Mein kostenloser Fix & Flip Rechner mit neuen Funktionen!

Seit rund einem Jahr stelle ich meinen Fix-and-Flip-Rechner kostenlos zur Verfügung, und jetzt hat das Excel-Tool ein Update bekommen. In diesem Video zeige ich dir anhand eines konkreten Beispiels aus meiner eigenen Dealprüfung, wie du den Rechner richtig einsetzt, welche neuen Funktionen dazugekommen sind und warum Zahlensicherheit vor der Preisverhandlung alles ist.

Was der Fix-and-Flip-Rechner kann und warum er kostenlos ist

Der Rechner ist ein selbst gebautes Excel-Tool, das ich seit etwa einem Jahr kostenlos zum Download anbiete. Du trägst deine E-Mail-Adresse ein, lädst die Datei herunter, fertig. Keine versteckten Kosten, kein Abo. Das Update, das ich in diesem Video vorstelle, ist aus der Praxis entstanden: Die aktuelle Zinslage hat sich verändert, die Vermarktungszeiten sind länger geworden, und ich wollte einen Verhandlungsteil einbauen, mit dem du auch spontan am Telefon weißt, wo deine Schmerzgrenze liegt.

Der Grundgedanke hinter dem Tool ist simpel: Bevor du ein Angebot abgibst, musst du alle Zahlen kennen. Kaufpreis, Nebenkosten, Renovierung, monatliche Haltekosten, potenzieller Verkaufspreis. Wer das im Kopf durchrechnet, macht Fehler. Wer ein strukturiertes Werkzeug hat, verhandelt selbstbewusster und trifft bessere Entscheidungen.

Das Beispiel aus der Praxis: Eine Wohnung für 240.000 Euro

Ich rechne im Video ein aktuelles Objekt durch, das ich mir letzte Woche angeschaut habe. Die Eckdaten:

• Kaufpreis: 240.000 Euro
• Wohnfläche: ca. 85 Quadratmeter
• Makler: keiner vorhanden
• Grunderwerbsteuer: 3,5% in Bayern (das ergibt ca. 8.400 Euro)
• Finanzierungsnebenkosten: ca. 6%, also rund 14.400 Euro

Damit landen wir bei einem Einkaufspreis von rund 2.800 Euro pro Quadratmeter und Gesamterwerbskosten von etwa 310 Euro pro Quadratmeter, bevor auch nur ein Handwerker die Tür aufgemacht hat.

Renovierungskosten realistisch einplanen

Beim Thema Renovierung bin ich ehrlich: 400 Euro pro Quadratmeter werden für dieses Objekt nicht reichen. Meine realistische Schätzung liegt bei rund 45.000 Euro Renovierungskosten. Dazu kommen:

• Entrümpelung: 300 Euro pauschal für einen Container
• Sicherheitspuffer: 10% auf die Renovierungskosten
• Home Staging / Sonstiges: 500 Euro

Das ergibt Gesamtrenovierungs- und Nebenkosten von rund 50.000 Euro. Der Sicherheitspuffer von zehn Prozent ist dabei kein Nice-to-have, sondern Pflicht. Bei jedem Flip tauchen Dinge auf, die vorher nicht sichtbar waren. Wer diesen Puffer nicht einrechnet, landet am Ende im Minus.

Haltekosten und Projektdauer nicht unterschätzen

Ein Punkt, der in vielen Kalkulationen zu kurz kommt: die monatlichen Kosten während der Projektlaufzeit. Ich habe die Projektdauer in diesem Beispiel mit 7 Monaten angesetzt, weil die Vermarktungszeiten aktuell deutlich länger geworden sind als noch vor ein, zwei Jahren.

Monatliche Kosten in diesem Fall:

• Strom: ca. 20 Euro
• Hausgeld: ca. 320 Euro

Das macht über sieben Monate insgesamt rund 2.500 Euro Haltekosten. Klingt überschaubar, aber in teuren Märkten oder bei längeren Projekten können diese Posten schnell auf fünf- bis sechsstellige Beträge anwachsen. Auch deshalb gilt: Jeder Monat zählt.

Die Gesamtkosten des Projekts summieren sich damit auf rund 319.220 Euro.

Verkaufspreise und Marge: Wann lohnt sich der Flip?

Im nächsten Schritt geht es um die Verkaufsseite. Ich kenne den Markt und die Gegend, deshalb schätze ich:

• Verkaufspreis niedrig: 4.150 Euro pro Quadratmeter
• Verkaufspreis realistisch: ca. 4.400 bis 4.450 Euro pro Quadratmeter
• Verkaufspreis hoch: deutlich über 4.400 Euro

Beim realistischen Szenario ergibt sich eine Marge von rund 10%, beim optimistischen Szenario etwa 16%. Und jetzt sage ich dir ehrlich: Für ein Objekt, bei dem du 320.000 Euro bewegst, über 6 bis 7 Monate ein finanzielles Risiko trägst und obendrauf noch ein Renovierungsrisiko hast, sind 16% zu wenig. Das ist keine Kritik am Deal, das ist einfach Realität. Wer Fix and Flip als Kapitalanlage betreibt, braucht eine Marge, die das Risiko abbildet.

Der neue Verhandlungsteil: Zahlensicherheit für das Telefonat

Das ist das eigentliche Herzstück des Updates. Ich habe auf der rechten Seite des Rechners einen Verhandlungsbereich eingebaut, der dir genau zeigt, was du bieten kannst und was das bedeutet. Das Ziel: Du sitzt am Telefon, der Verkäufer nennt seinen Preis, und du weißt sofort, was du anbieten kannst, ohne hinterher nochmal rechnen zu müssen.

Konkret zeigt der Rechner verschiedene Discount-Szenarien:

• 10% Discount auf 240.000 Euro: 216.000 Euro Kaufpreis
• 20% Discount auf 240.000 Euro: 192.000 Euro Kaufpreis
• Weitergehende Szenarien bis 80% Discount (theoretisch, aber der Vollständigkeit halber drin)

Zu jedem Szenario zeigt der Rechner direkt den resultierenden Gewinn, aufgeteilt in niedrigen und hohen Verkaufspreis. So siehst du auf einen Blick: Bei welchem Einkaufspreis wird dieser Deal zum Flip, und wo ist die Grenze?

Für das vorliegende Beispiel gilt: Bereits ab 10% Discount funktioniert der Flip. Das ist ein starkes Ergebnis und gibt dir Sicherheit in der Verhandlung.

Farbliche Formatierung: Sofort sehen, ob der Deal läuft

Damit du nicht jede Zahl einzeln lesen musst, habe ich eine bedingte Formatierung eingebaut:

• Rot: Bruttogewinn unter 40.000 Euro. Kein Flip, Finger weg.
• Orange: Bruttogewinn zwischen 40.000 und 50.000 Euro. Grenzbereich, du musst selbst entscheiden, ob das Risiko für dich passt.
• Grün: Bruttogewinn über 50.000 Euro. Der Deal ist interessant.

Diese Schwellen sind natürlich Richtwerte, keine absoluten Gesetze. Je nach Marktlage, eigenem Risikoprofil und Eigenkapitaleinsatz kann die Grenze für dich anders liegen. Aber es gibt dir eine schnelle erste Orientierung, ohne dass du die Zahlen lange analysieren musst.

Bruttorendite und Käuferperspektive: Warum das für den Verkauf wichtig ist

Ein Detail, das viele beim Fix and Flip vergessen: Dein Verkaufspreis muss nicht nur für dich als Flipper stimmen, er muss auch aus Sicht des Käufers irgendwie vertretbar sein. Selbst beim emotionalen Eigennutzerkauf spielen Finanzierungsrealitäten eine Rolle.

Ich habe deshalb im Rechner einen Bereich eingebaut, der die Bruttorendite für den zukünftigen Käufer berechnet. Im Beispiel:

• Marktmiete: ca. 13 Euro pro Quadratmeter (möbliert bis 14 Euro möglich)
• Jahresmiete netto: ca. 14.000 Euro
• Bruttorendite beim niedrigen Verkaufspreis: ca. 3,7%
• Bruttorendite beim hohen Verkaufspreis: ca. 3,4%

Bei einem aktuellen Zinsniveau von vier Prozent plus zwei Prozent Tilgung ergibt das eine Gesamtbelastung von sechs Prozent. Das bedeutet: Der Käufer als Kapitalanleger müsste hier Eigenkapital einbringen, damit die Rechnung aufgeht. Wer voll finanziert, hat negative Cashflows. Das schränkt den Käuferkreis ein, ist aber ein realistisches Bild des aktuellen Markts.

Monatliche Belastung des Käufers im Blick behalten

Noch ein Werkzeug im Rechner: die Einschätzung der monatlichen Finanzierungsbelastung des zukünftigen Käufers. Ich habe dafür 6,5% Gesamtbelastung angesetzt (4,5% Zins plus 2% Tilgung, konservativ kalkuliert).

Beim realistischen Verkaufspreis ergibt das eine monatliche Rate von rund 1.700 Euro. Das steht in keinem Verhältnis zur erzielbaren Miete von etwa 1.100 bis 1.200 Euro netto. Als Kapitalanleger braucht der Käufer also Eigenkapital oder er kauft zur Eigennutzung.

Warum ist das für mich als Flipper relevant? Weil ich beim Ansatz des Verkaufspreises wissen will, ob ich realistisch genug bin. Wenn die monatliche Belastung so hoch ist, dass sich nur noch eine Handvoll Käufer das leisten kann, wird die Vermarktung länger dauern, was wiederum meine Haltekosten erhöht und die Marge drückt.

Kostenloser Download: So kommst du an den Rechner

Den Fix-and-Flip-Rechner gibt es kostenlos über den Link in der Videobeschreibung. E-Mail eintragen, herunterladen, fertig. Keine versteckten Kosten, kein Upsell dahinter. Das Tool ist in Excel gebaut und läuft auf jedem Rechner, auf dem Excel oder eine kompatible Software installiert ist.

Wenn dir etwas fehlt oder du dir eine zusätzliche Funktion wünschst, schreib es gerne in die Kommentare unter dem Video. Das letzte Update ist direkt aus Feedback der Community entstanden, und so soll es weitergehen.

Was als Nächstes kommt

Ab der kommenden Woche gibt es drei neue Inhaltsformate auf dem Kanal:

• Ein Flipper: Interviews mit Menschen, die ihren ersten Flip gerade durchführen oder gerade abgeschlossen haben. Was haben sie unterschätzt, was haben sie gelernt?
• Flip oder Flop: Deals aus der Community werden live durchgerechnet. Du schickst mir dein Objekt, ich zeige, ob es ein Flip oder ein Flop ist.
• News und Experteninterviews: Aktuelle Entwicklungen im Immobilienmarkt mit Gästen aus der Branche.

Außerdem arbeite ich gerade an einem Programm, mit dem wir gemeinsam flippen können, egal wo in Deutschland du sitzt. Details folgen in etwa einem Monat. Wenn dich das interessiert, bleib auf dem Kanal und abonniere ihn, damit du nichts verpasst.