Komplette Renovierung erklärt: Vom Entrümpeln bis Homestaging

In diesem Video nimmt dich Johannes von Flipper Immo mit durch den kompletten Renovierungsprozess einer Fix-and-Flip-Wohnung. Von der Entscheidung zwischen Generalunternehmer und Einzelvergabe über Entrümplung, Entkernung, Sanitär, Fliesen und Bodenbelag bis hin zum Homestaging und den Exit-Szenarien bekommst du einen praxisnahen Überblick, der dir bei deinem nächsten Immobilienprojekt echte Zeit und Geld spart.

Generalunternehmer oder Einzelvergabe: Was passt zu dir?

Bevor du den ersten Handwerker beauftragst, steht eine grundlegende Entscheidung an: Organisierst du die Renovierung selbst, oder übergibst du alles an einen Generalunternehmer? Beide Wege haben klare Vor- und Nachteile, und die Wahl hängt stark von deiner Zeit, deiner Erfahrung und deiner Risikotoleranz ab.

Ein Generalunternehmer bietet dir einen einzigen Ansprechpartner, einen Schlüssel, eine Rechnung. Das klingt verlockend, kostet dich aber typischerweise 20 bis 30 Prozent mehr als die Einzelvergabe, weil der GU seine eigene Marge auf alle Subunternehmer aufschlägt. Statt 100 Belegen hast du am Ende vielleicht zwei Rechnungen. Das spart Papierkram erheblich.

Bei der Einzelvergabe koordinierst du selbst jeden einzelnen Handwerker. Das ist günstiger, weil keine zusätzliche Koordinationsmarge anfällt. Aber der Aufwand ist erheblich größer. Johannes beschreibt, wie sein polnisches Team jeden Tag zum Baumarkt fährt und am Ende einer Renovierung gut 100 Einzelbelege zusammenkommen. Wer das nicht möchte, braucht entweder sehr gute Eigenorganisation oder einen GU.

Johannes hat aus eigener Erfahrung gelernt, wie teuer ein schlechter GU werden kann. Ein konkretes Beispiel: Ein Generalunternehmer lieferte mangelhafte Arbeit, Parkettböden mit Lücken, nicht ausgesilikonierte Duschen, gepfuschte Fliesen. Das Ergebnis war ein Gerichtsverfahren, das bis heute läuft, und ein Schaden von rund 16.000 Euro, die wahrscheinlich nie zurückfließen, weil der GU seine Firma inzwischen insolvent gemeldet hat. Der wichtigste Tipp daraus lautet: Wenn du merkst, dass ein Handwerker schlechte Arbeit liefert, trenn dich sofort von ihm. Die Hoffnung, dass es besser wird, trügt fast immer. Jede weitere Woche kostet dich Hausgeld, Zinsen und Nerven.

Halte außerdem alles schriftlich fest, auch wenn es nur eine kurze E-Mail ist. Fristen, Budgets, vereinbarte Leistungen. WhatsApp-Chats haben vor Gericht schon Schwierigkeiten gemacht. Eine Mail reicht, aber sie muss existieren.

Vorbereitung: Konten, Belege und Baustoffhändler

Bevor die Handwerker anfangen, lohnt es sich, die Logistik sauber aufzusetzen. Richte bei deinen wichtigsten Baustoffhändlern, zum Beispiel Hornbach oder Bauhaus, ein Kundenkonto mit SEPA-Lastschriftmandat ein. Das klingt bürokratisch, spart dir aber enorme Mengen an Papierkram. Einkäufe werden automatisch verbucht, die Abrechnung funktioniert ähnlich wie eine Handyrechnung, und vergessene Quittungen werden zum Problem der Vergangenheit. Handwerker können direkt mit einer auf dein Konto laufenden Karte einkaufen, ohne dass du jeden Gang zum Baumarkt vorab genehmigen musst.

Die drei emotionalen Kaufentscheidungen: Bad, Boden, Küche

Wenn du eine Wohnung für den Wiederverkauf renovierst, musst du verstehen, wo Kaufentscheidungen wirklich getroffen werden. Johannes nennt drei Bereiche, die er als die entscheidenden emotionalen Ankerpunkte bezeichnet:

• Bad
• Boden
• Küche

Alles andere, Lichtschalter, Türen, Fußbodenleisten, ist Lärm. Niemand hat je eine Wohnung gekauft, weil der Lichtschalter schön war. Die Entscheidung fällt in Bad, Küche und beim Boden, noch bevor Käufer bewusst darüber nachdenken. Wer Geld ausgibt, sollte es gezielt in diese drei Bereiche stecken, weil es dort zurückkommt.

Dabei unterscheidet Johannes zwei Produkttypen: eine funktionale Kapitalanlage, die vermietet wird und eine vernünftige Rendite erzielt, braucht keine besondere Fliese. Hier würde eine aufwendige Ausstattung schlicht rausgeschmissenes Geld sein. Das emotionale Produkt für den Eigennutzer hingegen braucht ein Bad, in dem man morgens gerne duscht, eine offene Küche, die einlädt.

Ein eindrucksvolles Beispiel macht das greifbar: Im Video werden zwei Badezimmer verglichen. Die teurere Muschelfliese auf der linken Seite kostet 114 Euro pro Quadratmeter. Die schlichter wirkende, skandinavisch anmutende Fliese auf der rechten Seite kostet 35 Euro und kommt beim Publikum als deutlich hochwertiger an. Wahrgenommene Qualität ist nicht dasselbe wie tatsächliche Qualität. Wer das versteht, kann beim Einkauf sparen, ohne dass es der Käufer merkt.

Projektwalkthrough: Von der Soterra-Wohnung zur verkaufsfertigen Einheit

Als konkretes Projekt zeigt Johannes eine Soterra-Wohnung, die er für 215.000 Euro gekauft hat, nachdem das Objekt zuvor bei 260.000 Euro auf dem Markt lag und vier bis fünf Wochen lang keine Interessenten fand. Nebenkosten lagen bei rund 28.000 Euro. Die Wohnung hatte 73 Quadratmeter Wohnfläche, Fernwärme, einen eigenen Außenbereich mit fast 20 Quadratmetern Garten und keinen Stellplatz. Das Besondere: Die einzige Lichtquelle war der Gartenbereich, weil links und rechts keine Fenster vorhanden waren.

Der Vormieter, ein Junggeselle, hatte die Wohnung jahrelang bewohnt. Die Küche war lila-metallic und entsprechend genutzt. Eine typische Ausgangslage für einen Fix-and-Flip-Deal.

Grundrissoptimierung: Wie du mit Trennwänden echten Wert schaffst

Der erste große Schritt war eine Grundrissveränderung. Im Originalzustand lief man durch einen 8 Meter langen Schlauchflur ins Badezimmer, während die Küche im Schlafzimmer untergebracht war. Das ergab keinen funktionalen Sinn. Die Lösung war ein Tausch von Badezimmer und Küche: Jetzt gibt es einen offenen Wohn- und Essbereich mit offener Küche, ein separates Schlafzimmer und ein Badezimmer an der richtigen Stelle zwischen Schlaf und Küche.

Der Flur, der ursprünglich ein enger Schlauch mit zwei Türen war, wurde in den Wohnbereich integriert. Das Ergebnis war ein Wohn- und Essbereich von knapp 40 Quadratmetern mit einem indirekten Raumtrenner aus Trockenbau.

Grundsätzlich gilt für Grundrissveränderungen folgende Priorität:

• Wohn- und Essbereich öffnen erzeugt den größten emotionalen Mehrwert für Käufer.
• Ein Stahlträger für eine tragende Wand kostet etwa 7.800 Euro und muss von einem Statiker berechnet werden. Immer vorab mit der Hausverwaltung abstimmen, weil tragende Wände zum Gemeinschaftseigentum gehören und die WEG zustimmen muss.
• Das Versetzen von Sanitäranschlüssen kostet deutlich mehr und bringt weniger emotionalen Gegenwert zurück.
• Eine neue Zimmerteilung durch Trockenbau ist günstiger, aber weniger wertsteigernd als ein großer offener Bereich.

Wichtig bei Wandarbeiten: Alles unter 115 Millimeter Wandstärke ist in der Regel nicht tragend, aber das sollte immer ein Fachmann beurteilen. Wer keine Ahnung hat, soll nicht einfach Wände abreißen, sondern die Hausverwaltung fragen oder einen Statiker hinzuziehen.

Entrümplung: Selbst machen spart tausende Euro

Vor der eigentlichen Renovierung steht die Entrümplung. Hier gibt es drei Varianten:

• Abgeben an ein Entrümpelungsunternehmen: kostet je nach Lage und Füllmenge schnell 4.000 bis 6.000 Euro.
• Container mieten und Freunde organisieren: Ein Container kostet 300 bis 400 Euro, der Dienstleister kümmert sich um Aufstellung und Abholung inklusive aller Genehmigungen.
• Selbst entrümpeln: In einem Beispiel wurden drei vollständige Container mit dem Inhalt einer Wohnung inklusive Keller in eineinhalb Tagen geleert, gesamte Kosten rund 1.400 Euro, statt der angebotenen 6.000 Euro. Das entspricht einer Ersparnis von rund 4.000 Euro in zwei Tagen.

Brauchbare Möbel lassen sich über Kleinanzeigen verkaufen. Wichtiger Hinweis aus der Praxis: Sachen kostenlos anzubieten zieht einen anderen Kundentyp an als ein Angebot für 20 Euro. Küchen werden oft kostenlos von Interessenten selbst abgebaut und mitgenommen, was nochmal 400 bis 500 Euro einbringen kann.

Entkernung: Was du selbst tun kannst

Nach der Entrümplung folgt die Entkernung. Alte Fliesen, Laminat, nicht tragende Zwischenwände. Wer handwerklich nicht völlig unerfahren ist, kann hier selbst Hand anlegen und dabei ordentlich sparen. Profis berechnen für diese Arbeiten je nach Umfang gutes Geld. Der Eigenleistungsanteil bei der Entkernung gehört zu den effektivsten Hebeln, um die Renovierungskosten einer Kapitalanlage zu senken.

Sanitär: Der teuerste Posten bei der Renovierung

Sanitär ist gefühlt der größte Kostenpunkt einer Renovierung. Die wichtigste Regel lautet: Je weniger du versetzt, desto günstiger wird es. Originalanschlüsse an Ort und Stelle lassen, nur die notwendigen Anpassungen vornehmen. Ein versetzes Fallrohr kostet astronomisch viel mehr als ein Anschluss, der bleibt, wo er ist.

Unterputzarmaturen, also solche, die direkt aus der Wand kommen, rechnen sich beim klassischen Flip nicht. Eine Unterputz-Regenduschbrause kostet allein schon 700 Euro, ohne Mischbatterie. Bei normalen Wohnungen unter 100 Quadratmetern macht das im Verhältnis zum Verkaufserlös keinen Sinn. Nur bei echten High-End-Projekten mit Parkettboden und fugenlosen Wänden sind Unterputzarmaturen angebracht.

Stehende Toiletten werden konsequent durch hängende Varianten mit Vorbauelement und Geberit-Unterputzspülkasten ersetzt. Sieht sauberer aus, lässt sich befliesen und wirkt hochwertiger. Bei der Dusche: Wer auf eine separate Duschwanne verzichten und alles fliesen möchte, baut einen Podest ein. Ebenerdig ist schöner, funktioniert aber nur, wenn der Estrichaufbau genug Spielraum lässt.

Putz und Spachtel: Wann sich Qualitätsstufe 3 lohnt und wann nicht

Glatter Putz in Qualitätsstufe 3 ist in Märkten wie München absoluter Standard. Wer dort eine Wohnung verkaufen will, kommt ohne den sogenannten Babypopo-Putz nicht aus. Im Allgäu oder in einfachen Lagen ist das anders. Eine raue Oberfläche, die einmal mit der Kelle glatt gezogen wird, ist vollkommen ausreichend. Das Geld für die aufwendige Glättung kommt in diesen Märkten einfach nicht zurück.

Fugenlose Bäder sehen zwar gut aus, haben aber einen ernsthaften Nachteil: Haarrisse entstehen mit der Zeit, Feuchtigkeit kann eindringen, Schimmel entsteht schneller. Wer vermietet, will das nicht. Die klassische Fliese bleibt trotz allem beliebt und funktional zuverlässig.

Eine hilfreiche Faustformel für die Kostenschätzung: Wohnfläche in Quadratmetern mal 3,75 bis 3,8 ergibt in etwa die gesamte Wand- und Deckenfläche, die verputzt und gestrichen werden muss. Das hilft, schon beim Ankauf grob abzuschätzen, was auf einen zukommt.

Fliesen: Farbe, Format und die Fuge

Bei Fliesen gilt die Faustformel: große Formate wirken wertiger. Johannes arbeitet meistens mit 60 mal 60 oder 80 mal 80 Zentimeter. Diese Größen sind überall verfügbar, einfach zu verlegen und schnell nachzubestellen. Aufwendige Großformate über einen Meter kosten mehr in der Verlegung und sind schwerer zu transportieren.

Beim Farbton setzt Johannes mittlerweile auf Beige oder sogenanntes Greige, eine Mischung aus Grau und Beige. Keine Muster, keine kalten Grautöne. Und ein oft vernachlässigter, aber kostenloser Trick: Die Fugfarbe in derselben Farbe wie die Fliese wählen. Früher wurde von Fliesenlegern reflexartig Manhetten-Grau auf jede Fliese eingesetzt, egal welche Farbe. Passende Fugen erzeugen optisch einen fast fugenlosen Look und stören das Gesamtbild nicht.

Boden: Parkett, Laminat oder Vinyl?

Die Faustregel lautet: Laminat und Vinyl für die Kapitalanlage, Parkett für das emotionale Eigennutzerprodukt. Wahrgenommene Qualität und tatsächliche Qualität klaffen beim Boden besonders auseinander. Parkett wird immer als hochwertiger wahrgenommen, obwohl hochwertigeres Vinyl inzwischen ähnlich viel kostet.

Vinyl hat einen praktischen Vorteil: Es kann durchgehend in Küche und Flur verlegt werden. Parkett hingegen erzeugt, wenn er verklebt wird, ein deutlich wertigeres Gefühl als schwimmend verlegter Boden. Johannes klebt Parkett auf den ausgeglichenen Untergrund und verlegt ihn durchgehend durch alle Räume, ohne die unschönen Aluschienen zwischen den Türen. Das kostet in guten Konditionen rund 35 Euro pro Quadratmeter all in.

Bei der Verlegerichtung gilt: Quer zum Fenster verlegen lässt den Raum breiter wirken, längs zum Fenster lässt ihn tiefer wirken. Im Flur immer quer verlegen, damit der Gang breiter erscheint. Weisse Sockelleisten erzeugen optisch mehr Raumhöhe, weil der helle Ton früher anfängt und das Auge nach oben zieht.

Trockenbau und indirekte Beleuchtung: Wo es sich lohnt

Nicht jede Decke muss abgehangen werden. Im Schlafzimmer oder Wohnzimmer reicht eine große Lampe. Spots in jedem Raum einzubauen kostet Geld und bringt im Verhältnis wenig zurück. Fokussiere Trockenbau und indirekte Beleuchtung auf Bad, Flur und Küche. Dort erzeugt eine eingebaute LED-Leiste, die in einer Unterputzleiste aus dem Trockenbau leuchtet, einen Woweffekt wie in einem guten Hotel. Die Kosten für eine solche Leiste liegen bei rund 20 Euro pro Meter, die Montageleiste einfach in den Trockenbau fräsen, LED-Band einlegen, Milchglasabdeckung drauf. Fertig.

Beim Lichtton empfiehlt Johannes 3.000 Kelvin, also warmweißes Licht. Kein kaltes Zahnarztlicht, aber auch nicht das tiefe Orange von 2.700 Kelvin. 3.000 Kelvin ist eine angenehme Mitte.

Elektrik generell: Hier darf nicht gespart werden. FI-Schalter sind Pflicht. Dreidrähtige Leitungen sind Standard, alles darunter entspricht nicht mehr den Vorschriften, besonders wenn man gewerblich tätig ist. Plane vier bis sechs Steckdosen pro Zimmer ein, fünf bis zehn in der Küche. Die Gesamtkosten einer kompletten Elektrosanierung liegen je nach Betrieb bei rund 7.000 bis 12.000 Euro.

Bauabnahme: Erst abnehmen, dann bezahlen

Ein eiserner Grundsatz: Nie vollständig bezahlen, bevor die Arbeit nicht zur Zufriedenheit abgenommen ist. Mit der letzten Abschlagszahlung hat man als Auftraggeber die einzige echte Druckmittel in der Hand. Typisch sind zwei bis vier Zahlungsschritte: eine Vorauszahlung für Material, eine oder zwei Zahlung während der Renovierung bei nachweisbarem Baufortschritt, und die Schlusszahlung erst nach erfolgter Abnahme.

Gehe die Wohnung vor der Abnahme alleine durch. Schreibe auf, was noch nachgebessert werden muss. Setze klare Fristen. Aber behalte dabei den Maßstab: Es ist ein Produkt, das du nicht selbst bewohnst. Nicht jede kleine Unebenheit ist ein Mangel, der das Projekt blockieren muss.

Homestaging: Warum es sich rechnet

Homestaging ist für Johannes kein Luxus, sondern ein konkretes Verkaufswerkzeug. Eine leere Wohnung lässt Interessenten allein mit ihrer Vorstellungskraft. Mit Möbeln, Pflanzen und Licht entsteht eine Emotion, die den Verkauf beschleunigt und den Preis beeinflusst.

Die Kosten variieren je nach Modell: Manche Anbieter berechnen etwa 500 Euro pro Raum und Monat, andere nehmen eine Pauschale von 3.000 Euro für die komplette Wohnung oder einen prozentualen Anteil am Verkaufspreis. Das Staging bleibt während aller Besichtigungen in der Wohnung und wird nach dem Verkauf wieder abgeholt.

Virtuelles Staging per 3D-Rendering ist für Kapitalanlagen ausreichend und kostet bei einem erfahrenen Freelancer auf entsprechenden Plattformen rund 300 Euro für komplettes virtuelles Staging inklusive Grundriss und 3D-Perspektive. Für emotionale Eigennutzerprodukte empfiehlt Johannes jedoch echtes Staging, weil der Effekt einer möblierten Wohnung bei der Besichtigung deutlich stärker wirkt als ein Foto.

Exit-Szenarien: Verkauf, Vermietung oder Kurzzeitmiete

Am Ende eines Fix-and-Flip-Projekts gibt es drei Optionen:

• Option A: Verkauf. Das ist immer der Primärplan. Eigenkapital wird wieder freigesetzt und kann ins nächste Projekt fließen.
• Option B: Vermietung. Funktioniert als Rückfall, aber das investierte Eigenkapital, also Nebenkosten und Renovierung, ist eingefroren bis zum nächsten Verkauf oder einer möglichen Nachbeleihung. Das kann die gesamte Skalierbarkeit des Ansatzes bremsen.
• Option C: Kurzzeitvermietung oder WG. Bringt mehr Cashflow, bedeutet aber erheblich mehr Verwaltungsaufwand und höhere Abnutzung.

Johannes betont ausdrücklich: Lieber mal zu einem Discount oder sogar mit Verlust verkaufen, als ein Objekt jahrelang im Bestand zu halten, das Eigenkapital blockiert und die Bank nicht für das nächste Projekt freigibt. Wer sich im Fix-and-Flip-Geschäft bewegen will, muss beweglich bleiben. Ein eingefrorenes Objekt ist das Gegenteil davon.

Beim Abverkauf braucht der Notar in der Regel eine Baubeschreibung, die festhält, welche Gewerke angefasst wurden. Das schützt alle Parteien im Gewährleistungsfall und ist mittlerweile Standard bei renovierten Objekten.

Fazit: Fokus schlägt Theorie

Das Video endet mit einem klaren Appell: Wer flippen will, soll anfangen zu besichtigen, statt endlos die perfekte Strategie zu suchen. Schritt eins, nämlich die Besichtigung, ist wichtiger als Schritt vier, nämlich die Fliesenauswahl. Pläne verändern sich auf jeder Baustelle. Entscheidend ist, wer dir Ratschläge gibt. Frag die Leute, die es tatsächlich machen, nicht die, die darüber reden. Und wenn du weißt, was du tun willst, dann zieh eine klare Linie und halte sie durch, statt nach dem nächsten vermeintlich besseren Modell zu suchen.