Konkurrenz ist dein größter Vorteil als Unternehmer

Viele Immobilieninvestoren schrecken zurück, wenn sie bei einer Besichtigung andere Interessenten sehen. Das Gefühl, umzingelt von Konkurrenz zu sein, ist weit verbreitet, aber meistens schlicht falsch. In diesem Video erklärt Johannes, warum Konkurrenz kein Warnsignal ist, sondern ein Zeichen dafür, dass du im richtigen Markt unterwegs bist, und warum die echte, aktive Konkurrenz viel kleiner ist, als du denkst.

Der Auslöser: Besichtigung mit zwei anderen Investoren

Konkret kam dieses Thema aus einer Situation, die jeder kennt, der schon mal ein Objekt besichtigt hat. Ein Partner von Johannes war in einer Großstadt, Größenordnung Köln oder Düsseldorf, also deutlich über 100.000 Einwohner, auf einer Besichtigung. Vor ihm und nach ihm kamen zwei weitere Investoren. Einer wollte kaufen und renovieren, der andere wollte das Objekt einfach halten. Das Feedback danach war eindeutig negativ: zu viele Konkurrenten, kaum Chancen in dieser Stadt noch etwas anzukaufen.

Johannes erklärt, warum diese Einschätzung grundlegend falsch ist, und das nicht nur im Immobilienbereich. Dasselbe Muster taucht im Job, im Sport, im Unternehmertum auf. Überall.

Konkurrenz zeigt dir, dass der Markt funktioniert

In Deutschland sind dauerhaft zwischen 500.000 und 800.000 Immobilien gleichzeitig online gelistet. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei ungefähr 8 bis 12 Wochen. Das sind keine Aktienmärkte, wo alles in 24 Stunden gehandelt wird. Hier gibt es Angebot, Marktbewegung und vor allem Zeit für Entscheidungen.

Wenn überall sofort alles weggehen würde, dann wäre Konkurrenz tatsächlich ein Problem. Aber genau das passiert nicht. Wenn du Konkurrenz siehst, bedeutet das nicht, dass es eng wird. Es bedeutet, dass da etwas zu holen ist. Konkurrenz ist ein Indikator für Relevanz, nicht für Gefahr.

Wie groß ist dein tatsächliches Suchprofil?

Von den 500.000 bis 800.000 verfügbaren Immobilien ist ein Bruchteil wirklich für dich als Investor oder Flipper interessant. Wenn man das realistisch durchrechnet, sieht es so aus:

• 50% fallen sofort raus, weil es sich um Neubauten handelt, die Objekte zu teuer sind, zu groß oder schlicht nicht ins Suchprofil passen.
• 30% sind wirtschaftlich uninteressant: zu teuer eingekauft, schlecht vermietet, keine vernünftige Rendite darstellbar.
• 15% haben strukturelle Probleme, zum Beispiel Sonderumlagen, kaputte Heizungen ohne Rücklagen, oder das Haus ist in einem Zustand, der keinen wirtschaftlichen Einstieg erlaubt.
• Übrig bleiben etwa 5%, also grob 30.000 bis 40.000 Objekte deutschlandweit, die wirklich auf ein typisches Investorenprofil passen.

Und selbst innerhalb dieser 5% stellt sich die nächste Frage: Wie viele Menschen haben überhaupt das Kapital, die Bankzusage und die Entscheidungsgeschwindigkeit, um in diesem Pool mitzuspielen? Das reduziert die tatsächliche Konkurrenz nochmals deutlich.

Nicht jeder Besichtiger ist ein Konkurrent

Wenn du auf einer Besichtigung zehn Leute siehst, geben wahrscheinlich zwei oder drei davon überhaupt ein Angebot ab. Von denen verschwinden erfahrungsgemäß ein bis zwei wieder spurlos, melden sich nicht mehr, fragen nie nach. Am Ende bleibt in der Praxis meist eine Handvoll echter Mitbewerber übrig, manchmal auch weniger.

Ein anderer Vergleich aus derselben Branche macht das noch deutlicher. Makler. In Deutschland gibt es rund 37.000 Maklerunternehmen. In Berlin über 2.000 Maklerfirmen, in München knapp 1.200, in Köln etwa 700, in Düsseldorf rund 600. Ein Makler in einer mittelgroßen Stadt konkurriert täglich mit 50 bis 100 direkten Konkurrenten, oft um denselben Kunden, dasselbe Objekt.

Als Flipper oder Investor sieht das ganz anders aus. Du konkurrierst nicht mit 2.000 Leuten in einer Stadt, sondern mit vielleicht 2.000 aktiven Flippern in ganz Deutschland. Das fühlt sich größer an, als es ist.

Der Angestellte hat mehr Konkurrenz als der Unternehmer

Viele Menschen bleiben angestellt, weil sie Konkurrenz vermeiden wollen. Die Realität ist eine andere. Auf eine attraktive Stellenausschreibung kommen im Schnitt 50 bis 100 Bewerbungen. Bei guten Positionen deutlich mehr. Das bedeutet: Wenn du deinen Job über mehrere Monate schlecht machst, gibt es sofort eine lange Schlange von Menschen, die deinen Platz einnehmen würden.

Als Angestellter hattest du also immer Konkurrenz. Du hast sie nur nicht gesehen. Und diese Konkurrenz ist in vieler Hinsicht sogar direkter und unmittelbarer als im Unternehmertum, wo du selbst Tempo und Richtung bestimmst.

Wer setzt wirklich um?

Die entscheidende Frage ist nicht, wie viele Konkurrenten es gibt, sondern wie viele davon wirklich handeln. Johannes nennt einen Stammtisch als Beispiel: Zehn Leute, alle interessiert an Immobilien. Realistisch betrachtet ist eine Person davon echte Konkurrenz, weil sie tatsächlich kauft. Der Rest redet, plant, überlegt, und macht es am Ende doch nicht.

Statistisch gesehen erreichen nur etwa 8% der Menschen die Ziele, die sie sich für ein Jahr gesetzt haben. Auf zehn Personen, die sagen, sie wollen Immobilien kaufen, werden im Schnitt ein bis zwei das wirklich durchziehen. Der Rest bleibt bei der Absicht.

Das gleiche Muster kennst du aus dem Sport. Viele gehen trainieren. An der Weltspitze ist es dünn. Nicht, weil die anderen schlechter sind, sondern weil sie irgendwann aufgehört haben, konsequent zu erscheinen. Die Konkurrenz an der Spitze ist immer kleiner, als man von unten denkt.

Konkurrenz, die bleibt, beflügelt den Markt

Wer diszipliniert arbeitet und schnell Entscheidungen treffen kann, ist laut Johannes bereits 80% weiter als der Durchschnitt. Die verbleibenden 20%, also die echten Mitbewerber, die sich oben halten, die sind nicht das Problem. Im Gegenteil: Je mehr aktive Marktteilnehmer es gibt, desto größer wird der Markt insgesamt.

Als Vergleich: Der Smartphone-Markt existierte 2005 praktisch nicht. Erst durch Apple, Android und viele weitere Anbieter ist ein globaler Markt entstanden, der ein Vielfaches des ursprünglichen Volumens hat. Konkurrenz hat diesen Markt nicht verkleinert, sondern aufgebaut. Im Immobilienbereich gilt dasselbe Prinzip.

Der Umsatzkuchen der Immobilienbranche ist so groß, dass selbst die vermeintlich kleinen Krümel, die Einzelinvestoren und Flipper abbekommen, ausreichen, um Vermögen aufzubauen, eine Altersvorsorge zu sichern oder einfach gut vom eigenen Geschäft zu leben.

Ein konkretes Beispiel: 52.000 Euro Rabatt durch Geduld

Johannes erzählt von einem Objekt, das ihm vor einigen Wochen angeboten wurde, dasselbe Objekt hatte er schon vor zwei Jahren gesehen, aber damals weder das Kapital noch das Know-how gehabt. Diesmal waren drei Interessenten im Rennen. Einer schied sofort aus, das Objekt passte schlicht nicht ins Profil. Der zweite Bieter lag 52.000 Euro über dem Angebot von Johannes und bekam zunächst den Zuschlag.

Was dann passierte, illustriert den Punkt perfekt: Der Konkurrent sprach nach der Zusage mit seinem Geschäftspartner, und gemeinsam entschieden sie sich doch dagegen. Johannes, der konsequent bei seinem Angebot geblieben war und zu seinem Wort stand, bekam schließlich den Zuschlag, und das 52.000 Euro günstiger als das ursprünglich angenommene Gebot.

Kein ausgefeiltes Taktikspiel, keine Tricks. Einfach im Rennen bleiben, zuverlässig sein, und die Geduld haben, den Prozess zu Ende zu gehen.

Konkurrenz ist kein Grund zur Angst, sondern zur Einordnung

Das Fazit ist klar: Deine echte Konkurrenz ist nicht die Masse. Die echte Konkurrenz ist der Teil der Masse, der wirklich durchzieht. Und dieser Teil ist deutlich kleiner, als er sich anfühlt, besonders wenn man gerade auf einer Besichtigung steht und das Gefühl hat, der Letzte zu sein.

Wer gut wirtschaftet, verlässliche Beziehungen aufbaut und wirklich mit der Gegenseite auf Augenhöhe umgeht, für den ist Konkurrenz kein Feind. Johannes geht mit seinen Mitbewerbern regelmäßig zum Stammtisch, lernt von ihnen und sieht keinen Grund, das anders zu handhaben. Wer schneller war, hat es verdient. Wer dran bleibt, wird auch mal schneller sein.

Die Frage ist also nicht, wie viele Konkurrenten es gibt. Die Frage ist, wie viele davon in zwei Jahren noch da sind. Und die Antwort ist: immer weniger.