Konkurrenz ist dein größter Vorteil als Unternehmer

Viele Immobilieninvestoren schrecken zurück, wenn sie bei einer Besichtigung andere Interessenten sehen. Das Gefühl, einer von vielen zu sein und keine Chance zu haben, kennt fast jeder. In diesem Video zeigt Johannes, warum dieses Gefühl täuscht, wie klein die echte Konkurrenz im Immobilienmarkt wirklich ist und warum Konkurrenz grundsätzlich ein gutes Zeichen ist.

Wie ein Alltagserlebnis die Frage aufwirft

Ausgangspunkt des Videos ist ein konkretes Beispiel aus der Praxis. Ein Partner von Johannes war auf einer Besichtigung in einer deutschen Großstadt, wir reden von einer Stadt in der Größenordnung von Köln oder Düsseldorf, also deutlich über 100.000 Einwohner. Kurz vor ihm und kurz nach ihm kamen ebenfalls Investoren: einer mit der Absicht zu flippen, einer mit der Absicht zu halten. Die Reaktion danach: "Da waren zwei Flipper, das ist fast unmöglich hier noch etwas anzukaufen."

Johannes nimmt genau dieses Feedback als Anlass, um das Thema Konkurrenz grundsätzlich auseinanderzunehmen. Nicht nur im Immobilienkontext, sondern allgemein im Unternehmertum, in der Karriere und im Sport. Das Muster ist überall dasselbe.

Konkurrenz zeigt, dass der Markt funktioniert

Der erste und wichtigste Gedanke: Konkurrenz entsteht dort, wo es etwas zu holen gibt. Wer Konkurrenz sieht, sollte das als Signal verstehen, dass der Markt funktioniert und dass es sich lohnt, dort aktiv zu sein. Wer hingegen Angst vor Konkurrenz hat, zieht den falschen Schluss.

In Deutschland sind dauerhaft zwischen 500.000 und 800.000 Wohnimmobilien gleichzeitig online inseriert. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei rund 8 bis 12 Wochen. Das bedeutet: Es gibt Angebot, es gibt Marktbewegung und es gibt Zeit für Entscheidungen. Der Immobilienmarkt ist kein Aktienmarkt, bei dem alles innerhalb von Sekunden gehandelt wird. Wenn ein Objekt innerhalb von 24 Stunden weg wäre, gäbe es ein ernstes Konkurrenzproblem. Das ist aber schlicht nicht die Realität.

Wie groß ist das Haifischbecken wirklich?

Hier wird es konkret. Von den 600.000 bis 800.000 Objekten, die gerade online sind, passen die meisten überhaupt nicht auf ein typisches Investoren-Suchprofil. Johannes schlüsselt das so auf:

• 50% fallen sofort raus, weil es sich um Neubauten handelt, weil die Objekte zu teuer sind, zu groß oder schlicht die falsche Assetklasse (zum Beispiel Einfamilienhäuser).
• 30% sind wirtschaftlich uninteressant, weil sie zu teuer, schlecht vermietet oder aus anderen Gründen nicht rentabel sind.
• 15% haben strukturelle Probleme: Sonderumlagen, fehlende Rücklagen, kaputte Heizungen, marode Substanz.
• Es bleiben also ungefähr 5% übrig, das sind deutschlandweit rund 30.000 bis 40.000 Objekte, die wirklich in Frage kommen.

Jetzt die entscheidende Folgefrage: Wie viele Menschen können sich überhaupt eines dieser Objekte leisten? Wie viele haben das nötige Eigenkapital, eine Bankzusage, die richtigen Kontakte und die Fähigkeit, schnell zu entscheiden? Diese Kombination schränkt den Kreis potenzieller Mitbewerber massiv ein.

Nicht jeder bei der Besichtigung ist Konkurrenz

Ein Denkfehler, der sich hartnäckig hält: Wer bei einer Besichtigung steht, ist automatisch Konkurrenz. Das stimmt nicht. Von zehn Leuten bei einer Besichtigung geben vielleicht zwei oder drei überhaupt ein Angebot ab. Und von diesen zwei oder drei verschwinden erfahrungsgemäß wieder ein oder zwei, ohne jemals nachzufragen oder verbindlich zu werden.

Als Flipper und Immobilieninvestor konkurriert man laut Johannes nicht mit 2.000 Leuten in einer Stadt, sondern mit vielleicht 2.000 aktiven Investoren in ganz Deutschland. Zum Vergleich: Allein in Berlin gibt es deutlich über 2.000 Maklerunternehmen, in München knapp 1.200, in Köln rund 700, in Düsseldorf noch mal 600. Ein Makler in einer mittelgroßen Stadt hat bis zu 50 bis 100 direkte Konkurrenten, die buchstäblich um dieselben Kunden kämpfen. Ein Flipper hat das in dieser Form nicht.

Wer wirklich umsetzt, ist die echte Minderheit

Das ist vielleicht der wichtigste Punkt des gesamten Videos. Stell dir einen Immobilienstammtisch mit zehn Leuten vor. Alle beschäftigen sich mit dem Thema, sonst wären sie nicht dort. Aber realistisch gesehen ist von diesen zehn Personen genau eine Person echte Konkurrenz, weil alle anderen zwar reden, aber nicht handeln.

Statistisch erreichen nur etwa 8% der Menschen die Ziele, die sie sich für das laufende Jahr gesetzt haben. Auf Immobilien übertragen: Von zehn Leuten, die sagen, sie wollen kaufen, werden am Ende vielleicht ein bis zwei tatsächlich kaufen. Der Rest bleibt im Beobachtungsmodus.

Das gilt im Sport genauso. Viele gehen zum Training, aber an der absoluten Spitze, bei den Olympiamedaillen, ist es dünn. Nicht weil niemand will, sondern weil kaum jemand die Konsequenz aufbringt, dauerhaft umzusetzen. Die echte Konkurrenz ist nicht die Masse, sondern der kleine Teil der Masse, der durchzieht.

Angestellte haben mehr Konkurrenz als sie denken

Ein Argument, das Johannes besonders direkt anspricht: Viele Menschen scheuen den Schritt in die Selbstständigkeit oder ins Unternehmertum, weil sie Konkurrenz fürchten. Sie glauben, im Angestelltenverhältnis sicherer zu sein. Die Realität sieht anders aus.

Auf eine attraktive Stellenausschreibung kommen im Schnitt 50 bis 100 Bewerbungen, bei guten Positionen deutlich mehr. Das bedeutet: Wer seinen Job ein paar Monate schlecht macht, hat sofort sehr viele potenzielle Nachfolger in der Warteschlange. Die Konkurrenz war immer da, sie war nur unsichtbar. Ein Angestellter hat wahrscheinlich mit die meiste Konkurrenz überhaupt, er sieht sie nur nicht täglich vor Augen.

Ein konkretes Beispiel aus der Praxis

Johannes schildert ein reales Erlebnis, das das Thema perfekt auf den Punkt bringt. Ein Objekt, das ihm vor zwei Jahren schon einmal angeboten wurde, kam kürzlich erneut auf den Markt. Drei Investoren wurden kontaktiert. So lief es ab:

• Investor Nummer eins lehnte das Objekt direkt ab, es passte nicht ins Profil.
• Investor Nummer zwei gab ein Angebot ab, das 52.000 Euro höher lag als das von Johannes. Sie bekamen den Zuschlag.
• Nach der Zusage besprachen sie intern noch einmal und zogen das Angebot zurück.
• Johannes blieb als einziger Bieter übrig und bekam das Objekt, faktisch mit einem Rabatt von 52.000 Euro gegenüber dem ursprünglich akzeptierten Gebot.

Die Lehre daraus: Wer konsequent dabei bleibt, sein Wort hält und nicht vorschnell aufgibt, profitiert am Ende davon, dass andere abspringen. Das ist keine Ausnahme, das ist ein wiederkehrendes Muster im Immobilienmarkt.

Konkurrenz wächst den Markt, sie schrumpft ihn nicht

Ein letzter Gedanke, der oft übersehen wird: Mehr Wettbewerb in einem Markt bedeutet nicht zwingend weniger für alle. Er bedeutet häufig, dass der Markt insgesamt größer wird. Johannes zieht den Vergleich mit dem Smartphone-Markt. Im Jahr 2005 oder 2006 existierte er praktisch nicht. Erst durch Apple, Android und zahlreiche weitere Anbieter ist dieser Markt zu dem geworden, was er heute ist. Das Gleiche gilt für die Immobilienbranche.

Der Umsatzkuchen der Immobilienbranche in Deutschland ist enorm. Selbst die Krümel, die von diesem Kuchen abfallen, reichen aus, um Vermögen aufzubauen, eine private Rente zu sichern oder schlicht gut vom Fix-and-Flip-Geschäft zu leben. Der Markt ist groß genug für alle, die wirklich umsetzen.

Fazit: Konkurrenz ist ein Zeichen für Relevanz

Konkurrenz bedeutet nicht, dass es eng wird. Konkurrenz bedeutet, dass du dich in einem relevanten Markt bewegst, in dem es sich lohnt, dabei zu sein. Die entscheidende Frage ist nicht, wie viele Konkurrenten es heute gibt, sondern wie viele davon in zwei Jahren noch aktiv sind. Die Antwort: deutlich weniger, als man heute meint.

Wer diszipliniert arbeitet, schnell entscheiden kann und konsequent umsetzt, ist bereits besser positioniert als der Großteil der vermeintlichen Mitbewerber. Und die echte Konkurrenz an der Spitze, die beflügelt den Markt eher, als dass sie ihn einengt. In diesem Sinne: Das Gras ist nicht beim Nachbarn grüner, sondern dort, wo man es wässert.