Kernbohrung! Wohnung kaufen, renovieren, verkaufen

In dieser Folge nimmt dich Johannes mit auf die aktuelle Baustelle und zeigt dir, wie die Kernbohrungen für die neue Badaufteilung gelaufen sind, was es mit der Terrasse auf sich hat und welches neue Flip-Projekt in Sonthofen bereits in den Startlöchern steht. Wer verstehen will, wie ein realer Fix-and-Flip-Prozess Schritt für Schritt abläuft, bekommt hier einen ungeschminkten Einblick in Planung, Handwerk und Finanzierung.

Die Terrasse: Warum alte Betonplatten neu verlegt werden

Auf den ersten Blick wirkt die bestehende Terrasse gar nicht so schlecht. Aber wer genauer hinschaut, erkennt das Problem: Ein Kellerschacht ragt aus dem Boden heraus und sorgt dafür, dass die Fläche nicht auf einer Ebene liegt. Im hinteren Bereich beträgt der Höhenunterschied rund 10 Zentimeter. Das sieht nicht nur unordentlich aus, sondern macht die Terrasse auch funktional unattraktiv für potenzielle Käufer.

Die Lösung ist praktisch und kosteneffizient. Es wird eine Rasenkante gesetzt, genau dort, wo der Rasen aktuell endet. Die alten Betonplatten werden neu verlegt und im Bereich des Höhenunterschieds aufgedoppelt. Am Ende entsteht eine kleine Stufe, aber die gesamte Fläche liegt dann auf einer einheitlichen Ebene. Das Ergebnis: eine optisch deutlich ansprechendere Terrasse, die beim Verkauf einen echten Unterschied machen kann.

Solche Details werden beim Fix and Flip oft unterschätzt. Käufer entscheiden emotional. Eine gepflegte, ebene Terrasse mit klarer Struktur wirkt hochwertiger als eine zwar intakte, aber unaufgeräumt wirkende Fläche. Der Aufwand ist überschaubar, der visuelle Effekt aber erheblich.

Kernbohrungen: Dusche und Toilette separat erschlossen

Das Herzstück dieser Folge ist die Kernbohrung. Ursprünglich war nur ein einziges Loch geplant, um den Anschluss für das neue Bad durch die Decke zur Tiefgarage zu führen. Im Lauf der Planung hat sich aber gezeigt, dass es sinnvoller ist, Dusche und Toilette separat zu bohren. Da die Firma ohnehin vor Ort ist und das Gerät bereits aufgebaut ist, ist der Mehraufwand für ein zweites Loch minimal. Die Kosten bleiben nahezu gleich, der handwerkliche Nutzen steigt deutlich.

Das Ergebnis sieht so aus:

• Loch Nummer eins mit 15 mm Durchmesser für den Toilettenanschluss
• Loch Nummer zwei mit 8 mm Durchmesser für die Dusche

Der Einstieg zur Dusche kommt an die Vorderseite, die Waschmaschine wird direkt daneben platziert, und die neue Toilette kommt an die Stelle, wo bisher auf der gegenüberliegenden Seite der alte Anschluss lag. Dieses Umbauprinzip, also die komplette Neustrukturierung des Nassbereichs, ist bei Flip-Projekten in Altbestand häufig nötig, weil die ursprüngliche Raumaufteilung oft weder modern noch verkaufstauglich ist.

Was Johannes besonders positiv überrascht hat: Der Ablauf war unkompliziert und sauber. Die Firma hat das Bohrgestell im Boden gedübelt, die Kernbohrung mit Wasserkühlung durchgeführt und die Baustelle ohne Staub und Schmutz hinterlassen. Kein Chaos, kein Mehraufwand beim Aufräumen. Gerade für alle, die das erste Mal mit Kernbohrungen zu tun haben, ist das eine beruhigende Erfahrung. Es klingt nach einem massiven Eingriff, ist in der Praxis aber ein sehr kontrollierbarer, schnell erledigter Arbeitsschritt.

Blick von unten: Die neue Abwasseranbindung in der Tiefgarage

Nach dem Blick in die Wohnung geht es runter in die Tiefgarage, um die Kernbohrungen auch von unten zu begutachten. Dort sind die beiden neuen Durchbrüche gut sichtbar. Der Plan für den Anschluss ist klar: Die neuen Abwasserrohre für Dusche und Toilette werden oberhalb der bestehenden Rohre in das bereits vorhandene allgemeine Fallrohr eingebunden. Dieses Steigrohr gehört nicht zur Wohnung selbst, sondern ist Teil der Gebäudeinfrastruktur. Die neue Anbindung daran ist technisch sauber und genehmigt.

Ein wichtiger Hinweis für alle, die ähnliche Projekte planen: Solche Eingriffe in die Abwasserstruktur eines Mehrfamilienhauses sind genehmigungspflichtig. Johannes hat sich die nötigen vier Genehmigungen gesichert, bevor mit den Bohrungen begonnen wurde. Wer das übersieht, riskiert Ärger mit der Hausverwaltung oder der WEG und im schlimmsten Fall teure Rückbauten.

Zum Zeitpunkt des Videos steht die Baustelle kurz still, weil der Sanitärbetrieb im Urlaub ist. Das ist eine ganz normale Situation auf Baustellen, die man einkalkulieren muss. Wer straffe Zeitpläne macht und dabei keine Puffer für Handwerkerurlaub, Lieferzeiten oder unvorhergesehene Abstimmungen einrechnet, gerät schnell in Verzug.

Innenausbau: Putz, Spachtel und Parkett in Vorbereitung

Parallel zu den Bohrungen hat das Team in der Wohnung Gas gegeben. Die Decke wurde glatt gespachtelt, die Wände mit einem feinen Putz von 0,8 mm Körnung versehen. Das ist kein grober Sanierungsputz, sondern eine hochwertige Oberfläche, die direkt gestrichen werden kann. Das Ergebnis ist optisch deutlich ansprechender als ein herkömmlicher Strukturputz und signalisiert dem Käufer Qualität.

Im Nassbereich wird gefliest, und zwar bis an die Außenkante des neu angelegten Bereichs. Auch der Flur wird direkt mitgefliest, sodass der Übergang sauber ist. Der Rest der Wohnung wird mit Parkett ausgelegt. Bevor das passiert, kommt eine Ausgleichsmasse auf den Boden, damit der Untergrund eben genug für die Verlegung ist. Das ist ein Schritt, der gerade in Altbauten kaum zu umgehen ist, weil Böden selten perfekt eben sind.

Außerdem hat Johannes die Genehmigung bekommen, die Fassade weiß zu streichen. Große Teile des Hauses sind bereits weiß, die Wohnung selbst war es noch nicht. Eine einheitliche, helle Fassade steigert den ersten Eindruck beim Besichtigungstermin erheblich. Zusätzlich wurde eine neue Tür bestellt, die in etwa zehn Tagen geliefert werden soll.

Neues Projekt in Sonthofen: Einkaufspreis, Lage und Finanzierung

Gegen Ende des Videos kündigt Johannes das nächste Flip-Projekt an. Gemeinsam mit einem guten Freund kauft er eine weitere Wohnung in Sonthofen, ebenfalls in der Bergregion, in der er bereits das aktuelle Objekt hat. Die Eckdaten klingen vielversprechend:

• Einkaufspreis: rund 2.400 Euro pro Quadratmeter
• Verkaufsziel: rund 5.000 Euro pro Quadratmeter
• Top-Lage mit Bergblick und Stellplatz inklusive

Das sind auf dem Papier sehr gute Voraussetzungen für einen erfolgreichen Flip. Wer Immobilien zur Kapitalanlage oder als Fix-and-Flip-Strategie kauft, sucht genau nach solchen Momenten: ein deutlicher Spread zwischen Einkaufs- und Verkaufspreis, eine attraktive Lage und überschaubare Renovierungskosten. In Bergregionen wie dem Allgäu sind die Verkaufspreise für gut hergerichtete Wohnungen mit Blick und Ausstattung stabil hoch, während der Einkauf von sanierungsbedürftigen Objekten deutlich günstiger sein kann.

Die Bank hat zugesagt, der Kauf ist bestätigt. Johannes wird das Projekt in separaten Videos begleiten. Wer also verstehen will, wie ein Flip von der Finanzierungszusage bis zum Verkauf funktioniert, bekommt dort einen vollständigen Einblick.

Nebenbei erwähnt er auch, dass in Dresden ein weiteres Projekt in der Vorbereitung ist. Mehr Details dazu folgen. Es zeigt, wie ein aktiver Immobilien-Flipper systematisch mehrere Projekte parallel aufbaut, unterschiedliche Märkte beobachtet und mit Partnern skaliert, anstatt nur auf ein einziges Objekt zu setzen.

Was du aus dieser Folge mitnehmen kannst

Diese Folge liefert mehrere konkrete Lernpunkte für alle, die selbst über Fix and Flip nachdenken oder bereits im Immobilienbereich aktiv sind:

• Kernbohrungen sind kein Hexenwerk. Mit dem richtigen Fachbetrieb laufen sie sauber und schnell ab. Der entscheidende Schritt davor ist, die nötigen Genehmigungen zu sichern.
• Kleine Änderungen mit großer Wirkung: Eine neu verlegte Terrasse, eine frisch gestrichene Fassade und eine neue Tür kosten verhältnismäßig wenig, machen beim Verkauf aber einen deutlichen Unterschied.
• Planung schlägt Improvisation: Wer zwei Kernbohrungen braucht, sollte das vorher wissen und nicht erst wenn die Firma schon vor Ort ist. Strukturiertes Vorgehen spart Zeit und Kosten.
• Puffer einplanen: Handwerker haben Urlaub, Lieferzeiten verschieben sich. Wer das nicht im Zeitplan berücksichtigt, wird auf jeder Baustelle überrascht.
• Skalierung durch Partner: Das neue Projekt in Sonthofen entsteht gemeinsam mit einem Freund. Partnerschaften ermöglichen mehr Projekte parallel und verteilen das Risiko.

Wer den weiteren Verlauf des aktuellen Projekts verfolgen will und sehen möchte, wie das Sonthofen-Objekt sich entwickelt, findet alle weiteren Folgen direkt auf dem Kanal.