Kaufen, aufteilen & wieder verkaufen: Mehrfamilienhaus Fix & Flip mit Dachausbau +80 m²

In diesem Video nimmt Johannes dich mit auf eine Baustelle in Essen, wo aus einem Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen am Ende fünf werden. Der Clou: Ein ungenutzter Dachspitz wird zur vollwertigen Wohnung ausgebaut und schafft so rund 80 m² neue Wohnfläche. Das Ganze ist ein klassischer Aufteiler, bei dem aus einem Gesamtpaket einzelne Eigentumswohnungen entstehen, die separat als Kapitalanlage verkauft werden.

Das Projekt: Aufteiler in Essen Holzhausen

Das Mehrfamilienhaus steht in Essen Holzhausen, direkt neben dem Klinikum, in einer ruhigen Einbahnstraße mit gleichzeitig guter Zentrumsnähe. Gebaut wurde das Haus im Jahr 1928, also rund 100 Jahre alt. Es bringt alle typischen Altbau-Qualitäten mit: Stuckdecken, großzügige Grundrisse, zentrale Flure, von denen alle Zimmer abgehen, und eine Bausubstanz, die über die Jahrzehnte bereits an verschiedenen Stellen modernisiert wurde.

Der aktuelle Stand: 360 m² Wohnfläche auf vier Wohnungen verteilt. Nach Abschluss des Projekts sind es 440 m² auf fünf Wohneinheiten. Die zusätzlichen rund 80 m² entstehen durch den vollständigen Ausbau des Dachspitzes zu einer eigenständigen Wohnung. Genau hier liegt der strategische Kern des Deals: Wohnfläche schaffen, die vorher nicht vorhanden war, und damit den Gesamtwert der Immobilie deutlich steigern.

Drei der vier bestehenden Wohnungen sind bereits vermietet und werden als Kapitalanlagen abverkauft. Nur eine Wohnung befindet sich aktuell in der Renovierung und wird anschließend ebenfalls vermietet. Das ist der klassische Aufteiler: Ein Mehrfamilienhaus wird in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt, die dann separat im Einzelverkauf veräußert werden können, typischerweise zu deutlich höheren Quadratmeterpreisen als im Paketverkauf.

Was bedeutet ein Aufteiler konkret?

Der Begriff Aufteiler beschreibt eine Strategie im Immobilieninvestment, bei der ein Mehrfamilienhaus als Gesamtpaket erworben und anschließend in Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt wird. Jede Wohnung erhält dabei eine eigene Teilungserklärung und kann unabhängig von den anderen Einheiten verkauft werden.

Der Mehrwert entsteht aus dem Preisunterschied zwischen dem Einkauf als Gesamtpaket und dem Verkauf als einzelne Eigentumswohnungen. Investoren, die Wohnungen als Kapitalanlage kaufen, zahlen in der Regel einen höheren Preis pro Quadratmeter als ein Käufer, der ein komplettes Mehrfamilienhaus erwirbt. Diesen Spread nutzt der Aufteiler als Gewinnspanne.

In diesem Fall kommt noch eine zweite Wertsteigerungsebene hinzu: der Dachausbau. Durch das Erschließen von bisher ungenutztem Dachraum entsteht eine vollkommen neue Wohneinheit, die praktisch aus dem Nichts Wert generiert. Das ist einer der wirkungsvollsten Hebel im Fix-and-Flip-Bereich, weil die Herstellungskosten pro Quadratmeter im Dachausbau oft deutlich unter dem erzielbaren Verkaufspreis liegen.

Die Roomtour: Was steckt in der Renovierungswohnung?

Die Wohnung, die gerade in der Renovierung ist, liegt im zweiten oder dritten Obergeschoss und hat eine Fläche von rund 86 m². Der Grundriss ist typisch für die Entstehungszeit: Ein zentraler Flur, von dem alle Zimmer direkt abgehen. Das war früher notwendig, weil die Beheizung über einen zentralen Kachelofen im Wohnbereich funktionierte. Die Schlafzimmer wurden in der Regel nicht geheizt, weshalb man möglichst kurze Wege vom Flur in alle Räume haben wollte. Dieser Grundriss gilt heute oft als "semi", lässt sich aber gut für die klassische Vermietung nutzen.

Was in der Wohnung gemacht wird und was bleibt:

• Wände und Tapeten: Die vorhandene Raufaser bleibt, wo sie noch in Ordnung ist. Neue Tapeten werden aufgebracht, der Stuck an den Decken wird erhalten und teilweise ergänzt, weil durch den Rückbau einer kleinen Vorbauwand eine Lücke entstanden ist.
• Böden: Der alte Bodenbelag wird komplett entfernt. Es kommt durchgehend Vinylboden schwimmend verlegt, mit Übergangsleisten zwischen den Zimmern.
• Türen und Zargen: Alle Innentüren werden erneuert. Die alten Altbautüren sind zwar stattlich, aber in die Jahre gekommen. Einige Öffnungen wurden bereits zugemauert, um vollwertige Zimmer mit abschließbaren Türen zu schaffen.
• Küche: Die Küchenwand mit Wasseranschluss und Steckdosen ist vorhanden. Eine neue Küche wird an der ursprünglichen Position eingebaut.
• Bad und WC: Das Bad ist klein, aber funktional. Es wird vollständig auf null gebracht und neu gemacht. Das separate Gäste-WC hat sogar ein Oberlicht und bleibt in seiner Funktion erhalten.
• Balkon: Der Balkon wird mit einem neuen Fußbodenaufbau versehen, gestrichen und hergerichtet. Der Blick ins Grün mit alten Bäumen und gepflegten Gärten darunter ist ein echter Vorteil beim Vermieten.
• Elektro, Fenster, Heizkörper: Alles wurde bereits zu einem früheren Zeitpunkt erneuert und ist in einem ordentlichen Zustand. Hier muss nicht nochmal investiert werden.

Besonders interessant ist die erhaltene kleine Abstellkammer neben der Küche. Diese Art Speisekammer ist in Altbauwohnungen oft noch vorhanden und wird von Mietern als echter Mehrwert wahrgenommen. Hier macht es keinen Sinn, sie zu entfernen. Das ist genau die Art von pragmatischer Entscheidung, die den Unterschied zwischen unnötigen Kosten und sinnvollen Maßnahmen ausmacht.

Der Dachausbau: Wo der eigentliche Mehrwert entsteht

Der größte Hebel in diesem Projekt ist der Ausbau des Dachspitzes. Aus einem bisher ungenutzten Dachraum entsteht eine vollwertige fünfte Wohnung mit rund 80 m² Wohnfläche. Diese Wohnung ist aktuell komplett renovierungsbedürftig und wird von Grund auf neu gemacht: neue Böden, neue Türen, neue Elektrik, neues Bad, neue Küche.

Der Dachausbau ist in der Planung und Umsetzung aufwendiger als eine normale Renovierung. Es braucht Genehmigungen, statische Überlegungen und in der Regel auch den Einbau von Dachfenstern oder Gauben für ausreichend Belichtung. Trotzdem ist er aus Investorensicht einer der attraktivsten Wege zur Wertsteigerung, weil:

• die Fläche im Einkauf praktisch nichts gekostet hat, weil sie bisher nicht als Wohnfläche ausgewiesen war,
• der erzielbare Verkaufspreis für eine fertig ausgebaute Dachgeschosswohnung in gefragter Lage deutlich über den reinen Herstellungskosten liegen kann,
• und die neue Wohneinheit den Gesamtwert des Objekts überproportional steigert.

Durch den Dachausbau wächst das Objekt von 360 m² auf 440 m² Wohnfläche. Das sind 80 m² zusätzliche verkaufbare oder vermietbare Fläche, die vorher einfach nicht existiert haben.

Lage: Warum Essen Holzhausen funktioniert

Die Lage in Essen Holzhausen direkt am Klinikum ist kein Zufall. Eine solche Mikrolokaltion bietet eine stabile Mietnachfrage durch Pflegepersonal, Ärzte, Studenten und Berufseinsteiger. Die Gegend ist ruhig, aber zentrumsnah, eine Kombination, die auf dem Mietmarkt sehr gut funktioniert. Johannes selbst sagt es im Video klar: Die Wohnungen werden nicht lange auf dem Mietmarkt bleiben, im Prinzip gar nicht.

Für Kapitalanleger ist genau das entscheidend. Ein Objekt mit stabiler Vermietbarkeit in einer wachsenden Großstadt wie Essen, kombiniert mit dem Potenzial einer Aufwertung durch Aufteilung und Dachausbau, ist eine solide Basis für eine renditestarke Investition.

Was du aus diesem Projekt mitnehmen kannst

Dieses Projekt zeigt sehr gut, wie mehrere Strategien gleichzeitig ineinandergreifen können:

• Aufteiler: Mehrfamilienhaus kaufen, in WEG-Einheiten aufteilen, Wohnungen einzeln als Kapitalanlage verkaufen.
• Fix and Flip: Renovierungsbedürftige Einheiten aufwerten und dadurch den Verkaufspreis steigern.
• Flächenentwicklung: Zusätzliche Wohnfläche durch Dachausbau schaffen und damit eine neue Einheit generieren, die beim Einkauf keine Rolle gespielt hat.
• Bestandserhalt statt Überrenovierung: Was noch funktioniert, bleibt. Fenster, Heizkörper, Elektro sind in Ordnung und werden nicht unnötig angefasst. Das spart Geld und erhöht die Rendite.

Gerade der letzte Punkt wird in der Praxis häufig unterschätzt. Nicht jede Maßnahme muss gemacht werden, nur weil sie möglich wäre. Eine Vermieterwohnung braucht keinen Komplettputz, wenn die Raufaser noch sitzt. Ein Bad muss nicht komplett gefliest werden, wenn die Grundsubstanz stimmt. Die Kunst liegt darin, zu erkennen, wo Geld wirklich Mehrwert schafft und wo es einfach nur ausgegeben wird.

Wer sich für den Einstieg in den Bereich Aufteiler oder Mehrfamilienhaus-Investment interessiert, findet in diesem Projekt ein gutes Anschauungsbeispiel: überschaubare Wohnungsgröße, klare Renovierungsmaßnahmen, stabiler Standort und ein echter Wertsteigerungshebel durch den Dachausbau. Das ist kein spektakuläres Mega-Projekt, aber genau das macht es für viele Investoren realistisch und nachvollziehbar.