Mein kostenloser Fix & Flip Rechner mit neuen Funktionen!

Der Fix and Flip Rechner von Johannes Flipper Immo ist seit rund einem Jahr kostenlos verfügbar und hat jetzt ein Update bekommen. In diesem Video zeigt Johannes anhand eines konkreten Beispiels aus seiner eigenen Dealpraxis, wie der Excel-Rechner funktioniert, was neu ist und warum der neue Verhandlungsteil besonders nützlich ist, bevor du zum ersten Mal zum Telefon greifst.

Was ist der Fix and Flip Rechner und wo bekommst du ihn?

Der Fix and Flip Rechner ist ein selbst gebautes Excel-Tool, das Johannes seit etwa einem Jahr kostenlos zur Verfügung stellt. Du trägst einfach deine E-Mail-Adresse ein, lädst die Datei herunter und kannst sofort loslegen. Keine versteckten Kosten, kein Abo, kein Schnickschnack. Das Tool hat inzwischen ein Update bekommen, das vor allem zwei Dinge berücksichtigt: die aktuelle Zinslage und einen neuen Verhandlungsteil, mit dem du deutlich sicherer in Preisgespräche gehen kannst.

Der Gedanke dahinter ist simpel. Wenn du ein potenzielles Objekt vor dir hast, willst du schnell wissen, ob sich der Deal rechnet oder nicht. Und du willst diese Zahlen griffbereit haben, wenn du am Telefon mit einem Verkäufer oder Makler sprichst. Genau das leistet der Rechner.

Das Beispiel aus der Praxis: 240.000 Euro Kaufpreis in Bayern

Johannes rechnet im Video ein konkretes Objekt durch, das er sich in der Woche vor der Aufnahme angeschaut hat. Die wichtigsten Eckdaten auf einen Blick:

• Kaufpreis: 240.000 Euro
• Wohnfläche: ca. 85 Quadratmeter
• Makler: keiner vorhanden
• Grunderwerbsteuer Bayern: 3,5 %
• Finanzierungskosten: ca. 6 %, was bei diesem Kaufpreis rund 14.000 Euro ausmacht

Der Einkaufspreis pro Quadratmeter liegt damit bei rund 2.800 Euro, die Gesamtkosten inklusive Nebenkosten bereits bei 3.100 Euro pro Quadratmeter. Das sind die Zahlen, bevor auch nur ein Handwerker die Wohnung betreten hat.

Renovierungskosten, Puffer und laufende Kosten realistisch einplanen

Ein häufiger Fehler bei der Kalkulation eines Flips ist, die Renovierungskosten zu optimistisch anzusetzen. Johannes geht im Beispiel von folgenden Positionen aus:

• Entrümpelung: pauschal 300 Euro für einen Container, kann auch etwas mehr sein
• Renovierung: ca. 45.000 Euro, also knapp unter 530 Euro pro Quadratmeter. 400 Euro pro Quadratmeter würden hier nicht reichen.
• Sicherheitspuffer: 10 % auf die Renovierungskosten, denn es tauchen fast immer unerwartete Probleme auf
• Home Staging / Sonstiges: 500 Euro pauschal

Damit landen die reinen Bau- und Nebenkosten bei insgesamt rund 50.000 Euro. Dazu kommen die laufenden monatlichen Kosten während der Projektlaufzeit. Johannes kalkuliert hier mit 7 Monaten Projektdauer, weil die Vermarktungszeiten im aktuellen Markt deutlich länger geworden sind. Strom, Hausgeld und sonstige laufende Kosten belaufen sich auf rund 320 Euro pro Monat, also über die gesamte Laufzeit etwa 2.500 Euro.

In der Summe kommt Johannes auf Gesamtkosten von rund 319.220 Euro für diesen Deal.

Verkaufspreisszenarien und was wirklich als guter Flip gilt

Den lokalen Markt kennt Johannes gut, er ist in seiner Stadt aktiv. Er rechnet mit zwei Szenarien:

• Verkaufspreis niedrig: 4.150 Euro pro Quadratmeter
• Verkaufspreis hoch: ca. 4.450 Euro pro Quadratmeter

Die daraus resultierende Marge liegt beim mittleren Szenario bei rund 10 %, beim oberen Szenario bei etwa 16 %. Johannes ist hier ehrlich: Für ein Projekt, bei dem du 320.000 Euro bewegst, über 6 bis 7 Monate ein finanzielles Risiko trägst, Renovierungsüberraschungen einkalkulieren musst und dein Eigenkapital bindest, ist eine Marge von 16 % eigentlich zu wenig. Es kommt immer auf den absoluten Gewinn in Euro an, nicht nur auf die Prozentangabe.

Im Rechner wird der Bruttogewinn farblich dargestellt:

• Rot: unter 40.000 Euro Gewinn. Kein Flip, Deal ablehnen.
• Orange: zwischen 40.000 und 50.000 Euro. Grenzbereich, du kannst es machen, musst es aber nicht.
• Grün: über 50.000 Euro Bruttogewinn. Der Deal macht Sinn.

Diese Farbcodierung zieht sich durch die gesamte Excel-Tabelle und gibt dir auf einen Blick das Wichtigste: Flip oder kein Flip.

Der neue Verhandlungsteil: Zahlensicherheit für das Gespräch

Das ist der wirklich neue Teil im Update. Johannes hat auf der rechten Seite des Rechners einen Verhandlungsblock ergänzt, der dir bei verschiedenen Discount-Stufen zeigt, was aus dem Deal wird. Die Logik dahinter: Du willst nicht erst nach dem Telefonat nachrechnen, ob der Preis funktioniert. Du willst es im Gespräch wissen, damit du sofort und souverän reagieren kannst.

Im Beispiel sieht das so aus:

• 20 % Discount auf 240.000 Euro ergibt einen Kaufpreis von 192.000 Euro
• 10 % Discount ergibt 216.000 Euro

Der Rechner zeigt dann für jede dieser Kaufpreisstufen den resultierenden Gewinn, sowohl beim niedrigen als auch beim hohen Verkaufspreis. Im konkreten Beispiel gilt: Ab einem Discount von mindestens 10 % ist der Deal in diesem Fall ein rentabler Flip. Diese Information kannst du im Telefonat sofort abrufen und weißt, wo deine Schmerzgrenze liegt.

Zur Veranschaulichung hat Johannes auch einen extremen Fall eingeblendet: Was passiert, wenn der Kaufpreis nicht 240.000, sondern 320.000 Euro wäre? Dann wird alles rot, der Deal ist nicht darstellbar. Auch ein 10-prozentiger Rabatt rettet dieses Szenario nicht mehr. Nur ein 20-prozentiger Discount würde noch orangefarbene Zahlen erzeugen. Das macht deutlich, wie sensibel die Kalkulation auf den Einkaufspreis reagiert und warum ein guter Einkauf der wichtigste Hebel im Fix and Flip ist.

Bruttorendite für den zukünftigen Käufer mitberechnen

Ein weiteres Feature im Rechner betrifft den zukünftigen Käufer deines renovierten Objekts. Johannes erklärt, warum das wichtig ist: Auch wenn du an einen Eigennutzer verkaufst, sollte der Kaufpreis irgendwie noch plausibel sein. Eine Bruttorendite von 3 % bringt in der aktuellen Zinslandschaft zwar niemandem wirklich etwas, aber es ist ein Referenzpunkt für dich als Verkäufer.

Im Beispiel rechnet Johannes mit einer erzielbaren Miete von 13 Euro pro Quadratmeter, möbliert wären es bis zu 14 Euro. Das ergibt eine Jahresnettomiete von rund 14.000 Euro. Beim niedrigen Verkaufspreis kommt man so auf eine Bruttorendite von 3,7 %, beim hohen Verkaufspreis auf 3,4 %.

Bei einem Zinssatz von aktuell über 3 % plus 2 % Tilgung, also insgesamt rund 5 bis 6 % Kapitaldienst, rechnet sich das für einen fremdfinanzierten Kapitalanleger ohne Eigenkapitaleinsatz zunächst nicht. Wer aber einen Teil Eigenkapital mitbringt, verändert die Rechnung wieder deutlich. Für Johannes ist das keine Entscheidungsgrundlage, sondern ein Orientierungspunkt: Ist der Verkaufspreis noch in einem realistischen Rahmen oder schreckt er potenzielle Käufer grundsätzlich ab?

Monatliche Belastung für den Käufer im Blick behalten

Neu im Update ist auch eine einfache Überschlagsrechnung zur monatlichen Zins- und Tilgungsbelastung für den zukünftigen Käufer. Johannes hat hier mit 6,5 % Gesamtbelastung gerechnet, aufgeteilt in 4,5 % Zins und 2 % Tilgung. Das ist bewusst konservativ angesetzt, weil es inzwischen auch Angebote unter 4 % Zinsen gibt.

Beim niedrigen Verkaufspreis ergibt das eine monatliche Rate von rund 1.700 Euro. Diese Zahl steht in keinem günstigen Verhältnis zur erzielbaren Miete von etwa 1.100 Euro im Monat. Das zeigt: Der zukünftige Käufer wird entweder Eigenkapital mitbringen müssen oder als Eigennutzer kaufen, der bereit ist, mehr zu zahlen als er zur Miete zahlen würde. Für Johannes ist das ein Realitätscheck, kein Ausschlusskriterium, aber eine Information, die er im Hinterkopf hat, wenn er den Verkaufspreis ansetzt.

Fazit: Warum sich der Download lohnt

Der Fix and Flip Rechner ist kein Wundertool, das dir den perfekten Deal garantiert. Aber er gibt dir genau das, was du brauchst, bevor du Entscheidungen triffst: eine strukturierte, schnelle Übersicht über alle relevanten Kosten, eine farbliche Einschätzung, ob ein Deal funktioniert, und konkrete Verhandlungszahlen für das Gespräch mit dem Verkäufer. Besonders der neue Verhandlungsteil macht es leichter, in Preisgesprächen souverän zu bleiben und spontan auf Gegenangebote reagieren zu können.

Den Rechner bekommst du kostenlos über den Link in der Videobeschreibung. E-Mail eintragen, herunterladen, loslegen. Wenn du Ideen hast, was noch fehlen könnte, schreib es gerne in die Kommentare unter dem Video.