Leerstandsquote: Berechnung, Marktkennzahl und Bedeutung beim Ankauf

Was die Leerstandsquote misst

Die Leerstandsquote gibt an, welcher Anteil eines Wohnungsbestands zu einem Stichtag oder über einen Zeitraum nicht vermietet ist. Sie wird als Prozentwert angegeben und lässt sich auf drei Bezugsgrößen rechnen: auf die Anzahl der Einheiten, auf die Fläche in Quadratmetern oder auf die Miete in Euro. Je nach Bezugsgröße kommt für dasselbe Objekt eine andere Zahl heraus, deshalb gehört zu jeder Leerstandsquote die Angabe, worauf sie sich bezieht.

Die drei Formeln in Worten

• Einheitenbezogen: leerstehende Wohnungen geteilt durch alle Wohnungen, mal 100.

• Flächenbezogen: leerstehende Quadratmeter geteilt durch die Gesamtfläche, mal 100.

• Mietbezogen: entgangene Nettokaltmiete geteilt durch die Soll-Nettokaltmiete bei Vollvermietung, mal 100.

Für die Kalkulation eines Objekts ist die mietbezogene Quote die ehrlichste, weil sie direkt zeigt, wie viel Geld fehlt. Große Wohnungen mit hoher Miete schlagen dort stärker durch als in der Einheitenquote.

Rechenbeispiel mit Zahlen

Ein Mehrfamilienhaus hat 8 Wohnungen und 620 Quadratmeter Wohnfläche. Die Soll-Nettokaltmiete bei Vollvermietung liegt bei 5.200 Euro im Monat. Eine Wohnung mit 60 Quadratmetern und 600 Euro Nettokaltmiete steht leer.

Drei Zahlen, ein Objekt. Wer in einem Exposé nur "rund 10 Prozent Leerstand" liest, weiß nicht, welche davon gemeint ist.

Leerstand über die Zeit statt zum Stichtag

Ein Stichtagswert kann täuschen. Aussagekräftiger ist die Quote über ein ganzes Jahr: Steht in dem Haus mit 8 Wohnungen eine Einheit drei Monate leer, sind das 3 von 96 Wohnungsmonaten, also 3,1 Prozent. Diese Betrachtung heißt Fluktuationsleerstand und ist normal, weil zwischen Auszug und Einzug Zeit für Renovierung und Neuvermietung vergeht. Davon zu trennen ist der strukturelle Leerstand: Einheiten, die sich am Markt dauerhaft nicht vermieten lassen, etwa wegen Zuschnitt, Lage oder Zustand.

Marktquote und Objektquote

Die Marktquote beschreibt einen ganzen Ort oder Stadtteil und stammt meist aus Erhebungen von Kommunen, Statistikämtern oder Gutachterausschüssen. Sie sagt Dir, ob Nachfrage vorhanden ist. Die Objektquote beschreibt Dein konkretes Haus. Interessant wird die Differenz: Liegt die Objektquote deutlich über der Marktquote, liegt es am Objekt oder an der Verwaltung, nicht am Markt. Liegt sie darunter, kann das an gedeckelten Mieten liegen, die unter Marktniveau vermietet sind. Beides sind Ansatzpunkte für die Kaufpreisverhandlung.

Bedeutung beim Ankauf

Beim Ankauf rechnest Du mit der Ist-Miete, nicht mit der Soll-Miete. Ein Verkäufer, der ein Objekt über die Soll-Miete bewirbt, verkauft Dir eine Rendite, die es am Tag der Übergabe nicht gibt. Prüfe konkret:

• Wie lange stehen die Einheiten schon leer und warum. Drei Monate nach Auszug ist etwas anderes als drei Jahre.

• Was kostet es, die leeren Einheiten vermietbar zu machen. Bäder, Elektrik und Böden entscheiden über den Betrag.

• Wie viele Monate Miete fallen bis zur Neuvermietung aus. Diesen Betrag ziehst Du vom Kaufpreis ab oder legst ihn als Liquiditätspuffer zurück.

• Ob der Leerstand in der Teilungserklärung oder im Mietspiegel eine Ursache hat, die Du nicht beseitigen kannst.

Für uns ist hoher Leerstand kein Ausschlusskriterium, sondern ein Preisargument. Ein Haus mit drei leeren Wohnungen hat weniger Bieter als ein vollvermietetes. Wer die Sanierungskosten sauber kalkuliert und die Neuvermietung selbst steuert, kauft die Unsicherheit des Verkäufers mit Rabatt ein.

Relevanz für Fix und Flip

Beim Fix und Flip dreht sich die Logik teilweise um. Eine leere Wohnung ist dort ein Vorteil, weil Du sofort sanieren kannst und den Käufer nicht auf ein laufendes Mietverhältnis festlegst. Selbstnutzer zahlen für eine bezugsfreie Wohnung in der Regel mehr als ein Kapitalanleger für eine vermietete zahlen würde. Der Leerstand kostet Dich während der Bauzeit Miete, aber diese Monate hättest Du bei einer Sanierung ohnehin. Wichtig ist nur, dass Du die Haltedauer realistisch ansetzt: Ankauf, Bauzeit, Vermarktung und Notartermin summieren sich schnell auf neun bis zwölf Monate, und die Zinsen laufen in dieser Zeit ohne Mieteinnahme weiter.

Häufige Fehler

• Soll-Miete statt Ist-Miete in der Kalkulation ansetzen und dadurch die Rendite überschätzen.

• Einheitenquote und Mietquote verwechseln, obwohl sie bei unterschiedlich großen Wohnungen deutlich auseinanderliegen.

• Nur den Stichtag betrachten und Fluktuation über das Jahr ignorieren.

• Die Ursache des Leerstands nicht klären und Sanierungskosten dadurch zu niedrig ansetzen.

• Keinen Puffer für die Zeit bis zur Neuvermietung einplanen, obwohl der Kapitaldienst ab Übergabe läuft.

• Leerstand der Verwaltung anlasten, obwohl der Zuschnitt oder die Lage das Problem ist.

Rechne die Quote in allen drei Varianten und schreib in Deine Kalkulation, welche Du verwendest. Das kostet fünf Minuten und verhindert, dass Du ein Objekt auf Basis einer Zahl kaufst, die etwas anderes misst, als Du denkst.