Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Höhe, Aufteilung und Rechenbeispiel

Was Kaufnebenkosten sind

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Kauf einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Dazu zählen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine eventuelle Maklerprovision. Je nach Bundesland und Maklereinsatz liegen sie bei rund 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Banken finanzieren diesen Anteil in der Regel nicht mit, er muss also aus Eigenkapital kommen.

Die einzelnen Posten

Grunderwerbsteuer. Sie wird vom Bundesland festgelegt und liegt zwischen 3,5 Prozent (Bayern) und 6,5 Prozent (unter anderem Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Saarland). Fällig wird sie nach Beurkundung, der Bescheid kommt einige Wochen später vom Finanzamt. Ohne die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung gibt es keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Notar und Grundbuch. Zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt und damit bei jedem Notar gleich hoch. Enthalten sind Beurkundung, Grundschuldbestellung, Eigentumsumschreibung und die Vormerkung im Grundbuch.

Maklerprovision. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gilt seit Dezember 2020 das Teilungsprinzip: Der Makler darf vom Käufer höchstens so viel verlangen wie vom Verkäufer. Üblich sind 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite. Bei Mehrfamilienhäusern und gewerblichen Käufern greift die Regel nicht, dort ist die Aufteilung frei verhandelbar.

Grunderwerbsteuer nach Bundesländern

Jedes Bundesland setzt den Steuersatz selbst fest und ändert ihn gelegentlich. Die Übersicht zeigt den Stand, den wir in unseren Kalkulationen ansetzen. Prüfe den Satz vor jedem Gebot, weil einzelne Länder ihre Sätze in den letzten Jahren geändert haben.

Der Unterschied zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Satz beträgt 3 Prozentpunkte. Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das 9.000 Euro, die allein von der Lage der Immobilie abhängen.

Rechenbeispiel: Eigentumswohnung für 250.000 Euro in Bayern

Dieselbe Wohnung in Nordrhein-Westfalen kostet allein bei der Grunderwerbsteuer 7.500 Euro mehr. Wer bundesweit ankauft, muss die Nebenkosten also pro Objekt neu rechnen und nicht mit einem Pauschalwert arbeiten.

Warum die Nebenkosten beim Fix & Flip über den Gewinn entscheiden

Beim Flip fallen die Nebenkosten zweimal an: einmal beim Ankauf und beim Verkauf noch einmal auf der Kostenseite, dort in Form von Makler, Energieausweis, eventuell Vorfälligkeitsentschädigung und Löschung der Grundschuld. Ein Objekt, das auf dem Papier 40.000 Euro Marge bringt, verliert durch 9 Prozent Ankaufsnebenkosten bei 250.000 Euro Kaufpreis rund 22.000 Euro davon. Deshalb rechnen wir in der Kalkulation immer mit den vollen Nebenkosten, bevor wir ein Gebot abgeben, und nie mit dem reinen Kaufpreis.

Verkaufsnebenkosten beim Flip

Die zweite Runde Nebenkosten trägt beim Verkauf der Verkäufer, also du. Sie fällt kleiner aus als beim Ankauf, wird aber in Kalkulationen regelmäßig ganz vergessen.

• Maklerprovision. Beauftragst du für den Weiterverkauf einen Makler, zahlst du bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus an einen Verbraucher mindestens den gleichen Anteil wie der Käufer. Üblich sind 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer auf deiner Seite.

• Energieausweis. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Ein Verbrauchsausweis kostet meist unter 100 Euro, ein Bedarfsausweis liegt je nach Objekt und Aufwand der Datenerhebung im niedrigen dreistelligen Bereich. Nach einer Sanierung ist der Bedarfsausweis meist die bessere Wahl, weil er die neue Hülle und Heizung abbildet.

• Löschung der Grundschuld. Der Käufer verlangt in aller Regel ein lastenfreies Grundbuch. Für Löschungsbewilligung und Grundbucheintrag fallen Notar- und Gerichtsgebühren an, die sich nach der Höhe der eingetragenen Grundschuld richten. Alternativ kann der Käufer die Grundschuld übernehmen, wenn seine Bank mitspielt, dann entfallen die Löschungskosten.

• Vorfälligkeitsentschädigung. Löst du ein Darlehen mit fester Zinsbindung vor Ablauf ab, darf die Bank den entgangenen Zinsgewinn verlangen. Beim Flip ist das der teuerste Posten auf der Verkaufsseite. Vermeiden lässt er sich mit einer variablen Finanzierung, einer Zwischenfinanzierung oder einer vertraglich vereinbarten kostenfreien Sondertilgung. Kläre das vor Abschluss der Finanzierung und nicht erst, wenn der Käufer schon gefunden ist.

In Summe solltest du beim Verkauf mit 1 bis 5 Prozent des Verkaufspreises rechnen, je nach Vermarktung und Finanzierung.

Diese Kosten werden regelmäßig vergessen

• Finanzierungsnebenkosten. Schätzgutachten der Bank, Bereitstellungszinsen bei langer Abwicklung, Kosten für eine Zwischenfinanzierung.

• Grundschuldbestellung. Sie steckt zwar in den Notarkosten, wird aber bei Kaufpreisen ohne Finanzierung oft falsch kalkuliert.

• Kosten der Lastenfreistellung. Alte Grundschulden des Verkäufers müssen gelöscht werden, die Gebühr trägt je nach Vertrag der Verkäufer oder der Käufer.

• Haltekosten bis zum Verkauf. Zinsen, Hausgeld, Strom, Versicherung. Bei sechs Monaten Sanierung summiert sich das auf mehrere tausend Euro.

Nebenkosten senken, ohne Risiko einzugehen

Der größte Hebel ist der Makler: Wer über Direktakquise, Notariate, Hausverwaltungen oder Insolvenzverwalter ankauft, spart die Provision vollständig. Der zweite Hebel ist die saubere Trennung von Immobilie und beweglichem Inventar. Küche, Einbauschränke oder eine Sauna können im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden, auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Der Wert muss realistisch und belegbar sein, sonst streicht das Finanzamt die Aufteilung. Als Faustregel akzeptieren Finanzämter Inventarwerte bis etwa 15 Prozent des Kaufpreises ohne vertiefte Prüfung.

Steuerliche Behandlung

Bei vermieteten Objekten gehören die Kaufnebenkosten zu den Anschaffungskosten und werden zusammen mit dem Gebäudeanteil über die AfA abgeschrieben. Sie sind also nicht sofort als Werbungskosten absetzbar. Beim gewerblichen Handel, also beim klassischen Flip in einer GmbH, mindern sie den Gewinn im Jahr des Verkaufs, weil sie Teil der Anschaffungskosten des Umlaufvermögens sind.