Lohnt sich der Kauf einer Immobilie noch? 2023 Q&A mit ImmoRob

Johannes von Flipper Immo trifft sich in Dresden mit ImmoRob zum Q&A über den aktuellen Immobilienmarkt 2023. Die beiden nehmen kontroverse Schlagzeilen auseinander, sprechen über Sanierungskosten, Energieeffizienz und die zentrale Frage: Lohnt sich der Kauf einer Immobilie heute überhaupt noch?

Finger weg von unsanierten Eigentumswohnungen? Was wirklich dahintersteckt

Eine Schlagzeile, die 2023 durch viele Medien geistert, lautet: Finger weg von unsanierten Eigentumswohnungen. Klingt dramatisch, ist aber vor allem eines: Clickbait. Johannes ordnet das Thema nüchtern ein. Ja, die Sanierungskosten sind gestiegen. Das hat er selbst in seinen Projekten gemerkt. Wer früher für 25.000 Euro renoviert hat, zahlt heute schnell 38.000 Euro oder mehr für dieselbe Arbeit. Das klingt erstmal nach einer schlechten Nachricht für alle, die im Fix-and-Flip-Bereich unterwegs sind.

Aber der entscheidende Denkfehler steckt in der Schlussfolgerung. Denn wenn Sanierungskosten steigen, steigen gleichzeitig auch die Neubaupreise. Der Neubau ist am Ende nichts anderes als Bau- und Materialkosten plus Handwerkerleistung. Wenn diese Faktoren teurer werden, zieht der Markt irgendwann nach. Der Käufer, der dir deine sanierte Wohnung abkauft, müsste denselben Betrag investieren, wenn er eine Alternative sucht. Das bedeutet: Die höheren Sanierungskosten kommen mittelfristig beim Verkaufspreis wieder raus.

Wo Johannes aber tatsächlich vorsichtiger geworden ist: beim Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung in einem größeren Wohnblock mit schlechter Energieeffizienzklasse. Wer eine Wohnung in einem Haus mit Energieeffizienzklasse E oder F kauft, kann über notwendige Sanierungsmaßnahmen am Gesamtgebäude nicht allein entscheiden. Er ist auf die Eigentümerversammlung angewiesen, und dort ist oft erheblicher Gegenwind vorprogrammiert, wenn es um Investitionen in Höhe von 50.000 bis 100.000 Euro geht, etwa für eine neue Heizungsanlage.

Die sicherere Variante ist daher entweder der Kauf eines ganzen Hauses, bei dem du alle Entscheidungen selbst treffen kannst, oder eine kleine Eigentümergemeinschaft mit solventen und entscheidungsfreudigen Miteigentümern. Alles andere bedeutet mehr Risiko als nötig.

Lohnt sich der Immobilienkauf 2023 noch?

Die ehrliche Antwort von Johannes und ImmoRob lautet: Ja, kaufen. Aber mit dem richtigen Blickwinkel.

Wer Immobilien kaufen will und dabei wenig Eigenkapital mitbringt sowie alles über Fremdkapital finanzieren muss, steht heute vor einer anderen Rechnung als noch vor zwei Jahren. Die Zinsen sind deutlich gestiegen. Was früher bei 1,5 bis 2 Prozent lag, kostet heute das Zwei- bis Dreifache. Das macht monatlich einen spürbaren Unterschied und kann dazu führen, dass eine Kapitalanlage kurzfristig keinen positiven Cashflow liefert.

Aber hier ist die entscheidende Gegenperspektive: Der höhere Zins schlägt sich direkt als Preisabschlag beim Kaufpreis nieder. Die Immobilien, die heute auf dem Markt sind, kosten oft 30.000 bis 40.000 Euro weniger als noch vor zwei Jahren. Was du also mehr an Zins zahlst, hast du vorher beim Kaufpreis gespart. Die Gesamtrechnung verschiebt sich, bleibt aber in einer ähnlichen Grössenordnung.

Dazu kommt: Wir befinden uns gerade in einer Phase, in der die Preise ihren Tiefpunkt wahrscheinlich schon gesehen haben oder kurz davor sind. Die Nachfrage ist nach wie vor vorhanden. Johannes selbst berichtet, dass er eine inserierte Wohnung mit hochangesetztem Preis trotzdem sofort mit vier bis fünf Interessenten belegt hatte. Er braucht davon nur einen Käufer.

Johannes vergleicht die aktuelle Situation mit dem Kauf von Aktien während der ersten Corona-Welle: Wer damals den Mut hatte einzusteigen, hat wenige Monate später einen deutlichen Wertzuwachs gesehen. Beim Immobilienmarkt erwartet er eine ähnliche Entwicklung, sobald sich die allgemeine Lage weiter stabilisiert.

• Für Flipper: Das Liquiditätsproblem existiert kaum, weil das Objekt nur kurz gehalten wird. Die gesunkenen Kaufpreise schaffen gute Einstiegsbedingungen.
• Für Bestandshalter: Wer zehn Jahre Geduld mitbringt, hält am Ende steuerfreien Verkaufsgewinn in den Händen, vor allem wenn zwischendurch noch saniert wurde.
• Für Eigennutzer: Steigende Mieten und Nebenkosten machen den Eigentumserwerb attraktiver denn je.

Energiewende als Verkaufsgrund? Die Medien übertreiben

Ein weiteres Thema, das die Runde macht: Zwangsverkäufe wegen der Energiewende. Haus und Grund berichtete über eine steigende Anzahl von Immobilienverkäufen, die angeblich auf die Angst vor künftigen Energiesanierungspflichten zurückzuführen seien. Johannes hält dagegen.

Wer verkauft seine Immobilie deshalb, weil in zwei Jahren vielleicht die Heizung erneuert werden muss? Diese Argumentation greift zu kurz. Der eigentliche Verkaufsdruck kommt aus einer ganz anderen Richtung: Liquide Mittel sind knapper geworden. Die Wirtschaft hat sich abgekühlt, die Inflation hat an der Kaufkraft gezehrt, und viele Eigentümer haben Angst vor der nächsten Zinsbindungsverlängerung. Wer sich einen Kredit mit 1,7 Prozent gesichert hat und in drei bis vier Jahren auf möglicherweise fünf bis sechs Prozent umschulden muss, der überlegt sich, ob er das durchhalten will oder will. Das ist der echte Grund für viele Verkaufsentscheidungen, nicht die Heizungsfrage.

Dazu kommt: Die Energiewende im Immobilienbereich wird nach Einschätzung von Johannes staatlich stark subventioniert werden. Als Beleg nennt er das eigene Bauprojekt: In Freital bei Dresden baut er gerade ein Mehrfamilienhaus mit elf Wohnungen. Für energieeffizientes Bauen bekommt er 28.000 Euro pro Wohnung als Zuschuss, kein Darlehen, sondern ein reines Geschenk. Bei elf Wohnungen entspricht das über 300.000 Euro, allein dafür, dass vernünftige Fenster und eine effiziente Heizung eingebaut werden.

Und wer glaubt, der Staat würde Grossvermieter wie Vonovia oder Deutsche Wohnen, die hunderttausende Wohnungen halten, über Nacht zu teuren Energiesanierungen zwingen und damit deren Existenz gefährden? Das ist schlicht unrealistisch. Die Subventionen werden kommen, weil sie kommen müssen. Panik ist also fehl am Platz.

Sind steigende Immobilienpreise nur eine kurze Rallye-Pause?

Der vierte Punkt im Gespräch beschäftigt sich mit der Preisentwicklung. War der Preisrückgang der letzten 15 bis 16 Monate nur eine kurze Pause, bevor es wieder nach oben geht?

Johannes ist überzeugt: Ja. Und er begründet das mit dem strukturellen Ungleichgewicht auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Statt der benötigten 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr wurden zuletzt nur rund 180.000 fertiggestellt, und selbst diese Zahl sinkt weiter, weil Neubauprojekte reihenweise gestoppt wurden. Gleichzeitig sind in kurzer Zeit rund zwei Millionen Menschen nach Deutschland eingewandert, was den ohnehin schon angespannten Markt weiter unter Druck setzt.

Das Ergebnis sieht man in der Praxis. Johannes berichtet von 80 Anfragen auf eine einzige 4-Zimmer-Wohnung in Dohna, einer kleinen Stadt bei Dresden, kein Trendviertel in Frankfurt oder München, sondern normaler Wohnraum auf dem Land. Die Wohnung war neu saniert, aber das zeigt, wie gross die Nachfrage wirklich ist.

Dazu kommt: Es gibt historisch gesehen keinen längeren Zeitraum, in dem Immobilienpreise in Deutschland dauerhaft gesunken sind. Kurze Phasen der Korrektur hat es gegeben, aber keine anhaltenden Einbrüche auf breiter Front. Dafür müsste der Markt innerhalb eines Jahres mit einer Million neuer Wohnungen geflutet werden. Das ist praktisch ausgeschlossen, schon allein weil die Regierung eher mit Mietpreisbremsen und anderen regulativen Massnahmen beschäftigt ist als mit ernsthafter Wohnraumschaffung.

Fazit: Was bedeutet das für dich als Investor?

Der Immobilienmarkt 2023 ist kein einfaches Umfeld, aber er bietet klare Chancen für alle, die mit dem richtigen Blickwinkel einsteigen. Hier die wichtigsten Punkte im Überblick:

• Steigende Sanierungskosten sind kein Grund zur Panik. Sie erhöhen langfristig auch die Verkaufspreise.
• Beim Kauf einer Eigentumswohnung in einem schlecht bewerteten Mehrfamilienhaus mit niedriger Energieeffizienzklasse ist Vorsicht angebracht, weil du dort keine Entscheidungshoheit hast.
• Der höhere Zins wird durch den günstigeren Kaufpreis weitgehend ausgeglichen. Die Gesamtrechnung ist ähnlich wie vor zwei Jahren.
• Kurzfristiger Cashflow ist in diesem Zinsumfeld schwieriger zu erzielen. Wer aber langfristig denkt und zehn Jahre hält, schaut auf deutliche Wertzuwächse.
• Die Energiewende wird im Immobiliensektor subventioniert werden. Massenhafte Zwangssanierungen ohne staatliche Unterstützung sind illusorisch.
• Die Nachfrage nach Wohnraum ist strukturell vorhanden und wird nicht verschwinden. Der Preisrückgang war eine Korrekturphase, keine Trendwende.

Ob als Flipper, Bestandshalter oder Eigennutzer: Die Antwort von Johannes und ImmoRob ist klar. Wer jetzt gut einkauft, gut saniert und einen langen Atem mitbringt, ist auf der richtigen Seite.