Kaufen, aufteilen & wieder verkaufen: Mehrfamilienhaus Fix & Flip mit Dachausbau +80 m²

In diesem Video zeigt Johannes ein laufendes Projekt in Essen: ein Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr 1928, das als klassischer Aufteiler umgesetzt wird. Aus vier Bestandswohnungen auf knapp 360 m² entstehen fünf Eigentumswohnungen auf rund 440 m² Wohnfläche, inklusive eines komplett neu ausgebauten Dachspitzes mit knapp 80 m² zusätzlicher Fläche. Eine Wohnung befindet sich mitten in der Renovierung, alle anderen sind vermietet und werden als Kapitalanlagen einzeln verkauft.

Das Projekt: Aufteiler in Essen Holzhausen

Das Objekt steht in Essen Holzhausen, direkt neben dem Klinikum. Die Lage ist ruhig, zentrumsnah und liegt in einer Einbahnstraße, was für entspannte Wohnverhältnisse und gleichzeitig gute Erreichbarkeit sorgt. Das Haus wurde um 1928 gebaut und bringt damit alles mit, was Altbauliebhaber schätzen: Stuck an den Decken, großzügige Grundrisse mit zentralem Flur, hohe Räume und solide Bausubstanz.

Die Strategie hinter dem Projekt ist klar: Ein Mehrfamilienhaus als Gesamtpaket einkaufen, in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen und diese dann separat verkaufen. Dabei werden die vermieteten Wohnungen direkt als Kapitalanlage vermarktet, also mit laufendem Mietverhältnis an Investoren. Nur eine Wohnung wird aktuell renoviert und auf Vordermann gebracht. Der eigentliche Werttreiber ist jedoch der Dachausbau.

Dachausbau: 80 m² neue Wohnfläche schaffen

Was das Projekt besonders macht, ist der Dachspitz, der bisher ungenutzt war. Dieser wird vollständig zur Wohnung umfunktioniert. Damit entstehen knapp 80 m² neue Wohnfläche, die vorher schlicht nicht existiert haben. Die Gesamtfläche wächst dadurch von rund 360 m² auf rund 440 m² an, und aus vier Wohnungen werden fünf.

Genau hier liegt der klassische Mehrwert beim Fix-and-Flip mit Aufteilung: Du kaufst ein Objekt, das bereits eine gewisse Substanz hat, und schaffst durch Umbau oder Ausbau zusätzliche Einheiten, die dann einzeln verkauft werden können. Der Dachausbau erfordert natürlich Investitionen in:

• Neue Böden und Türen
• Elektroinstallation
• Bad und Küche
• Trockenbau und Dämmung
• Verschiedene Raumaufteilungen

Am Ende steht aber eine vollwertige neue Eigentumswohnung, die im Verkauf deutlich mehr einbringt als der anteilige Einkaufspreis plus Baukosten. Das ist die Logik hinter diesem Ansatz.

Roomtour durch die renovierte Wohnung

Die Wohnung, die gerade renoviert wird, liegt im oberen Stockwerk des Hauses und hat laut Johannes eine Fläche von 86 m². Der Grundriss ist typisch für die Bauzeit: Ein großer zentraler Flur, von dem aus alle Zimmer direkt erreichbar sind. Das war damals architektonisch und heiztechnisch sinnvoll, weil der Kachelofen im Wohnbereich die zentrale Wärmequelle war und von dort aus alle Räume angebunden sein mussten.

Im Einzelnen bietet die Wohnung:

• Ein großes Wohnzimmer mit Stuck an der Decke
• Mindestens ein weiteres Schlafzimmer
• Küche mit Abstellkammer (Speisekammer)
• Separates WC mit Tageslichteinfall über ein Oberlicht
• Badezimmer
• Einen Balkon mit Blick ins Grüne

Der Charme des Altbaus bleibt erhalten. Der vorhandene Stuck wird nicht abgeschlagen, sondern restauriert und ergänzt, da durch den Rückbau einer kleinen Box der Stuck an einer Stelle unterbrochen war. Das ist ein Detail, das im Altbau einen spürbaren Unterschied macht und Mieter wie Käufer anspricht.

Was wird renoviert, was bleibt?

Johannes erklärt im Video offen, was angepackt wird und was nicht. Das ist beim Fix-and-Flip mit Vermietungsziel eine wichtige Unterscheidung, weil man nicht überrenovieren will, aber trotzdem eine solide, vermietbare Wohnung abliefern muss.

Was erneuert wird:

• Bodenbeläge: Vinyl, komplett schwimmend verlegt, einheitlich durch alle Zimmer
• Alle Türen und Zargen: Die alten Altbautüren sind in die Jahre gekommen und werden komplett ersetzt
• Tapeten: Die Wände werden neu tapeziert, teils mit Raufaser
• Balkon: Neuer Fußbodenaufbau, frischer Anstrich
• Küche: Die Küchenzeile kommt neu an ihren angestammten Platz zurück
• Bad und WC: Werden auf null gesetzt und neu gemacht

Was erhalten bleibt:

• Fenster: Zustand ist in Ordnung, kein Handlungsbedarf
• Heizkörper: Wurden offensichtlich bereits erneuert und sind in gutem Zustand
• Elektro: Ebenfalls bereits auf einem aktuellen Stand
• Stuck: Wird gepflegt und wo nötig ergänzt, nicht entfernt
• Speisekammer in der Küche: Sinnvoller Stauraum, der erhalten bleibt

Das Prinzip dahinter ist pragmatisch: Nur das anfassen, was wirklich notwendig ist. Wer im Fix-and-Flip jeden Euro zweimal umdreht, weiß, dass eine funktionierende Heizung oder ordentliche Fenster kein Grund sind, Geld auszugeben, nur um es zu tun.

Altbau als Kapitalanlage: Was diesen Standort interessant macht

Essen ist kein glamouröser Immobilienmarkt, aber genau das ist für Investoren oft der Vorteil. Die Einkaufspreise sind im Vergleich zu Köln, Düsseldorf oder Frankfurt moderat, während die Mieternachfrage in gut angebundenen Lagen stabil ist. Essen Holzhausen ist eine solche Lage: ruhig, aber zentrumsnah, mit guter Infrastruktur durch die Nähe zum Klinikum.

Johannes kommentiert selbst, dass die Wohnung nach der Renovierung nicht lange auf dem Mietmarkt bleiben wird. Das ist das entscheidende Signal für Kapitalanleger: Eine renovierte Wohnung in einer nachgefragten Lage, die bereits vermietet ist, lässt sich gut als Anlageprodukt verkaufen. Käufer bekommen ein funktionierendes Investment ohne eigenen Aufwand.

Beim Aufteiler kommen dabei mehrere Hebel zusammen:

• Der Einkauf als Gesamtpaket ist in der Regel günstiger als der Kauf einzelner Wohnungen
• Durch die Aufteilung in Wohnungseigentum (WEG) steigt der Gesamtwert erheblich
• Der Dachausbau schafft eine zusätzliche Einheit ohne anteilige Grundstückskosten
• Vermietete Einheiten werden mit Vervielfältiger auf die Jahresnettokaltmiete bewertet und lassen sich an Kapitalanleger verkaufen

Der historische Grundriss: Fluch und Vorteil zugleich

Wer schon einmal in einer Altbauwohnung aus den 1920er oder 1930er Jahren war, kennt das Prinzip: Ein zentraler, großer Flur mit Türen zu allen Zimmern. Das war damals keine Designentscheidung, sondern eine funktionale Antwort auf die damalige Heiztechnik. Der Kachelofen heizte den Wohnbereich, von dem aus alle anderen Räume zugänglich sein mussten, damit wenigstens etwas Wärme zirkulieren konnte.

Heute empfinden viele Mieter genau diese Grundrisse als angenehm, weil jedes Zimmer separat nutzbar ist und man keine Durchgangszimmer hat. Der Nachteil ist der manchmal überdimensionierte Flur, der Fläche bindet. Johannes erwähnt das selbst: Der Flur ist "fast ein Ticken zu groß". Trotzdem ist das kein Problem für die Vermietung, eher ein historisches Merkmal, das den Charakter der Wohnung ausmacht.

Fix and Flip mit Aufteilung: Was du daraus mitnehmen kannst

Das Projekt in Essen zeigt gut, wie ein durchdachter Aufteiler funktioniert. Es geht nicht darum, das teuerste Material einzubauen oder den aufwendigsten Umbau zu machen. Es geht darum, Wert zu schaffen, indem man:

• Ein unterbewertetes Gesamtobjekt erkennt
• Vorhandene, aber ungenutzte Flächen aktiviert (hier: Dachausbau)
• Rechtlich sauber aufteilt und vermarktet
• Renovierungskosten gezielt einsetzt, ohne zu überrenovieren
• Die fertige Wohnung in einem Zustand übergibt, der sofort vermietbar ist

Der Dachausbau mit knapp 80 m² neuer Wohnfläche ist dabei das Herzstück des Projekts. Diese Fläche war vorher wertlos, danach ist sie eine vollwertige Eigentumswohnung mit eigenem Kaufpreis. Das ist der klassische Wertschöpfungshebel beim Fix-and-Flip mit Aufteilung.

Zu konkreten Einkaufspreisen, Faktoren oder Verkaufspreisen äußert sich Johannes im Video bewusst nicht, weil das Projekt noch in der Umsetzung ist. Das ist eine sinnvolle Entscheidung: Zahlen, die noch nicht feststehen, gehören nicht in die Öffentlichkeit. Wer mehr wissen will, kann Johannes direkt ansprechen.

Wenn du dich für solche Projekte interessierst, dieses Video gibt einen guten Eindruck davon, wie ein Aufteiler in der Praxis aussieht: kein Hochglanzprodukt, sondern bodenständige Immobilienarbeit mit klarer Rechnung dahinter.