiert, ohne dass Fabian selbst aktiv werden musste.
• Leerstand hat einen Preis. Ein leerstehendes Mehrfamilienhaus lässt sich an Aufteiler deutlich besser verkaufen als ein vollvermietetes. Der Leerstand war hier kein Problem, sondern ein Verkaufsargument.
• Du musst nicht jede Stufe selbst machen. Ankauf, Leerziehen, Weiterverkauf. Das ist eine vollständige Strategie, auch ohne eigene Sanierung.
• Risiken realistisch einschätzen. Fabian räumt offen ein, dass das Geschäft schiefhätte gehen können, wenn der Mietendeckel gehalten hätte. Die Einschätzung war spekulativ. Sie hat sich als richtig erwiesen, aber das war kein Selbstläufer.

Die Love-Story als Bonus

Der vielleicht ungewöhnlichste Aspekt dieses Deals: Die damalige Eigentümerin des Hauses ist heute Fabians Freundin. Beim Kauf hat sie ihn nach eigenen Angaben zunächst als äußerst anstrengend empfunden. Er wollte ständig Unterlagen, bestand auf dem Leerstand und verhandelte hart. Damals hatte sie noch einen anderen Partner. Ein paar Jahre später hat es dann doch noch funktioniert. Win-win-win, wie Fabian selbst zusammenfasst: Die Alteigentümerin hat Geld verdient, er hat Geld verdient, der Aufteiler hat Geld verdient, und obendrauf gibt es noch eine Beziehung. Das Haus selbst steht heute saniert und in gutem Zustand da, was letztlich auch im Sinne aller Beteiligten ist.

Solche Geschichten zeigen, dass Immobiliengeschäfte immer auch Menschengeschäfte sind. Wer professionell verhandelt, klar kommuniziert und trotzdem fair bleibt, baut Vertrauen auf. Manchmal mehr, als man erwartet.