Lohnt sich der Kauf einer Immobilie noch? 2023 Q&A mit ImmoRob

Johannes trifft sich in Dresden mit ImmoRob, um die drängendsten Fragen rund um den Immobilienmarkt 2023 zu beantworten. Die beiden nehmen aktuelle Schlagzeilen auseinander, darunter Warnungen vor unsanierten Eigentumswohnungen, die Frage ob sich ein Kauf heute noch lohnt und wie es mit den Immobilienpreisen weitergeht. Heraus kommt eine klare, unaufgeregte Einschätzung von zwei Praktikern, die selbst aktiv kaufen, sanieren und verkaufen.

Finger weg von unsanierten Eigentumswohnungen? Was wirklich dahintersteckt

In vielen Medien kursiert derzeit die Warnung, man solle die Hände von unsanierten Eigentumswohnungen lassen. Gestiegene Sanierungskosten, Handwerkerpreise und Materialkosten werden als Begründung genannt. Johannes ordnet das klar ein: Das ist vor allem Clickbait. Die Überschrift soll Aufmerksamkeit erzeugen, trifft die Realität aber nicht wirklich.

Seine Logik dahinter ist einfach und nachvollziehbar. Wenn Sanierungskosten steigen, steigen langfristig auch die Neubaupreise, weil Bauen teurer wird. Das bedeutet: Wer heute eine Immobilie kauft, saniert und dabei statt früher 25.000 Euro jetzt 38.000 Euro investiert, bekommt diese Mehrkosten mittelfristig beim Verkauf zurück. Der Endkäufer hätte das Geld ohnehin investieren müssen, egal ob er eine sanierte Bestandswohnung kauft oder einen Neubau wählt. Die Handwerker- und Materialkosten kommen so oder so beim Käufer an.

Ein wichtiger Unterschied besteht aber beim Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung in einem größeren Mehrfamilienhaus. Wer nur eine Einheit in einem Block mit zehn oder zwölf Wohnungen kauft und das Gebäude eine Energieeffizienzklasse E oder F hat, hat ein echtes Problem: Er kann nicht allein entscheiden, ob und wie das Haus energetisch saniert wird. Für Maßnahmen wie eine neue Heizung braucht es eine Eigentümerversammlung, und die Durchsetzung kann kostspielig und zermürbend sein.

Johannes empfiehlt deshalb:

• Entweder ein ganzes Haus kaufen und selbst alle Entscheidungen treffen.
• Oder in einer kleinen Eigentümergemeinschaft mit solventen und kooperativen Eigentümern investieren.
• Einzelne Wohnungen in schlecht energetisch bewerteten Großblöcken eher meiden, zumindest wenn man als Flipper oder Wiederverkäufer unterwegs ist.

Für Kapitalanleger sieht die Lage etwas anders aus, weil der Mieter die Nebenkosten zahlt. Und bis der Markt flächendeckend so energieeffizient umgestellt ist, wie es die Politik fordert, vergehen nach Einschätzung von Johannes noch 20 bis 30 Jahre. Kurzfristige Panik ist also fehl am Platz.

Lohnt sich der Immobilienkauf heute noch?

Die klare Antwort der beiden: Ja, kaufen lohnt sich. Und zwar sowohl als Flipper als auch als langfristiger Bestandshalter.

Der Hintergrund: Es gibt kaum eine sinnvolle Alternative für die Geldanlage. Wohnraum ist knapp, die Nachfrage bleibt hoch. In den vergangenen Monaten sind rund 2 Millionen Menschen zusätzlich nach Deutschland eingewandert, während der Wohnungsbau weit hinter dem Bedarf zurückbleibt. Geplant waren 400.000 neue Wohnungen pro Jahr, tatsächlich gebaut wurden zuletzt nur rund 180.000, Tendenz fallend.

Wer heute kauft, bekommt zwar höhere Zinsen, aber gleichzeitig niedrigere Kaufpreise. Beide Effekte heben sich weitgehend auf. Johannes rechnet es konkret vor: Der Preis einer Immobilie liegt heute 30.000 bis 40.000 Euro unter dem Niveau von vor zwei Jahren. Gleichzeitig bezahlt man mehr Zinsen. Unterm Strich ist die monatliche Belastung ähnlich wie damals. Die Verschiebung betrifft also eher die Finanzierungsstruktur als den tatsächlichen Wert der Immobilie.

Was sich verändert hat, ist die Cashflow-Situation. Wer heute eine Kapitalanlage mit viel Fremdkapital und hohem Zinssatz kauft, wird kurzfristig keinen positiven Cashflow erzielen. Das ist aber nicht der entscheidende Punkt. Wer langfristig denkt, kauft jetzt zu günstigeren Preisen, hält die Immobilie zehn Jahre, verkauft dann steuerfrei und holt sich die monatliche Unterdeckung beim Verkauf mit deutlichem Gewinn wieder zurück.

Johannes bringt dabei einen direkten Vergleich: Es ist wie der Kauf von Aktien während des ersten Corona-Lockdowns. Wer damals gekauft hat und vier bis fünf Monate Geduld hatte, hat sehr gut verdient. Die Psychologie ist dieselbe: In einer Unsicherheitsphase zögern viele, genau das ist der Moment für entschlossenes Handeln.

Zwangsverkäufe wegen der Energiewende? Ein differenzierter Blick

Haus und Grund meldete mehr Verkaufsfälle, angeblich ausgelöst durch die Energiewende. Johannes und ImmoRob sehen das differenzierter. Wer heute verkauft, tut das aus ihrer Beobachtung heraus weniger wegen drohender Sanierungspflichten, sondern weil:

• Die Liquidität knapper geworden ist durch gestiegene Inflation und Lebenshaltungskosten.
• Eigentümer Angst vor der nächsten Zinsbindungsumschuldung haben. Wer bisher bei 1,7 Prozent finanziert war, fragt sich, was passiert, wenn er in drei oder vier Jahren zu 5 oder 6 Prozent verlängern muss.
• Allgemeine Verunsicherung durch Krieg, Energiekrise, Rohstoffknappheit und Lieferengpässe dazu beigetragen hat, dass viele Eigentümer nervöser geworden sind.

Die Medien nutzen das Thema Energiewende als einfache Erklärung, weil es gerade politisch präsent ist, ähnlich wie bei Elektroautos. Tatsächlich glaubt Johannes aber, dass der Staat bei echten energetischen Sanierungspflichten massiv subventionieren wird. Als Beleg nennt er sein eigenes Bauprojekt: In Freital baut er aktuell ein Neubauhaus mit 11 Wohnungen und erhält dafür pro Wohnung 28.000 Euro als Zuschuss, nicht als Darlehen. Das sind über 300.000 Euro, die er allein dafür bekommt, dass er energieeffizient baut.

Zum Vergleich zieht er die Elektroauto-Förderung heran. Dort hat der Staat so stark subventioniert, dass Leasing-Autos zeitweise faktisch umsonst zu bekommen waren. Dasselbe Muster wird sich bei energetischen Sanierungen von Immobilien wiederholen, sobald der politische Druck groß genug wird. Denn die großen institutionellen Wohnungsanbieter mit hunderttausenden Einheiten könnten eine erzwungene Sofortsanierung gar nicht stemmen. Das würde ganze Unternehmen gefährden, was der Staat nicht riskieren kann.

Steigen die Immobilienpreise wieder? Aktuelle Marktlage 2023

Die Nachfrage ist laut Johannes klar da. Er hat selbst eine Wohnung inseriert, zu einem bewusst hohen Preis, und trotzdem sofort vier bis fünf ernsthafte Kaufinteressenten gehabt. Zum Verkauf braucht er nur einen Käufer. Das zeigt, dass der Markt lebt.

Noch deutlicher wird es auf der Vermietungsseite. Johannes berichtet von einem Objekt im sächsischen Dohna, also keiner Toplage in Frankfurt oder Berlin, bei dem er 80 Anfragen auf eine 4-Zimmer-Wohnung bekommen hat. Komplett saniert, versteht sich, aber 80 Anfragen in einer Kleinstadt sind ein klares Signal: Menschen suchen guten Wohnraum und sind bereit, dafür überdurchschnittliche Mieten zu zahlen.

Das wird sich mittelfristig auf die Kaufpreise auswirken. Denn wer heute als Mieter hohe Mieten zahlt und steigende Nebenkosten sieht, überlegt irgendwann, ob er nicht lieber kauft. Gerade fertig sanierte Objekte mit guter Energiebilanz sind dann gefragt, weil Käufer direkt einziehen können, ohne selbst nochmal zu investieren. Genau das ist das Zielprodukt im Fix-and-Flip-Modell.

Der Preisrückgang der letzten 15 bis 16 Monate war eine direkte Reaktion auf den starken Zinsanstieg und die Unsicherheiten durch Energiekrise, Krieg und Lieferengpässe. Jetzt, da sich der Zins stabilisiert und die Lage klarer wird, kehrt das Vertrauen zurück. Wer weiter auf fallende Preise wartet, wird wahrscheinlich enttäuscht.

Fazit: Kaufen oder abwarten?

Johannes und ImmoRob kommen unabhängig vom Blickwinkel zum selben Schluss: Kaufen. Wer Eigenkapital hat und sich eine zeitweise Unterdeckung leisten kann, sollte jetzt handeln. Wer als Flipper arbeitet, hat das Liquiditätsproblem ohnehin nicht, weil die Haltedauer kurz ist.

Die wichtigsten Punkte im Überblick:

• Kaufpreise sind gegenüber dem Höchststand gesunken, der Discount beträgt regional oft 30.000 bis 40.000 Euro.
• Zinsen sind höher, aber der niedrigere Kaufpreis gleicht das weitgehend aus.
• Wohnraummangel und wachsende Bevölkerung sorgen für anhaltend hohe Nachfrage.
• Energetische Sanierungspflichten werden kommen, aber staatliche Subventionen auch.
• Im normalen deutschen Wohnmietmarkt gibt es historisch keine langen Phasen dauerhaft fallender Preise.
• Wer heute kauft, saniert und langfristig hält, kann nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen und dabei deutlich im Plus sein.

Die aktuelle Phase ist kein Grund zur Panik, sondern eine Kaufgelegenheit. Wer die Grundlagen versteht, wer also weiß, was Lage, Sanierungsstand und Energieeffizienz für den Wiederverkauf bedeuten, kann jetzt sehr gut positionierte Deals machen.