Liegenschaftszinssatz
Zwei Prozentpunkte, 15 % Wertunterschied
Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem sich der Verkehrswert einer Immobilie marktueblich verzinst, der zentrale Hebel im Ertragswertverfahren.
Wie wird er ermittelt?
Die Gutachterausschuesse leiten ihn statistisch aus tatsaechlichen Kauffaellen ab, nach Objektart und Lage differenziert.
Wie wirkt er sich auf den Ertragswert aus?
Er bestimmt den Vervielfaeltiger. Niedriger Zins = hoher Vervielfaeltiger = hoeherer Ertragswert.
Warum so unterschiedlich je Lage?
Er spiegelt Risiko und Ertragsstabilitaet wider, gute Wohnlagen haben meist niedrigere Werte als Gewerbe.
Rechenbeispiel
Bei 4,5 % Liegenschaftszins und 45 Jahren Restnutzungsdauer ergibt sich ein Vervielfaeltiger von rund 19,4, bei 3,5 % steigt er auf 22,6, das sind 16 % mehr Ertragswert.
Haeufige Fehler
Pauschalen oder veralteten Wert ansetzen.
Mit dem eigenen Renditeanspruch verwechseln.
Kleine Abweichungen unterschaetzen.
Mehr Grundbegriffe: Leverage Wissen
Wo finde ich ihn?
In den Grundstuecksmarktberichten der oertlichen Gutachterausschuesse.