Kernsanierung bei Rauchergeruch: So wirst du den Geruch los

Rauchergeruch in einer Immobilie ist für viele Investoren ein Ausschlusskriterium. Johannes zeigt in diesem Video, wie er bei einem Fix-and-Flip-Projekt durch eine konsequente Kernsanierung den Rauchergeruch zu 90 bis 95 Prozent eliminiert hat und welche Maßnahmen dabei wirklich entscheidend sind.

Rauchergeruch als Chance im Fix and Flip

Wer Immobilien kauft, um sie zu renovieren und weiterzuverkaufen, kennt das Problem: Eine Wohnung riecht stark nach Rauch, potenzielle Käufer schrecken zurück, und der Preis beim Ankauf ist entsprechend gedrückt. Genau das kann für dich als Fix-and-Flip-Investor ein echter Vorteil sein. Denn wenn du weißt, wie du mit Rauchergeruch umgehst, kannst du Objekte günstiger einkaufen und nach der Sanierung deutlich teurer verkaufen oder vermieten.

Der entscheidende Punkt ist: Rauchergeruch sitzt in den Oberflächen. Er steckt im Putz, in den Bodenbelägen, in den Decken und in den Wänden. Oberflächliche Maßnahmen wie Streichen oder Lüften bringen meist wenig. Was wirklich hilft, ist konsequentes Anfassen aller Oberflächen, also eine echte Kernsanierung.

Was bedeutet Kernsanierung in diesem Kontext?

Eine Kernsanierung bedeutet, dass du die Immobilie auf ihre Grundstruktur zurückführst und alle Oberflächen komplett erneuerst. Das klingt nach viel Aufwand, ist aber bei Objekten mit starkem Rauchergeruch oft die einzig sinnvolle Lösung. Und wenn du sowieso renovierst, lässt sich vieles davon im gleichen Arbeitsgang erledigen.

Konkret geht es dabei um folgende Maßnahmen:

• Wände neu verputzen: Der alte Putz speichert den Geruch. Wenn du ihn abnimmst und frisch verputzt, entfernst du damit eine der Hauptquellen des Rauchergeruchs.
• Bodenbelag vollständig erneuern: In diesem Projekt wurde ein Eichenparkett vollverklebt verlegt. Der alte Boden war weg, der neue Belag ist geruchsneutral.
• Decken abhängen oder erneuern: Auch Decken nehmen Rauchpartikel auf. Durch eine neue abgehängte Decke, zum Beispiel mit einer integrierten LED-Leiste, verschwindet auch dieser Anteil des Geruchs.

Der Effekt: Wenn du alle Oberflächen anfasst, gibt es schlicht keine Fläche mehr, die den alten Geruch noch abgeben kann. Das ist der Grundgedanke hinter diesem Ansatz.

Ergebnis: 90 bis 95 Prozent Geruchsreduktion

Johannes berichtet offen, dass die Maßnahmen in diesem Projekt zu 90 bis 95 Prozent funktioniert haben. Das ist kein Marketing-Versprechen, sondern eine ehrliche Einschätzung aus der Praxis. Rauchergeruch lässt sich in den meisten Fällen durch eine vollständige Oberflächenerneuerung so weit reduzieren, dass er für Käufer oder Mieter nicht mehr wahrnehmbar ist.

Ob die letzten 5 bis 10 Prozent noch relevant sind, hängt vom Einzelfall ab. Bei sehr starkem, jahrelangem Rauchen kann der Geruch tiefer in Bausubstanz oder Rohre gezogen sein. In solchen Fällen können ergänzende Maßnahmen wie eine Ozonbehandlung vor der Renovierung sinnvoll sein. Diese sollte dann aber vor dem Neuverputzen stattfinden, damit die frischen Oberflächen nicht wieder belastet werden.

Warum sich der Aufwand lohnt

Aus Investorensicht ist Rauchergeruch ein klassisches Problem, das den Ankaufspreis senkt, aber mit dem richtigen Vorgehen gut beherrschbar ist. Wenn andere Käufer eine Wohnung ablehnen, weil sie riecht, hast du weniger Konkurrenz beim Bieten. Gleichzeitig weißt du, dass du das Problem im Rahmen einer ohnehin geplanten Renovierung lösen kannst.

Die zusätzlichen Kosten für das Neuverputzen der Wände halten sich im Verhältnis zur Gesamtrenovierung oft in Grenzen, vor allem wenn du Handwerker ohnehin auf der Baustelle hast. Der Mehrwert beim Verkauf oder der Vermietung ist dagegen erheblich, weil eine geruchsneutrale, frisch renovierte Wohnung eine deutlich breitere Zielgruppe anspricht.

Folgende Punkte helfen dir bei der Kalkulation:

• Lass den Ankaufspreis durch den Geruch nach unten verhandeln. Rauchergeruch ist ein sichtbares (beziehungsweise riechbares) Argument.
• Kalkuliere die Kosten für vollständiges Neuverputzen, neuen Bodenbelag und neue Deckengestaltung realistisch ein.
• Vergleiche das mit dem erzielbaren Verkaufspreis oder der Miete nach der Sanierung. Die Marge entsteht aus genau dieser Lücke.
• Plane einen Puffer ein, falls der Geruch hartnäckiger ist als erwartet und zusätzliche Maßnahmen nötig werden.

Fix and Flip: Konsequent alle Oberflächen anfassen

Die wichtigste Lektion aus diesem Projekt ist die Konsequenz. Wer nur streicht oder einzelne Böden tauscht, kämpft langfristig gegen den Geruch an. Wer aber alle Oberflächen anfasst, also Wände, Böden und Decken komplett erneuert, der löst das Problem an der Wurzel.

Gerade beim Fix and Flip ist das eine sinnvolle Herangehensweise, weil du die Immobilie ohnehin renovierst. Statt also nach dem Minimalweg zu suchen, lohnt es sich bei Raucherimmobilien, etwas konsequenter vorzugehen und die Sanierung vollständig durchzuziehen. Das Ergebnis ist eine Wohnung, die frisch riecht, modern aussieht und deutlich leichter zu vermarkten ist.

In diesem Projekt hat Johannes genau das umgesetzt: Wände neu verputzt, Eichenparkett vollverklebt, Decke mit LED-Leiste abgehängt. Das Ergebnis spricht für sich. Wenn du also das nächste Mal vor einem Objekt stehst, das nach Rauch riecht und deshalb alle anderen abschreckt, weißt du jetzt, wie du damit umgehst.