Komplette Renovierung erklärt: Vom Entrümpeln bis Homestaging

In diesem Video nimmt Johannes dich Schritt für Schritt durch eine komplette Fix-and-Flip-Renovierung: von der Frage, ob du einen Generalunternehmer oder Einzelgewerke beauftragst, über Entrümpelung, Entkernung, Sanitär, Elektro, Putz und Boden bis hin zu Homestaging und Verkauf. Dazu gibt es ehrliche Einblicke in einen katastrophalen GU-Fall mit 16.000 Euro Schaden und konkrete Zahlen aus echten Projekten.

Generalunternehmer oder Einzelvergabe: Was lohnt sich beim Fix and Flip?

Der erste große Entscheid bei jeder Renovierung ist die Frage der Vergabe. Du hast zwei Wege:

• Generalunternehmer (GU): Ein Ansprechpartner, ein Schlüssel, deutlich weniger Koordinationsaufwand. Dafür bezahlst du in der Regel 20 bis 30 Prozent mehr, weil der GU seine eigene Marge draufschlägt. Statt 100 Belegen hast du am Ende zwei Rechnungen.
• Einzelvergabe: Günstiger, weil keine Zwischenmarge anfällt. Dafür übernimmst du selbst die Koordination, hast mehr Papierkram und bist bei jedem Material-Einkauf mit im Boot. Johannes arbeitet zum Beispiel mit einem polnischen Trupp zusammen, der täglich zum Baumarkt fährt. Das summiert sich auf bis zu 100 Belege pro Projekt.

Beides hat seine Berechtigung. Die entscheidende Frage ist, wie viel deine Zeit wert ist und wie viele Objekte du gleichzeitig managen kannst.

Warnung aus der Praxis: Der katastrophale GU

Johannes hat selbst einen GU beauftragt, der am Ende 12.000 Euro Mehrkosten und drei Monate Verzögerung verursacht hat. Die konkreten Mängel: Heizkörper nur von vorne gestrichen, Parkettboden mit Lücken abgeliefert, Silikonfugen in der Dusche nicht geschlossen. Beim ersten Wassertropfen wäre ein Wasserschaden entstanden.

Der GU schuldete am Ende 16.000 Euro, die wahrscheinlich nie zurückfließen werden, weil er die Firma pleite gehen ließ. Das Gerichtsverfahren läuft noch nach drei Jahren.

Die Lektion daraus ist klar: Wenn du ein schlechtes Bauchgefühl hast, mach einen Strich. Ein Handwerker, der heute schlechte Arbeit abliefert, wird morgen nicht besser. Lieber früh trennen und neu organisieren, als auf Besserung hoffen und am Ende das Dreifache des Schadens zu tragen.

Wichtig dazu: Alles schriftlich festhalten. WhatsApp ist schwierig als Beweis, eine Mail reicht aber in der Regel. Fristen, Budgets und Konsequenzen bei Verzug gehören schriftlich vereinbart, bevor die erste Schraube gedreht wird.

Vorbereitung und Baumarkt-Kundenkonto: Papierkram reduzieren

Wer mehrere Objekte gleichzeitig renoviert, sollte sich bei den relevanten Baumärkten ein Kundenkonto mit SEPA-Lastschrift einrichten. Die Handwerker können dann mit einer Handwerkerkarte einkaufen, die Abrechnung erfolgt wie eine Handyrechnung mit zugeordneten Baustellennummern. Das spart erheblich Zeit und verhindert vergessene Rechnungen.

Die drei emotionalen Kaufentscheidungspunkte: Bad, Boden, Küche

Beim Fix and Flip gibt es drei Bereiche, die eine Kaufentscheidung wirklich auslösen: Badezimmer, Boden und Küche. Alles andere, Lichtschalter, Türen, Fußbodenleisten, ist Lärm außenrum. Niemand kauft eine Wohnung, weil der Lichtschalter besonders schön ist. Die Entscheidung fällt in Bad, Boden und Küche, und zwar meistens durch die Partnerin.

Das Budget sollte sich deshalb an diesen drei Punkten konzentrieren. Ein neues Badezimmer, das eine Emotion weckt, kommt zurück. Geld, das in glatte Wände in einer einfachen Kapitalanlage fließt, kommt nicht zurück.

Johannes unterscheidet außerdem zwischen zwei Produkttypen:

• Funktion: Klassische Kapitalanlage, wird vermietet, hat ein Rendite-Konzept. Keine besondere Fliese nötig, das wäre rausgeschmissenes Geld.
• Emotion: Hochwertigeres Produkt für Eigennutzer, das ein Wohngefühl erzeugt. Hier lohnt sich die Investition in Details.

Wahrgenommener Wert schlägt echten Wert: Das Fliesen-Beispiel

Johannes zeigt in der Präsentation zwei Badezimmer. Das linke hat eine auffällige Muschelfliese für 114 Euro pro Quadratmeter. Das rechte hat eine neutrale, leicht skandinavisch wirkende Fliese für 35 Euro pro Quadratmeter aus dem Hornbach. Fast alle Teilnehmer finden das rechte Bad hochwertiger und schöner.

Das Prinzip: Du brauchst keine teure Fliese, um eine schöne Wohnung zu bauen. Die Kombination aus neutralen, salonfähigen Materialien erzeugt die Emotion, nicht der Einzelpreis eines Produkts. Das hat direkten Einfluss auf deine Renovierungskosten und damit auf deinen Gewinn beim Flip.

Entrümpelung: Selbst machen spart echtes Geld

Für die Entrümpelung hast du drei Optionen:

• Vollständig abgeben: Kostet je nach Objekt 4.000 bis 6.000 Euro.
• Container bestellen und selbst befüllen: Der Container kostet 300 bis 400 Euro, du kümmerst dich um die Entsorgung selbst.
• Hausrat vorher verkaufen: Über Kleinanzeigen, Facebook Marktplatz oder ein kurzes Flyern der Nachbarschaft. Aber: Nichts kostenlos inserieren. Der Mensch, der nach kostenlosen Sachen sucht, ist ein anderer als jemand, der 20 Euro bezahlt. Setze lieber einen kleinen Preis an, dann kommen verbindlichere Käufer.

Johannes hat bei einer Wohnung mit drei vollen Containern inklusive Keller für 1.400 Euro selbst entrümpelt, statt die angebotenen 6.000 Euro für einen externen Dienst zu zahlen. Damit hat er innerhalb von eineinhalb Tagen effektiv über 4.000 Euro gespart.

Entkernung und Grundrissoptimierung

Nach der Entrümpelung folgt die Entkernung. Die können erfahrene Investoren teilweise selbst erledigen und damit weiteres Geld sparen. Wichtig ist die Priorisierung bei baulichen Veränderungen:

1. Wohn-Essbereich öffnen: Höchste Wertigkeit für den künftigen Käufer.
2. Stahlträger plus Öffnung: Deutlich mehr Wert als rein funktionale Umbaumaßnahmen.
3. Badezimmer neu anordnen: Kostet viel, bringt weniger als ein offener Wohnbereich.
4. Neue Zimmer durch Trennwände: Situationsabhängig, aber selten so attraktiv wie große offene Flächen.

Bei dem Beispielprojekt, einer Soutterrain-Wohnung mit 73 Quadratmetern, wurde Küche und Bad komplett getauscht. Vorher war die Küche im Schlafzimmer und das Bad am Ende eines 8 Meter langen Flurs. Nach dem Umbau gab es einen offenen Wohn-Essbereich von fast 40 Quadratmetern, ein separates Schlafzimmer und ein sinnvoll positioniertes Badezimmer zwischen Schlafen und Wohnen.

Wer tragende Wände oder aussteifende Wände entfernen will, braucht einen Statiker. Das kostet ungefähr 700 bis 800 Euro für die Prüfung und Zeichnung, ist aber Pflicht. Die Hausverwaltung muss informiert werden, in manchen Fällen muss die Eigentümergemeinschaft zustimmen. Vorab anrufen und fragen, das ist in den meisten Häusern kein Neuland.

Sanitär: Der teuerste Posten, den man nicht unterschätzen sollte

Sanitär ist gefühlt der teuerste Einzelposten einer Renovierung. Die wichtigste Regel: Originalanschlüsse lassen, wo sie sind. Jede Versetzung eines Fallrohrs oder einer Toilette kostet unverhältnismäßig viel Geld.

Unterputzarmaturen sind beim Flippen nur sinnvoll, wenn du ein High-End-Produkt baust, also zum Beispiel eine 100-Quadratmeter-Wohnung mit Parkettboden und fugenlosen Wänden. Bei der klassischen 70-Quadratmeter-Renovierung lohnst sich Unterputz nicht. Ein Regenduschkopf, der aus der Decke kommt, kostet allein 700 Euro ohne Mischbatterie. Ein vollständiges Aufputz-Set von Hansgrohe liegt bei 300 bis 400 Euro und sieht für die Zielgruppe gut genug aus.

Stehende Toiletten werden nicht mehr verbaut. Ein Vorbauelement mit hängendem WC und Geberit-Unterputzspülkasten ist heute Standard, sieht besser aus und lässt sich problemlos befliesen.

Putz, Spachtel und Wände: Qualitätsstufe nach Zielgruppe

Bei Putz gilt eine einfache Faustregel:

• Q3-Feinputz (glatte Wand): Pflicht in München und anderen teuren Märkten. In einfachen Lagen für Kapitalanlagen aber nicht notwendig und kommt meist nicht im Verkaufspreis zurück.
• Normaler Putz oder Rollputz: Für Standardrenovierungen völlig ausreichend. Wichtig ist, dass die Oberfläche nicht so rau ist, dass man sich die Hand aufschürft.

Fugenlose Bäder sehen gut aus, haben aber ein hohes Gewährleistungsrisiko. Haarrisse entstehen schnell, Schimmel folgt. Die klassische Fliese funktioniert nach wie vor einwandfrei und ist wesentlich pflegeleichter.

Praktische Faustformel für die Kostenkalkulation: Wohnfläche mal 3,75 bis 3,8 ergibt die Wand- und Deckenfläche in Quadratmetern. Damit lässt sich bei einem bekannten Grundriss schnell abschätzen, wie viel Putz, Farbe und Trockenbau benötigt werden.

Elektro: Nicht sparen, aber auch nicht übertreiben

Wenn die Elektrik erneuert werden muss, dann bitte vollständig. Dreidrähtige Leitungen mit grün-gelbem Schutzleiter sind Pflicht. Gerade bei gewerblichem Handeln muss die Elektrik Hand und Fuß haben. Steckdosen: vier bis sechs pro Zimmer, fünf bis sechs in der Küche.

Eine komplette Elektrosanierung kostet je nach Betrieb 7.000 bis 12.000 Euro. Kleinere Betriebe ohne großen Fuhrpark sind günstiger als große Firmen, die mehr Fixkosten auf den Stundensatz umlegen.

Fliesen: Größe, Farbe und die passende Fuge

Johannes empfiehlt Formate von 60x60 oder 80x80 Zentimetern. Diese sind überall verfügbar, einfach zu verlegen und lassen sich bei Bedarf schnell nachbestellen. Für die Farbe gilt: neutrale Töne wie Beige oder ein Grau-Beige-Mix funktionieren besser als knalliges Grau oder bunte Fliesen.

Ein einfacher Trick mit großer Wirkung: Die Fugenmasse in derselben Farbe wie die Fliese wählen. Früher wurde fast überall das gleiche Manhattangrau verwendet, egal welche Fliese. Eine farblich abgestimmte Fuge wirkt deutlich sauberer, cleaner und nahezu fugenlos, ohne dass es auch nur einen Cent mehr kostet.

LED-Beleuchtung und Trockenbau: Highlights setzen, nicht überall abhängen

Nicht jede Decke braucht eine abgehängte Konstruktion mit Spots. Im Schlafzimmer reicht eine große Lampe. Im Badezimmer, im Flur und in der Küche hingegen macht indirekte Beleuchtung über eine LED-Unterputzleiste großen Sinn. Diese Leiste, in den Trockenbau eingefräst und mit einer Milchglasabdeckung versehen, kostet pro Meter etwa 20 Euro bei Amazon und erzeugt einen Hoteleffekt für vergleichsweise wenig Geld.

Bei der Lichttemperatur: 3.000 Kelvin Warmweiß ist die richtige Wahl. Kaltweißes Licht wirkt wie beim Zahnarzt, zu gelbes Licht ist ebenfalls unschön. 3.000 Kelvin liegt genau in der Mitte.

Trockenbau kostet mit Material in der Regel 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter.

Boden: Parkett für Eigennutzer, Laminat oder Vinyl für Kapitalanlage

Die einfache Unterscheidung lautet:

• Parkett: Für Eigennutzerprodukte. Wahrgenommene Qualität ist deutlich höher. Johannes klebt den Parkettboden auf, statt ihn schwimmend zu verlegen. Das gibt dem Boden eine feste, hochwertige Haptik und erlaubt es, durchgehend zu verlegen ohne Aluminiumschienen zwischen den Räumen. All-in-Preis inklusive Eiche: rund 35 Euro pro Quadratmeter brutto.
• Laminat oder Vinyl: Für Kapitalanlagen. Laminat kostet etwa 7 bis 8 Euro, Vinyl liegt bei rund 40 Euro, ist aber ein vergleichbares Produkt. Vinyl wird von Bodenlegern gerne empfohlen, weil die Marge hoch ist. Der Vorteil: Es lässt sich in Küche und Bad durchlegen.

Beim Verlegerichtung gilt: Quer zur Laufrichtung wirkt ein Raum breiter, längs zum Fenster kaschiert störende Querstreifen im Lichteinfall. In L-förmigen Wohnungen empfiehlt es sich, im Flur die Breite zu betonen.

Weiße Sockelleisten sind Standard, weil sie den Raum optisch höher erscheinen lassen. Die weiße Farbe erzeugt einen nahtloseren Übergang zwischen Boden und Wand.

Bauabnahme und Zahlung: Niemals vorab alles bezahlen

Bei der Bauabnahme gilt eine klare Regel: Erst bezahlen, wenn die Arbeit wirklich fertig und zufriedenstellend ist. Solange noch Geld aussteht, hat man Verhandlungsmacht. Wer vorab alles überweist, hat keine Karten mehr in der Hand.

Übliche Zahlungsstruktur bei einem GU:

• Erste Abschlagszahlung vorab für Materialeinkauf: etwa 30 Prozent.
• Zweite Zahlung bei gutem Baufortschritt: weitere 30 Prozent.
• Schlusszahlung nach Abnahme: die verbleibenden 40 Prozent.

Homestaging: Die Wohnung vor dem Verkauf in Szene setzen

Homestaging lohnt sich besonders bei hochwertigen Produkten für Eigennutzer. Ein leerer Raum erzeugt Echo und lässt sich schwer vorstellen. Mit Möbeln, Pflanzen und Licht wird eine Emotion geschaffen, die sich in Besichtigungsgesprächen direkt niederschlägt.

Kosten variieren je nach Modell: rund 500 Euro pro Raum und Monat, eine Pauschale von etwa 3.000 Euro für alles oder ein Prozentsatz des Verkaufspreises. Das Staging bleibt während der gesamten Besichtigungsphase in der Wohnung und wird nach dem Verkauf wieder abgeholt.

Alternativ gibt es virtuelles Staging über Freiberufler, zum Beispiel über Fiverr. Johannes zahlt dafür rund 300 Euro und bekommt dafür vollständig eingerichtete 3D-Grundrisse mit Möbeln, Spiegeln, Lampen und Teppichen. Für Kapitalanlagen ist das ausreichend. Bei einem Eigennutzerprodukt ist echtes Staging aber die bessere Wahl, weil der Interessent sonst eine schöne Visualisierung erwartet und dann in eine leere Wohnung läuft.

Verkauf: Eigenmaklerei oder Makler beauftragen?

Beide Wege haben ihre Berechtigung:

• Eigenmaklerei: Spart die Provision, kostet aber Zeit und Nerven. Besichtigungen sind oft unverbindlich, viele Interessenten erscheinen nicht oder melden sich nach dem Besichtigungstermin nie wieder. Trotzdem lernt man Menschen kennen und baut sein Netzwerk aus.
• Makler beauftragen: Teurer, nimmt aber die gesamte Arbeit ab und bringt oft ein vorgefertigtes Netzwerk an Suchkunden mit. Sinnvoll vor allem bei komplexen Objekten und Eigennutzerprodukten. Wenn du beim Einkauf über einen Makler gekommen bist und gute Erfahrungen gemacht hast, kann derselbe Makler beim Verkauf die richtige Wahl sein.
• Vertrieb: Für vermietete Kapitalanlagen sinnvoll. Ein Produkt mit klarer Rendite lässt sich auf dem Papier verkaufen, ohne Emotion.

Exit-Szenarien beim Fix and Flip: Was tun, wenn der Verkauf nicht klappt?

Es gibt drei Optionen:

• Option A: Verkaufen, auch mit Abschlag oder kleinem Verlust. Das Eigenkapital kommt zurück und kann im nächsten Projekt eingesetzt werden.
• Option B: Vermieten, aber das Eigenkapital bleibt gebunden. Nebenkosten und Renovierungskosten sind eingefroren, bis das Objekt irgendwann wieder verkauft wird. Auch Banken sehen das kritisch und machen bei weiteren Finanzierungen unter Umständen nicht mit.
• Option C: Kurzzeitvermietung oder WG-Konzept. Bringt Cashflow, ist aber deutlich aufwendiger und belastet das Objekt stärker.

Johannes empfiehlt klar Option A, selbst wenn dabei ein Verlust entsteht. Wer ein Objekt zwei Jahre nicht los wird, zahlt jeden Monat Zinsen und Hausgeld, blockiert seine Bonität bei der Bank und kann kein neues Projekt starten. Lieber einen kontrollierten Verlust machen und weiterziehen.

Fazit: Schritt für Schritt, nicht alles auf einmal

Die wichtigsten Punkte aus dem Video in der Zusammenfassung:

• GU oder Einzelvergabe: Abwägen, was deine Zeit wert ist.
• Schlechte Handwerker früh trennen, nicht auf Besserung hoffen.
• Alles schriftlich, Fristen und Konsequenzen klar regeln.
• Budget auf Bad, Boden und Küche konzentrieren, das sind die emotionalen Kaufentscheider.
• Wahrgenommene Qualität schlägt echten Preis: neutrale, günstigere Fliesen wirken oft hochwertiger als teure auffällige.
• Erste bezahlen, wenn die Arbeit wirklich fertig ist.
• Beim Verkauf: Eigenmaklerei nur, wenn du Freude am Kontakt mit Menschen hast.
• Wenn der Flip nicht klappt: lieber mit Verlust verkaufen als das Kapital einfrieren.

Und der vielleicht wichtigste Ratschlag aus dem Video: Fang an. Wer die perfekte Fliese kennt, aber keine einzige Besichtigung gemacht hat, wird nie flippen. Schritt eins ist wichtiger als Schritt vier.