So erschafft er eine Luxus-Traumwohnung in Berlin

In diesem Video nimmt Johannes dich mit auf eine Berliner Altbau-Baustelle, die gerade komplett umgekrempelt wird. Sein Freund und Flip-Profi Tim saniert eine 125-Quadratmeter-Wohnung direkt am Kurfürstendamm zu einem High-End-Objekt mit vier Zimmern, französischer Fischgräte und erstklassiger Ausstattung. Du erfährst, wie er den Grundriss aufgewertet hat, warum er die komplette Elektrik neu gemacht hat und wie er die Wohnung trotz gestiegener Zinsen profitabel flippt.

Die Wohnung: Berliner Altbau am Kurfürstendamm

Das Objekt liegt in einem Gründerzeithaus aus dem Jahr 1900, das vor rund zehn Jahren vom damaligen Aufteiler kernsaniert wurde. Die Wohnung selbst befindet sich im Hochparterre und hat nach einem neuen Aufmaß 125 Quadratmeter. Im Inserat stand sie noch mit 133 Quadratmetern, was zeigt: Ein eigenes Aufmaß vor dem Kauf lohnt sich immer, weil du sonst am Ende mit falschen Zahlen kalkulierst.

Die Lage ist erstklassig. Direkt am Kudam, gegenüber einem der bekanntesten und hochwertigeren Fitnessstudios Berlins mit Pool, Sauna und Gym, und rechts um die Ecke der Lietzensee mit einem großen Park. Genau diese Kombination aus zentraler Lage und Wohnqualität hat Tim davon überzeugt, das Projekt anzugehen, obwohl er sich eigentlich vorgenommen hatte, momentan keine so großen Wohnungen zu machen.

Vom Dreizimmer- zum Vierzimmer-Grundriss

Die ursprüngliche Dreizimmerwohnung wird zu einer Vierzimmerwohnung umgebaut. Das klingt zunächst nach viel Aufwand, war aber durch die vorhandene Raumstruktur gut möglich. Konkret wurde folgendes verändert:

• Mehrere Wände wurden entfernt, darunter eine Trockenbau-Wand, die sich beim Abriss als einfach zu beseitigen herausgestellt hat.
• Die ehemalige Küche wurde an einen anderen Ort verlegt, wodurch ein zusätzliches Schlafzimmer entstand.
• Im Bereich der ursprünglichen Küche kommen jetzt Wohnen und Kochen zusammen, als offene Wohnküche mit direktem Anschluss an die vorhandenen Versorgungsstränge.
• Durch das Entfernen einer übermäßig abgekofferten Decke und Wände wurden schätzungsweise noch einmal rund zwei Quadratmeter zurückgewonnen.

Der schlauchförmige Charakter der alten Raumaufteilung ist damit Geschichte. Die neue Offenheit passt viel besser zur großzügigen Deckenhöhe von rund 3,80 Metern in den Originalbereichen, die einer der großen Trümpfe des Altbaus ist.

Französische Fischgräte statt alter Diele

Die historische Diele wurde komplett herausgerissen. Ein schwieriger Entscheid, denn die alten Holzdielen waren in sehr gutem Zustand, massiv und hätten problemlos noch zwei bis dreimal abgeschliffen werden können. Trotzdem war der Schritt notwendig, weil durch die Grundrissveränderungen neue Wände versetzt wurden und ein Ergänzen der alten Diele unschöne Nähte hinterlassen hätte.

Stattdessen kommt eine französische Fischgräte in die gesamte Wohnung. Der Aufbau: Auf die bestehende Schüttung von rund 20 Zentimetern kommen OSB-Platten, dann ein Ausgleich, und der Parkettleger verlegt darauf die Fischgräte schwellenlos durch alle Räume. Tim und Johannes sind beide überzeugt: Wenn die Fischgräte gut gemacht ist, sieht sie einfach aus und bringt eine Wärme in die Wohnung, die kein anderer Bodenbelag liefert.

Die alten Dielen landeten nicht auf dem Müll. Tim hat sie bei eBay Kleinanzeigen angeboten und innerhalb kürzester Zeit viele Interessenten gehabt. Materialien, die nicht mehr gebraucht werden, ins Lager zu nehmen und für das nächste Projekt zu nutzen, ist ebenfalls ein fester Bestandteil seiner Arbeitsweise.

Bad, Gäste-WC und zweite Dusche

Das Badezimmer war in der ursprünglichen Wohnung bereits großzügig. Es bleibt großzügig, aber der Grundriss wird neu gedacht. Geplant ist:

• Ein Gäste-WC als eigenständiger Raum, weil eine 125-Quadratmeter-Wohnung in dieser Lage schlicht ein zweites WC braucht.
• Eine bodentiefe Dusche plus Badewanne im Hauptbad.
• Möglicherweise eine zweite Dusche, um das Masterbad vom Rest abzutrennen und direkt ans Schlafzimmer anzubinden.
• Einen versteckten Waschmaschinenanschluss.

Das Ziel ist ein Badezimmerbereich, der sich luxuriös anfühlt und gleichzeitig funktional ist. Bei einer High-End-Wohnung in dieser Lage ist das kein Nice-to-have, sondern ein Muss, wenn du am Ende den Eigennutzer ansprechen willst, der vergleichbare Objekte in der Nachbarschaft gesehen hat.

Stuck, Kassettentüren und Altbau-Charme erhalten

Tim und sein Team sind echte Altbau-Fans, und das spürt man in jeder Entscheidung auf dieser Baustelle. Der vorhandene Stuck an den Decken bleibt, wo er original ist. Wo er ergänzt werden muss, kommt ein erfahrener Stuckateur und setzt vor dem letzten Anstrich frischen Gipsstuck. Für Tim gehört das in jede Altbauwohnung, die er saniert.

Die historischen Kassettentüren werden aufgearbeitet, gefüllert und lackiert. Wo Türen fehlen oder neue Öffnungen entstanden sind, werden keine modernen stumpfanschlagenden Türen eingesetzt, sondern alte Türen in gleicher Höhe. Das Lager von Tims Firma ist entsprechend gut bestückt, und was nicht mehr im Bestand ist, wird auf Flohmärkten oder bei spezialisierten Händlern gesucht.

Besondere Details wie eine historische Reliefplatte an der Wand oder alte Glaselemente in den Türen bleiben ebenfalls erhalten. Solche Elemente kann man sogar mit gezielter Beleuchtung in Szene setzen, etwa mit LED-Streifen oder einer Wandlampe dahinter. Ein Altbau kann durch falsche Sanierung seinen Charakter verlieren. Das zu verhindern ist für Tim genauso wichtig wie das Ergebnis am Ende.

Was das Thema Energieeffizienz angeht: Das Haus wurde vor rund zehn Jahren mit Dämmung komplett saniert, ist an Fernwärme angeschlossen und hat Fenster aus dem Jahr 2011 mit Zweifachverglasung. Die Energieeffizienzklasse liegt bei C oder D, was in Berlin mittlerweile ein immer wichtigeres Thema bei Kaufentscheidungen ist. Für Tim ist das hier kein Problem, weil das Haus in einem ordentlichen Gesamtzustand ist.

Elektrik, Qualität und Wandspachtelung

Ursprünglich war geplant, die erst rund zehn Jahre alte Elektrik nur zu ergänzen. Weil aber die Küche komplett umgelegt wird und neue Starkstromleitungen gelegt werden müssen, hat Tim entschieden, die komplette Elektrik neu zu machen. Das ist teurer, aber richtig. Zum einen aus dem Gewährleistungsaspekt, zum anderen weil du auf einer Baustelle nicht an der falschen Stelle sparen solltest.

Beim Thema Wandqualität ist Tim kompromisslos. Die Wände müssen auf Q3-Qualität gespachtelt werden, also eine glatte, gleichmäßige Oberfläche ohne schiefe Stellen. Der Grund ist simpel: Alle Wohnungen werden vor dem Verkauf professionell gestaged, und Wandleuchten, die hoch und runter leuchten, machen jeden Schönheitsfehler sofort sichtbar. Was unter der Lampe aussieht wie ein kleiner Makel, ist auf Fotos und bei Besichtigungen ein echter Störfaktor.

Akquise und Verhandlung: So kauft Tim seine Deals

Ein Thema, das Johannes direkt anspricht: Wie findet Tim seine Objekte? Die Antwort ist weniger glamourös als viele denken. 80 Prozent aller Wohnungen, die sein Team ankauft, kommen aus den gängigen Immobilienportalen. Kein geheimes Netzwerk, keine Off-Market-Wunderwelt, sondern konsequente Suchprofile und schnelles Handeln.

Was den Unterschied macht:

• Wöchentlich werden zwischen 10 und 20 Angebote rausgeschickt, in der Regel mit 10 bis 20 Prozent unter dem Exposépreis.
• Durch starkes Eigenkapital und unkomplizierte Kaufabwicklung sind Tim und sein Team für viele Verkäufer attraktiver als private Käufer, die erst eine Finanzierung organisieren müssen.
• Während ein Privatinteressent noch beim Bankberater sitzt und vom Zinssatz überrascht wird, ist Tim schon beim Notar.

Bei dieser Wohnung hat Tim sich zusätzlich mit dem Verkäufer geeinigt, den Schlüssel schon vor dem offiziellen Nutzen-Lasten-Wechsel zu bekommen. In Berlin dauert es oft vier bis acht Wochen, manchmal sogar zehn Wochen, bis dieser Wechsel vollzogen ist, besonders wenn die WEG-Verwaltung dem Verkauf noch zustimmen muss. Wer früher auf die Baustelle kann, spart bares Geld und Zeit.

Zeitplan und Projektstruktur

Die neue Sanierungsfirma hat sechs Wochen für die komplette Fertigstellung angekündigt. Tim ist vorsichtig optimistisch: In der Vergangenheit hat eine vergleichbare Wohnung immer rund drei Monate Sanierungszeit gebraucht. Auf einer Baustelle kann immer etwas schiefgehen, und ein Monat Verzögerung ist keine Seltenheit. Aber selbst wenn es acht Wochen werden, ist das für Tim ein Erfolg.

Das Projekt ist inzwischen die vierte Wohnung, die Tim und sein Team im Jahr 2025 angekauft haben. Trotz gestiegener Zinsen ist er wieder aktiver geworden. Seine Begründung: Wer Qualität schafft und Qualität flippt, kann sich auch in einem schwierigeren Marktumfeld durchsetzen. Der Fokus liegt dabei zu 90 Prozent auf dem Eigennutzer, der bereit ist, für eine fertig sanierte Traumwohnung in guter Lage einen entsprechenden Preis zu zahlen.

Die Margen sind in den letzten zwei Jahren kleiner geworden, das sagt Tim offen. Aber das Modell funktioniert weiterhin, wenn der Einkauf stimmt, die Renovierung konsequent hochwertig umgesetzt wird und der Verkauf an den richtigen Käufer geht. Eine Wohnung wie diese, am Kudam, mit Fischgräte, Stuck, großzügigem Bad und offenem Wohn- und Kochbereich, findet ihren Käufer.

Was du aus diesem Projekt mitnehmen kannst

Dieses Projekt zeigt einige Prinzipien, die im Fix-and-Flip immer wieder funktionieren:

• Eigenes Aufmaß machen. Exposéangaben stimmen nicht immer, und du kalkulierst auf Basis echter Zahlen.
• Grundriss verbessern, nicht nur renovieren. Aus drei Zimmern vier zu machen ist ein echter Werttreiber, wenn die Wohnfläche es hergibt.
• Altbau-Charakter erhalten. Stuck, Kassettentüren, historische Details sind Verkaufsargumente, keine Hindernisse.
• Qualität nicht am Ende verhandeln. Q3-Spachtelung, vollständige Elektrik, hochwertiger Bodenbelag sind kein Luxus, sondern Grundvoraussetzung für den Eigennutzer-Markt.
• Früher Schlüssel spart Zeit und Geld. Wer es schafft, schon vor dem Nutzen-Lasten-Wechsel mit der Sanierung zu beginnen, hat einen echten Zeitvorteil.
• Schnell und eigenkapitalstark kaufen. Wer unkompliziert kaufen kann, gewinnt Deals, für die andere noch ihre Finanzierung suchen.

Wenn du wissen willst, wie so ein Flip von der Suche bis zum Verkauf in der Praxis abläuft, schau dir die weiteren Videos auf dem Kanal an. Und wenn das Fertigstellungsvideo zu dieser Berliner Traumwohnung erscheint, siehst du, was aus dem Rohbaucharme auf den Bildern hier geworden ist.