Kernbohrung! Wohnung kaufen, renovieren, verkaufen

In dieser Folge von Flipper Immo nimmt dich Johannes mit auf die laufende Baustelle seiner Flip-Wohnung. Es geht um zwei Kernbohrungen für den neuen Sanitärbereich, die Terrassengestaltung, den aktuellen Stand der Renovierung und einen brandneuen Deal in Sonthofen, der gerade fix ist.

Warum die Terrasse neu gemacht wird

Auf den ersten Blick wirkt die Terrasse der Wohnung noch ganz ordentlich. Aber wer genauer hinschaut, erkennt das Problem: Ein Kellerschacht ragt aus dem Boden heraus und sorgt dafür, dass die Fläche hinten etwa 10 cm zu hoch liegt. Das sieht nicht nur unfertig aus, es wirkt auch auf potenzielle Käufer unprofessionell.

Die Lösung ist relativ simpel und kosteneffizient. Es wird eine Rasenkante gesetzt, genau dort, wo der Rasen endet. Dahinter werden Betonplatten neu verlegt und durch Aufdoppeln auf eine einheitliche Ebene gebracht. Das Ergebnis: eine saubere, ebene Terrasse mit einer kleinen Stufe als einzigem Übergang. Für Käufer entsteht so ein stimmiger Gesamteindruck, der den Wert der Wohnung nach oben treibt. Beim Fix and Flip sind es oft genau solche Details, die über den Verkaufspreis entscheiden.

Kernbohrungen: Was steckt dahinter und wie lief es ab?

Ein zentrales Thema dieser Folge sind die Kernbohrungen. Ursprünglich war nur eine Bohrung geplant, um die neue Sanitärinstallation anzuschließen. Im Verlauf der Planung stellte sich aber heraus, dass es mehr Sinn ergibt, Dusche und Toilette separat anzuschließen und damit zwei Löcher zu bohren. Da die Handwerker sowieso vor Ort waren und die Mehrkosten überschaubar blieben, war die Entscheidung schnell getroffen.

Die zwei Kernbohrungen im Detail:

• Bohrung Nummer eins mit einem Durchmesser von 15 mm für den Toilettenanschluss.
• Bohrung Nummer zwei mit einem Durchmesser von 8 mm für den Duschanschluss.

Beide Bohrungen verlaufen durch den Boden der Wohnung in die Tiefgarage darunter. Von dort aus werden die neuen Abflüsse an das bestehende, allgemeine Fallrohr angeschlossen. Das Fallrohr gehört dem Gebäude und damit der Eigentümergemeinschaft, was bei der Planung natürlich berücksichtigt werden muss.

Johannes war beim eigentlichen Bohrvorgang nicht vor Ort, hat sich das Ergebnis aber sowohl von oben als auch von unten aus der Tiefgarage angeschaut. Sein Fazit: Die Kernbohrung war schnell, sauber und unkompliziert. Das Unternehmen hat das Bohrgestell zunächst im Boden gedübelt, anschließend die Nassbohrung mit Wasser durchgeführt und die Baustelle komplett sauber hinterlassen. Kein Staub, keine Verschmutzung, alles problemlos.

Für alle, die noch nie eine Kernbohrung beauftragt haben: Das klingt nach einem großen Eingriff, ist in der Praxis aber ein handwerklich sauberer und gut kalkulierbarer Schritt. Wichtig ist, vorab die Genehmigung der WEG einzuholen, falls die Bohrung in der Geschossdecke eines Mehrfamilienhauses erfolgt. In diesem Fall lagen alle vier notwendigen Genehmigungen vor.

Aktueller Stand der Wohnungsrenovierung

Parallel zu den Bohrarbeiten ist in der Wohnung selbst viel passiert. Die Handwerker haben in kurzer Zeit erheblich Fortschritte gemacht:

• Die Decke wurde glatt gespachtelt.
• Alle restlichen Wände wurden mit einem feinen Putz von 0,8 mm gespachtelt, was für eine hochwertige, glatte Oberfläche sorgt.
• Die Wohnung wurde gestrichen.

Das ist eine Menge Arbeit in kurzer Zeit. Genau das ist beim Fix and Flip entscheidend: schnelle, qualitativ solide Handwerkerleistungen, die den Zeitplan nicht sprengen und gleichzeitig ein Ergebnis liefern, das Käufer überzeugt.

Als nächstes stehen die Bodenarbeiten an. Im Badbereich wird gefliest, bis an die Außenkante der Kernbohrung. Der restliche Bereich der Wohnung bekommt zuerst eine Ausgleichsmasse, anschließend wird Parkett verlegt. Das alte, überstehende Rohr wird bündig mit dem Boden abgeschnitten und unter den Fliesen verschwinden.

Aktuell liegt die Baustelle kurz auf Eis, weil der Sanitärinstallateur im Urlaub ist. Ein guter Handwerker, der zuverlässig und sauber arbeitet, hat das natürlich verdient. Für den Flip-Investor bedeutet das aber, dass man solche Pausen beim Zeitplan einrechnen muss. Wer eng kalkuliert, sollte immer einen Puffer für Urlaubs- und Ausfallzeiten einplanen.

Genehmigungen und weitere Maßnahmen

Neben den Kernbohrungen wurden insgesamt vier Genehmigungen bei der Wohnungseigentümergemeinschaft beantragt und erteilt. Eine davon betrifft das Streichen der Fassade in Weiß. Große Teile des Hauses sind bereits weiß, die Fassade im Bereich der Wohnung noch nicht. Durch den einheitlichen Anstrich bekommt das Objekt von außen ein frisches, stimmiges Erscheinungsbild, was beim Verkauf ebenfalls einen Unterschied macht.

Außerdem wurde eine neue Tür bestellt, die in etwa zehn Tagen geliefert werden soll. Auch das ist ein typisches Element beim Flip: Türen, Fenster und sichtbare Außenflächen sind die ersten Dinge, die ein potenzieller Käufer wahrnimmt. Wer dort spart, verschenkt Verkaufspotenzial.

Neuer Deal in Sonthofen: Einkauf bei 24, Verkauf bei 35

Zum Abschluss der Folge gibt es eine Ankündigung, die aufhorchen lässt. Johannes hat gemeinsam mit einem guten Freund und Partner eine weitere Wohnung in Sonthofen im Allgäu unter Vertrag. Die Region kennt er bereits, da er dort schon ein vorheriges Projekt abgewickelt hat.

Die Eckdaten des neuen Deals:

• Einkaufspreis: rund 2.400 Euro pro Quadratmeter
• Geplanter Verkaufspreis: rund 3.500 Euro pro Quadratmeter
• Lage: Bergregion, Top-Lage mit Bergblick
• Extras: Stellplatz inklusive
• Finanzierung: Bankzusage liegt bereits vor

Das ist eine Marge von rund 1.100 Euro pro Quadratmeter zwischen Einkauf und geplantem Verkauf, noch vor Renovierungskosten und Nebenkosten. Bei einer guten Kostensteuerung ist das ein starkes Ergebnis für einen Fix-and-Flip. Der Deal bestätigt, was erfahrene Immobilieninvestoren wissen: In beliebten Lagen mit Freizeitwert wie dem Allgäu ist die Nachfrage nach renovierten Wohnungen hoch, und wer günstig einkauft und sauber renoviert, kann ordentliche Renditen erzielen.

Zusätzlich ist in Dresden ebenfalls ein weiteres Projekt in Vorbereitung. Details gibt es noch nicht, aber es zeigt: Wer im Fix and Flip wachsen will, muss lernen, mehrere Projekte parallel zu steuern und dafür verlässliche Partner ins Boot zu holen.

Was du aus dieser Folge mitnehmen kannst

Diese Folge liefert gleich mehrere praxisnahe Lektionen für alle, die selbst in Immobilien investieren oder mit Fix and Flip starten wollen:

• Kernbohrungen sind technisch weniger kompliziert als viele denken. Mit dem richtigen Unternehmen läuft das schnell und sauber ab. Genehmigungen der WEG müssen aber vorher eingeholt werden.
• Zwei Bohrungen statt einer können bei laufendem Einsatz kaum mehr kosten, aber erheblich mehr Flexibilität in der Badplanung bringen.
• Feine Putzarbeiten und ein sauberer Anstrich sind günstige Maßnahmen mit hoher Wirkung auf den ersten Eindruck beim Käufer.
• Terrassengestaltung muss nicht teuer sein, aber sie muss stimmig sein. Eine einheitliche Ebene wirkt professionell und wertig.
• Handwerkerpausen einplanen: Urlaub, Krankheit oder Lieferzeiten bremsen jede Baustelle. Ein guter Zeitpuffer schützt vor Stress und Zusatzkosten.
• Beim Partnerprinzip im Fix and Flip gilt: Gemeinsam lassen sich mehr Projekte stemmen, wenn Vertrauen und klare Absprachen stimmen.

Es bleibt spannend auf der Baustelle. Sobald der Sanitär zurück ist, geht es mit dem Anschluss der neuen Dusche und Toilette weiter. Und in Sonthofen fängt das nächste Kapitel gerade erst an.