So erschafft er eine Luxus-Traumwohnung in Berlin

In diesem Video nimmt Johannes gemeinsam mit Tim eine 125-m²-Altbauwohnung in einer Berliner Kudam-Seitenstraße unter die Lupe. Die Wohnung wird von Grund auf kernsaniert, vom Dreizimmer- zum Vierzimmergrundriss umgebaut und mit High-End-Ausstattung zum Luxus-Flip entwickelt. Du bekommst einen ehrlichen Blick auf die Baustelle, die Einkaufsstrategie und die handwerklichen Entscheidungen dahinter.

Das Objekt: Berliner Altbau am Kudamm mit echtem Potenzial

Das Haus stammt aus dem Jahr 1900 und wurde vor etwa zehn Jahren vom damaligen Aufteiler komplett kernsaniert. Dämmung, Fenster, Heizung auf Fernwärme, alles wurde damals neu gemacht. Das bedeutet für Tim als heutigen Flip-Investor einen klaren Vorteil: Er muss das Gebäude selbst nicht anfassen und kann sich voll auf die Wohnung konzentrieren.

Die Lage ist erstklassig. Direkt in einer Seitenstraße des Kurfürstendamms, einem der bekanntesten Boulevards Deutschlands, liegt die Wohnung im Hochparterre. Gegenüber befindet sich eines der bekanntesten Premium-Fitnessstudios Berlins mit Pool, Sauna und Gym. Rechts um die Ecke liegt der Lietzensee mit Park. Für einen Eigennutzer mit Anspruch kaum zu toppen.

Beim Kauf war die Wohnung mit 133 m² auf dem Portal angegeben. Nach einem neuen Aufmaß stellte sich heraus: Es sind 125 m². Ein typisches Praxisbeispiel dafür, warum du niemals die Angaben im Exposé blind übernehmen solltest. Immer selbst nachmessen lassen.

Der Umbau: Aus drei mach vier Zimmer

Das war ursprünglich eine Dreizimmerwohnung. Tim und sein Team haben sich entschieden, sie zur Vierzimmerwohnung umzubauen. Das klingt simpel, hat aber weitreichende Konsequenzen für den Grundriss und die handwerklichen Gewerke.

Konkret sieht der Plan so aus:

• Die frühere Küche wird in ein zweites Schlafzimmer umgewandelt.
• Die Küche zieht in den Bereich, wo die Leitungsstränge ohnehin verlaufen und wo historisch wahrscheinlich schon zur Bauzeit die Küche lag. So entsteht eine offene Wohnküche.
• Mehrere Zwischenwände, darunter Trockenbau, wurden bereits herausgerissen. Dadurch öffnet sich der gesamte Wohn- und Kochbereich erheblich.
• Im Badbereich wird zusätzlich ein Gäste-WC eingebaut, möglicherweise sogar eine zweite Dusche. Geplant ist ein Badezimmer mit bodentiefer Dusche, Badewanne und verstecktem Waschmaschinenanschluss.
• Durch das Entfernen von Abkofferungen in einem der Zimmer gewinnt Tim noch einmal rund 2 Quadratmeter Fläche zurück.

Ein Detail, das viele übersehen: Im hinteren Bereich der Wohnung gibt es einen ehemaligen Dienstbotenaufgang. In Berliner Altbauten, die durch Vorderhaus, Seitenflügel und Hinterhaus durchgestreckt sind, findet man das häufig. Früher kamen die Bediensteten über diesen Aufgang, damit sie die Herrschaften vorne nicht störten. Heute lässt sich dieser Bereich als zusätzliches Kinderzimmer oder kleine Kammer nutzen.

Materialien und Ausstattung auf High-End-Niveau

Der Begriff "High End Flip der Masterclass" ist bei diesem Projekt keine Übertreibung. Die Ausstattungsentscheidungen zielen klar auf den Eigennutzer mit Anspruch ab.

Das wichtigste Merkmal ist der neue Bodenbelag. Statt den historischen Dielenboden zu ergänzen und dabei Flickstellen zu riskieren, legt Tim durchgehend eine französische Fischgräte als Parkettboden. Der Vorteil: keine Schwellen, kein sichtbarer Übergang dort, wo früher Wände standen, und ein stimmiges Gesamtbild durch die gesamte Wohnung. Der Boden wird auf neuen OSB-Platten und einer angepassten Schüttung verlegt.

Ein weiteres Kernelement ist der Stuck. Berliner Altbauten mit echten Stuckelementen und Deckenhöhen von bis zu 3,80 Meter im Originalbereich sind ein Alleinstellungsmerkmal. Tims Team arbeitet mit einem erfahrenen Stuckateur zusammen, der vor dem finalen Anstrich nochmals durch die Wohnung geht und fehlende oder beschädigte Stuckelemente mit Gipsstuck ergänzt. Stuck gehört für ihn in jede Altbauwohnung, solange er echt ist oder zumindest stilecht ergänzt wird.

Weitere Ausstattungsmerkmale:

• Kassettentüren bleiben erhalten, werden gefüllert und neu lackiert.
• Alle Türen sollen einheitlich auf 210 cm Höhe gebracht werden. Wo Türen fehlen oder zu klein sind, kommen alte Türen aus dem eigenen Lager zum Einsatz. Neue stumpfanschlagende Türen wären hier fehl am Platz.
• Die komplette Elektrik wird neu gemacht. Ursprünglich wollte Tim nur ergänzen, aber durch die Küchenumlage und die Gewährleistungsproblematik hat er sich für eine Kompletterneuerung entschieden. Richtige Entscheidung.
• Heizkörper wandern unter die Fenster und bekommen Verkleidungen.
• Staging ist fest eingeplant. Alle Wohnungen werden vor dem Verkauf professionell eingerichtet und fotografiert, inklusive Wandleuchten. Die müssen perfekt gespachtelte Wände voraussetzen, sonst zeigt das Streiflicht jeden Fehler.

Zum Thema Wandqualität sagt Tim klar: Die Wände müssen auf Q3-Qualität gespachtelt sein. Wer beim Spachteln spart, verliert beim Staging. Daran sollte man auf keiner Baustelle sparen.

Historische Details bewahren statt zerstören

Was Tim und sein Team von vielen anderen Renovierern unterscheidet, ist der bewusste Umgang mit dem Altbaucharakter. Ein Altbau lässt sich leicht zerstören, wenn man ihn falsch saniert. Wer einfach alles modernisiert, ohne Gefühl für das Gebäude, verliert genau das, was Käufer in dieser Preisklasse suchen.

Konkret bedeutet das:

• Historische Reliefplatten und Wandelemente bleiben erhalten und werden in Szene gesetzt, zum Beispiel mit gezielter Beleuchtung durch LED-Streifen.
• Die alten Dielen, die für den neuen Fischgrätenparkett rausgenommen wurden, werden nicht weggeworfen. Tim inseriert sie bei eBay Kleinanzeigen oder lagert sie ein, um sie in anderen Projekten wieder zu verwenden. Massivholz aus dem Jahr 1900 überdauert uns alle und lässt sich zwei, drei Mal abschleifen.
• Das sogenannte Berliner Zimmer, ein typisches Durchgangszimmer mit großen Flügeltüren, soll möglichst erhalten bleiben. Die Flügeltüren wegzureißen wäre ein Fehler, auch wenn das Raumkonzept eine Anpassung erfordert.
• Im Eingangsbereich wird über eine Stahl-Glas-Tür nachgedacht, um den Übergang in die Wohnung zu betonen, ohne den historischen Charakter zu brechen.

Einkaufsstrategie: Wie Tim solche Objekte findet

Ein häufig gestellte Frage ist, wie Investoren wie Tim an solche Deals kommen. Die Antwort ist weniger geheimnisvoll als erwartet. 80 Prozent der Objekte kommen über die gängigen Portale wie ImmoScout. Der Unterschied liegt in der Konsequenz und Schnelligkeit.

Tim und sein Team haben überall aktive Suchprofile laufen. Sobald ein passendes Objekt erscheint, wird schnell gehandelt. Im aktuellen Markt mit gestiegenen Zinsen ist Eigenkapitalstärke ein echter Vorteil. Viele Privatkäufer scheitern daran, dass ihre Bank eine Finanzierungsrate nennt, bei der sie vom Stuhl kippen. Bis die sich sortiert haben, ist der Deal schon durch. Wer schnell und unkompliziert kaufen kann, gewinnt das Vertrauen von Verkäufern, besonders von solchen, die schnell verkaufen müssen oder wollen.

Zur Preisverhandlung: Tim gibt pro Woche zwischen 10 und 20 Angebote ab. Die liegen in der Regel 10 bis 20 Prozent unter dem Exposépreis. Zum Exposépreis kauft er nur dann, wenn die Wohnung offensichtlich falsch eingewertet wurde und deshalb sofort weitere Interessenten auf den Plan ruft. In dem Fall zählt erst recht die Geschwindigkeit.

Ein weiterer Trick, der Zeit spart: Tim hat sich mit dem Verkäufer geeinigt, den Schlüssel bereits vor dem offiziellen Nutzen-Lasten-Wechsel zu erhalten. So konnte die Sanierung beginnen, bevor der Notar alles abgeschlossen hatte. In Berlin kann der Nutzen-Lasten-Wechsel zwischen 4 und 10 Wochen dauern, besonders wenn die WEG-Verwaltung träge ist. Diese Zeit spart er sich komplett.

Zeitplan und Zusammenarbeit mit Handwerkern

Tim arbeitet mit einer neuen Sanierungsfirma zusammen, nachdem sein bisheriges Team von zwei Truppen den Weg in eine eigene Firma gegangen ist. Die neue Firma hat 6 Wochen als Richtwert für die Komplettsanierung genannt. Tim ist da realistisch: In der Vergangenheit hat er für eine vergleichbare Wohnung immer rund drei Monate gerechnet. Wenn es diesmal zwei Monate werden, wäre das schon sehr gut. Auf Baustellen kann immer etwas passieren, und Verzögerungen von einem Monat oder mehr lassen sich nicht immer vermeiden.

Wichtig ist aber nicht nur die Geschwindigkeit, sondern die Qualität der Ausführung. Wände müssen sauber gespachtelt sein. Elektrik und Sanitär bekommen keine halben Lösungen. Und beim Staging muss alles stimmen, damit die Fotos und die Besichtigungen überzeugen.

Warum dieser Flip funktioniert

Tim zielt mit diesem Projekt, wie generell mit seinen Flips, auf den Eigennutzer ab. Das ist die entscheidende Weichenstellung. Eigennutzer kaufen emotional, sie kaufen Qualität und Lebensgefühl. Wer eine 125-m²-Wohnung in einer Kudam-Seitenstraße mit französischer Fischgräte, Stuck, offenem Wohnbereich und Gäste-WC anbietet, spricht genau diese Zielgruppe an.

Tim gibt offen zu, dass die Margenerwartungen in den letzten zwei Jahren gesunken sind. Das ist die Realität im aktuellen Markt. Aber wer Qualität schafft und konsequent auf den Eigennutzer setzt, kann sich vom Markt abheben und weiterhin solide Ergebnisse erzielen. Im Jahr 2025 ist das bereits der vierte Ankauf für sein Team, trotz gestiegener Zinsen.

Der Einstiegspreis war gut, die Lage ist sehr gut, und das Haus selbst ist in einem soliden Zustand. Energieeffizienzklasse C oder D durch Fernwärme und die Kernsanierung von vor zehn Jahren, Fenster aus dem Jahr 2011. Keine Risiken, die den Flip gefährden könnten. Genau das ist die Basis, auf der ein solches Projekt aufgebaut werden sollte.

Wer in Berlin nach Immobilien für Fix and Flip sucht, sollte sich dieses Projekt genau anschauen. Es zeigt, wie man mit Gespür für den Altbau, klarer Einkaufsstrategie und konsequenter Qualitätsorientierung auch in einem schwierigeren Marktumfeld erfolgreich flipped.