Das ultimative Makeover: Alte Wohnung wird moderner Luxusraum mit skandinavischem Design

In dieser Folge zeigt Johannes das lang ersehnte Vorher-nachher-Video eines außergewöhnlichen Fix-and-Flip-Projekts im Allgäu. Aus einer veralteten, schlecht aufgeteilten Bestandswohnung ist ein hochwertiger Wohnraum im skandinavischen Stil entstanden, den Johannes selbst als das Krasseste bezeichnet, was er in drei Jahren auf dem Immobilienmarkt geschaffen hat. Alle Details zu Materialien, Kosten und Designentscheidungen gibt es hier.

Warum dieses Projekt besonders ist

Wer sich auf dem deutschen Immobilienmarkt umschaut, findet im Neubau oder im Penthouse-Segment durchaus hochwertige Ausstattungen. Im Bestand, in einer normalen Wohnungsgröße und zu einem Preis, den ein zahlungsbereiter, aber nicht superreicher Käufer aufbringen kann, gibt es laut Johannes kaum etwas Vergleichbares. Genau das war das erklärte Ziel dieses Projekts: ein Objekt schaffen, das qualitativ mit dem Neubau konkurriert, aber im Bestand realisiert wurde.

Das Ergebnis ist eine vollständig kernsanierte Wohnung mit zwei Schlafzimmern, einer offenen Wohnküche, einem hochwertigen Badezimmer, einem separaten WC, einem neu gestalteten Flur und Balkonzugang aus jedem einzelnen Zimmer. Dazu kommt ein unverstellter Blick in die Allgäuer Alpen, ein Merkmal, das beim Kauf gezielt gesucht wurde und einen großen Teil des Mehrwerts ausmacht.

Offene Wohnküche: Stahlträger, Fußbodenheizung und Villeroy-&-Boch-Fliesen

Einer der ersten und wichtigsten Eingriffe war die Zusammenlegung von Küche und Wohnzimmer zu einer offenen Wohnküche. Ursprünglich gab es zwei getrennte Räume mit einem eigenen Küchendurchgang. Diese Wand wurde entfernt und durch einen Stahlträger ersetzt, der die Decke trägt. Die Gesamtkosten für dieses Unterfangen lagen bei rund 3.000 Euro. Johannes ist überzeugt, dass sich diese Investition in jedem Fall lohnt, weil der Raumgewinn und das Raumgefühl den Unterschied machen.

Im Küchenbereich wurden zusätzlich folgende Maßnahmen umgesetzt:

• Nachträglicher Einbau einer Fußbodenheizung im mittleren Bereich
• Wände zweimal fein verspachtelt und gestrichen
• Komplette Erneuerung der Elektroinstallation inklusive aller Dosen
• Verlegung von Villeroy-&-Boch-Fliesen zum Preis von 55 Euro pro Fliese
• Nahtloser Übergang zwischen Fliesenboden und Parkettboden ohne Leisten oder Schienen

Der Parkettboden ist ein besonderes Highlight. Johannes hat ihn über einen lokalen Händler bezogen und bezeichnet ihn als den schönsten Boden, den er je verbaut hat. Die Gesamtkosten inklusive Verkleben und Arbeitszeit lagen bei rund 70 Euro pro Quadratmeter. Der Boden zieht sich durch die gesamte Wohnung auf einer einzigen Ebene, ohne einen einzigen Übergang.

Auch bei den Lichtschaltern hat Johannes eine bewusste Entscheidung getroffen: Statt matter Schalter wurde diesmal eine anthrazitfarbene Glanzoptik gewählt, die pflegeleichter ist, weil matte Oberflächen deutlich mehr Schmutz annehmen.

Wohnzimmer und Balkone: Effizienz trifft Aussicht

Im Wohnzimmer wurden alle Wände behandelt, der Boden komplett durchverlegt und die Heizkörper gegen hocheffiziente neue Modelle ausgetauscht, die den Raum laut Johannes in etwa zehn Minuten vollständig aufheizen. Der Balkon wurde gestrichen. Auf einen Holzlattenrost hat Johannes bewusst verzichtet, weil der Balkon in zwei Monaten ohnehin abgefräst wird. Materialien unnötig zu verbauen und kurz darauf wieder zu entsorgen, ist für ihn keine Option.

Ein strukturelles Merkmal dieser Wohnung, das beim Kauf bewusst ausgewählt wurde: Jedes Zimmer hat einen eigenen Balkonzugang und Blick in die Allgäuer Alpen. Das ist im Bestand ausgesprochen selten und macht die Wohnung für anspruchsvolle Käufer besonders attraktiv.

Schlafzimmer: Neue Raumaufteilung, Premium-Türen, kein Durchgangszimmer

Die ursprüngliche Wohnung hatte ein klassisches Durchgangszimmer. Johannes ist der festen Überzeugung, dass Durchgangszimmer Quatsch sind, sobald man die Möglichkeit hat, sie zu beseitigen. Deshalb wurde eine Trockenbauwand eingezogen, die Tür versetzt und aus dem ehemaligen Durchgangszimmer ein eigenständiges Zimmer gemacht, das heute als Homeoffice oder kleines Kinderzimmer genutzt werden kann.

In diesem Zimmer wurden außerdem zwei Oberlichter in die neue Trockenbauwand eingebaut, um Licht aus dem angrenzenden Raum durchzulassen. Als Beleuchtung wurde ein hochwertiger skandinavischer Strahler in Schwarz matt gewählt.

Das Hauptschlafzimmer, das sogenannte Master Bedroom, erhielt denselben Parkettboden wie der Rest der Wohnung, neue Heizkörper, komplett behandelte Wände und neue Türen. Bei den Türen hat Johannes sich für eine Premium-Designtür mit vier schmalen Streifen entschieden. Die günstigere Variante aus dem Baumarkt sieht ähnlich aus, hat aber deutlich dickere Streifen. Für dieses Oberklassenprojekt war die teurere Variante gesetzt.

Im gesamten Wohnbereich wurden alle Steckdosen und Leitungen erneuert, Wände mehrfach verspachtelt, Heizkörper ausgetauscht und Lichtinstallationen neu geplant.

Das Badezimmer: 12.000 bis 15.000 Euro für ein Bad auf Hotelniveau

Das Badezimmer ist das absolute Herzstück dieser Renovierung. Johannes beschreibt es als den schönsten Waschbereich, den er je geschaffen hat. Die Kosten für dieses eine Badezimmer liegen je nach Gewerk zwischen 12.000 und 15.000 Euro. Was steckt dahinter?

• Abgehängte Decke mit unterputz verlegter LED-Schiene als Hauptlicht, kein einziger Spot
• Wandfliesen und Bodenfliesen komplett in Villeroy-&-Boch-Fliesen zum Preis von 55 Euro pro Stück
• Dekorleisten im Bad zu 45 Euro pro Meter
• Ebenerdiges Duschpodest mit Unterputz-Regenduschkopf
• Alle Armaturen in Matt-Schwarz
• Rahmenlose Duschscheibe für eine klare, ungestörte Optik
• Eichenholzboard als Waschtischunterschrank
• Weißer matter Aufsatzwaschtisch mit schwarzen Armaturen
• Spiegel mit schwarzem Rahmen und indirekter, dimmbarer Beleuchtung
• Neuer Handtuchheizkörper
• Fußbodenheizung im gesamten Badbereich, zeitgesteuert

Die LED-Schiene in der Decke war eine bewusste Abkehr vom klassischen Spot-Konzept. Johannes hatte dieses Lichtdesign bisher nur in größeren Villen und Neubauprojekten gesehen. Das Ergebnis hat ihn überzeugt: der Raumeffekt ist glamourös, hotelstil und Instagram-tauglich ohne aufgesetzt zu wirken. Er würde es in ähnlichen Projekten wieder einbauen, allerdings nicht zwingend in jedem Zimmer.

Flur: Industrietür als Maßanfertigung und Einbauschrank vom Schreiner

Der Flur ist nach dem Badezimmer das zweite große Highlight dieser Wohnung. Zwei Elemente stechen dabei besonders heraus.

Erstens: Ein maßgefertigter Einbauschrank vom Schreiner des Vertrauens. Der Grund für den Einbauschrank war praktisch: Die Waschmaschine musste untergebracht werden, ohne in der Küche zu stehen. Dafür wurden eigens Wasseranschlüsse und Steckdosen aus dem Badezimmer in den Flur verlegt. Der Schrank hat Fächer für Reinigungsmittel und einen Oberschrank für weiteren Stauraum. Die Details sind konsequent in Schwarz gehalten, von den Türgriffen bis zu den Akzenten.

Zweitens: Eine Industrietür als Maßanfertigung aus Holz, die wie Stahl aussieht. Holz wurde bewusst gewählt, weil die Decke abgehangen wurde und die genauen Endmaße erst spät feststanden. Mit Holz ist man in der Ausführung flexibler als mit echtem Stahl. Der Gesamtpreis für Schrank und Tür zusammen lag deutlich über 5.000 Euro. Der Industrielook trennt den Wohnbereich vom Rest der Wohnung ab und ist aktuell extrem gefragt.

Um die LED-Streifen im Flur möglich zu machen, wurde auch hier die Decke komplett abgehangen. Die LED-Leiste läuft an der Decke entlang und dann senkrecht nach unten, alles unterputz, nichts steht ab.

Separates WC: Sauber durchgedacht bis ins letzte Detail

Auch das separate WC wurde komplett überarbeitet. Wände wurden mehrfach verspachtelt und gestrichen, die Decke abgehangen, um schwarze Einbauspots setzen zu können, und ein Geberit-Unterputzspülkasten eingebaut. Kein Element wurde halbherzig gemacht, auch wenn der Raum klein ist.

Fix and Flip im oberen Preissegment: Was dieser Ansatz bedeutet

Dieses Projekt ist kein typisches Einstiegsprojekt im Fix-and-Flip-Bereich. Johannes hat hier bewusst auf ein Oberklassen-Ergebnis gesetzt, mit hochwertigsten Materialien, Maßanfertigungen und handwerklicher Präzision in jedem Gewerk. Der Kaufpreis beim Weiterverkauf liegt entsprechend im oberen Bereich. Das bedeutet: weniger Interessenten als bei einer günstigeren Wohnung, aber die Nachfrage ist da. Erste Besichtigungen haben bereits stattgefunden, es gibt Angebote.

Johannes zieht daraus eine klare Schlussfolgerung für den aktuellen Immobilienmarkt Deutschland: In dieser Marktlage muss man Qualität liefern. Wer mittelmäßig renoviert, findet schwerer einen Käufer. Wer ein Objekt so aufbereitet, dass es sich klar von allem anderen abhebt, schafft echten Mehrwert und echte Nachfrage. Das ist sein Ansatz, und er ist davon überzeugt, dass die nächsten Jahre ähnlich laufen werden.

Gleichzeitig läuft bereits das nächste Projekt an. Ein Objekt in Dresden wurde angekauft, weitere Projekte sind in Planung. Wer die Entwicklung von Anfang an mitverfolgen will, findet auf diesem Kanal alle Schritte vom Ankauf über die Renovierung bis zum Verkauf.

Was du aus diesem Projekt mitnehmen kannst

Egal ob du selbst Fix and Flip machst oder als Kapitalanleger nach Inspiration suchst, dieses Projekt liefert einige konkrete Lernpunkte:

• Ein Stahlträger zum Entfernen einer tragenden Wand kostet rund 3.000 Euro und kann eine Wohnung grundlegend aufwerten.
• Hochwertige Fliesen (hier Villeroy & Boch ab 55 Euro pro Stück) machen einen sichtbaren Qualitätsunterschied, den Käufer wahrnehmen.
• Ein Parkettboden auf einer Ebene ohne Übergänge kostet rund 70 Euro pro Quadratmeter mit Verkleben und Arbeitszeit.
• Durchgangszimmer lassen sich mit einer Trockenbauwand und einer versetzten Tür in eigenständige Zimmer umwandeln, oft mit wenig Aufwand aber großem Effekt.
• Ein Badezimmer auf Hotelniveau kostet im Bestand zwischen 12.000 und 15.000 Euro, kann aber den Gesamtverkaufspreis deutlich anheben.
• Maßanfertigungen vom Schreiner (hier Tür und Einbauschrank ab 5.000 Euro) schaffen Einzigartigkeit, die kein Baumarktprodukt replizieren kann.
• Home Staging ist ein eigenständiges Werkzeug, das den ersten Eindruck bei Besichtigungen maßgeblich beeinflusst.

Wenn du tiefer einsteigen willst in die Themen Projektplanung, Home Staging und die wirtschaftliche Seite von Fix and Flip, verweist Johannes auf seinen Fix-and-Flip-Kurs, in dem all diese Punkte strukturiert behandelt werden.