Das ultimative Makeover: Alte Wohnung wird moderner Luxusraum mit Scandinavian Design

In dieser Folge zeigt Johannes das lang ersehnte Vorher-Nachher-Video eines seiner bisher aufwendigsten Fix-and-Flip-Projekte. Eine in die Jahre gekommene Bestandswohnung im Allgäu wurde von Grund auf kernsaniert und zu einem modernen Luxusraum im skandinavischen Stil verwandelt. Was dabei verbaut wurde, was es gekostet hat und welche Designentscheidungen den Unterschied machen, erfährst du hier im Detail.

Ein Projekt, das es so im Bestand kaum gibt

Johannes bringt es gleich zu Beginn auf den Punkt: In den letzten drei Jahren auf dem Immobilienmarkt hat er in dieser Qualitätsstufe, in dieser Größe und zu einem für Normalkäufer erreichbaren Preispunkt nichts Vergleichbares im Bestand gesehen. Penthäuser und Neubauten gibt es natürlich, aber wer eine vollständig hochwertig sanierte Altbauwohnung mit Luxusanmutung sucht, schaut in der Regel lange. Genau diese Lücke hat dieses Projekt bewusst gefüllt.

Der Ansatz dahinter ist klar: In einer schwierigeren Marktlage musst du als Anbieter Qualität liefern. Wer das macht, findet auch Käufer, auch wenn die Zielgruppe naturgemäß kleiner wird. Erste Besichtigungen und konkrete Angebote bestätigen diese These bereits.

Wohnküche statt zwei getrennter Räume: Der Stahlträger als Gamechanger

Eines der zentralen strukturellen Eingriffe in dieser Wohnung war das Zusammenführen von Küche und Wohnbereich zu einer offenen Wohnküche. Vorher existierten beide als separate Räume mit einem eigenen Durchgang. Um die trennende Wand entfernen zu können, musste ein Stahlträger eingebaut werden, der die Deckenlast übernimmt. Die Gesamtkosten für dieses Unterfangen lagen bei rund 3.000 Euro. Aus Sicht von Johannes eine klare Investition, die er jederzeit wieder machen würde, weil sie extremen Mehrwert schafft.

In der so entstandenen Wohnküche wurde eine Fußbodenheizung nachgerüstet, alle Wände wurden mehrfach verspachtelt und gestrichen, die Elektrik komplett erneuert. Für den Boden fiel die Wahl auf eine Villeroy-und-Boch-Fliese zum Preis von 55 Euro pro Stück, die nahtlos in den hochwertigen Parkettboden des restlichen Wohnbereichs übergeht. Keine Schienen, keine Übergangsprofie, eine einheitliche Ebene durch die gesamte Wohnung. Der Parkettboden selbst liegt bei rund 70 Euro pro Quadratmeter inklusive Verklebung und Verlegung.

Bei den Lichtschaltern wurde diesmal bewusst auf Anthrazit-Glanzschalter statt auf matte Varianten gesetzt. Der Grund ist pragmatisch: Matte Oberflächen nehmen Schmutz deutlich stärker auf.

Wohnzimmer, Schlafzimmer und die kluge Entscheidung gegen das Durchgangszimmer

Im Wohnzimmer wurden neben dem neuen Boden auch die Heizkörper durch effiziente Modelle ersetzt, die den Raum nach eigener Aussage in etwa zehn Minuten vollständig durchwärmen. Der Balkon wurde gestrichen, auf einen Holzlattenrost wurde bewusst verzichtet, da in absehbarer Zeit ohnehin Abfräsarbeiten anstehen. Materialen unnötig zu verbauen und kurz danach wieder zu entsorgen ist kein Teil der Kalkulation.

In der Wohnung gibt es zwei Schlafzimmer sowie ein ehemaliges Durchgangszimmer, das komplett neu konzipiert wurde. Johannes hat eine klare Meinung zu Durchgangszimmern: Sie sind unpraktisch, und wenn sich die Möglichkeit bietet, sie aufzulösen, sollte man das tun. Konkret wurde hier eine Trockenbauwand eingezogen, die Tür wurde versetzt, und es entstanden zwei vollwertige, abgeschlossene Räume. Der frühere Durchgangsraum, in dem früher ein Kühlschrank und eine Eckbank standen, ist jetzt ein eigenständiges Zimmer, das sich als Homeoffice oder kleines Kinderzimmer nutzen lässt.

Beide Schlafzimmer wurden kernsaniert: Parkett verlegt, Wände mehrfach verspachtelt und gestrichen, Heizkörper erneuert, Elektrik auf Stand gebracht. Im Hauptschlafzimmer wurden alle Türen und Schalter ausgetauscht, wobei die Türzargen als Bestand übernommen und hochwertig nachlackiert wurden. Jedes einzelne Zimmer verfügt über einen eigenen Balkonzugang mit Blick in die Allgäuer Alpen, was beim Ankauf ein bewusst gewähltes Alleinstellungsmerkmal war.

Als Innentüren kommen durchgängig Design-Türen mit vier schmalen Stegen zum Einsatz, eine Premiumvariante gegenüber den im Baumarkt erhältlichen Modellen mit dickeren Streifen. Weil dieses Projekt von Anfang an im Oberklassensegment positioniert war, gab es an dieser Stelle keinen Kompromiss.

Das Highlight: Das Badezimmer

Das Badezimmer ist unbestritten das Herzstück dieser Renovierung. Es wurde von Boden bis Decke komplett neu gestaltet, und der Aufwand ist deutlich spürbar. Die geschätzten Kosten allein für diesen Raum liegen bei 12.000 bis 15.000 Euro.

Im Einzelnen wurden folgende Elemente verbaut oder verändert:

• Abgehängte Decke mit einer unterputz-montierten LED-Schiene als Hauptlicht, die einen hotelartigen, glamourösen Effekt erzeugt und sich deutlich von gewöhnlichen Einbauspots abhebt.
• Ebenerdige Dusche auf einem eigens errichteten Duschpodest, ausgestattet mit einem Unterputz-Regenduschkopf und sämtlichen Armaturen in mattem Schwarz.
• Rahmenlose Duschscheibe, um das Gesamtbild nicht durch einen zusätzlichen schwarzen Rahmen zu überladen.
• Wände und Boden vollständig mit Villeroy-und-Boch-Fliesen gefliest. Die verwendete Dekorleiste kostet allein 45 Euro pro laufenden Meter.
• Fußbodenheizung im Nassbereich, zeitgesteuert, damit man morgens auf warmen Fliesen steht.
• Im Waschbereich: ein matter weißer Aufsatzwaschtisch auf einem Eichenboard, schwarze Armaturen, schwarzer Handtuchhalter und ein schwarz umrandeter Spiegel mit indirekter, dimmbarer Beleuchtung.
• Ein neuer, designorientierter Heizkörper ergänzt den Raum.

Das Ergebnis ist nach eigener Aussage der schönste Waschbereich, den Johannes und sein Team je geschaffen haben.

Flur mit Industrielook und Maßanfertigungen vom Schreiner

Der Flur ist ein weiterer Raum, der weit über das übliche Renovierungsniveau hinausgeht. Auch hier wurde die Decke abgehangen, um einen unterputz-montierten LED-Streifen zu integrieren, der an der Decke entlangläuft. Das Ergebnis ist ein Lichteffekt, der den Flur völlig verwandelt.

Das absolute Eyecatcher-Element ist die Industrietür zum Badezimmer, eine Maßanfertigung vom Schreiner. Sie sieht aus wie Stahl, ist aber aus Holz gefertigt, weil das in der Verarbeitung deutlich mehr Flexibilität bietet, insbesondere wenn die genauen Endmaße der abgehängten Decke erst gegen Ende feststehen. Diese Tür existiert genau einmal, nämlich in dieser Wohnung. Der Industrielook ist heute sehr gefragt, und die Entscheidung dafür war aus Sicht von Johannes eindeutig richtig: nicht zu viel, nicht zu wenig, und sie trennt den Wohnbereich klar vom Rest der Wohnung ab.

Zusammen mit dem ebenfalls vom Schreiner gefertigten Einbauschrank im Flur lagen die Kosten für beide Elemente als Pauschalangebot deutlich über 5.000 Euro. Der Einbauschrank ist keine reine Designentscheidung, er löst ein praktisches Problem: In dieser Wohnung gab es keinen sinnvollen Platz für eine Waschmaschine. Durch das Verlegen der Wasseranschlüsse aus dem Bad in den Flur und den gezielten Einbau des Schranks gibt es jetzt einen dedizierten, versteckten Stellplatz für die Waschmaschine sowie zusätzlichen Stauraum über einen Oberschrank. Alle Griffe und Details des Schranks sind in Schwarz gehalten und greifen das Farbkonzept der gesamten Wohnung auf.

Das separate WC: Konsequent zu Ende gedacht

Auch das separate WC wurde vollständig überarbeitet. Wände mehrfach verspachtelt und gestrichen, Decke abgehangen für den Einbau schwarzer Einbauspots, und ein Geberit-Unterputzspülkasten installiert. Kein Detail wurde dem Zufall überlassen, und das Konzept zieht sich konsequent durch jeden Raum der Wohnung.

Was dieses Fix-and-Flip-Projekt für Investoren bedeutet

Dieses Projekt ist ein gutes Beispiel dafür, wohin sich das Fix-and-Flip-Geschäft in Deutschland entwickelt. In einer Marktphase, in der Käufer wählerischer sind und weniger Kapital einsetzen wollen, reicht eine solide Renovierung oft nicht mehr aus, um schnell und zu einem guten Preis zu verkaufen. Wer dagegen konsequent auf Qualität setzt und ein Produkt schafft, das sich vom Bestandsangebot klar abhebt, findet auch in schwierigen Zeiten Abnehmer.

Die verwendeten Materialien und Handwerkerleistungen in diesem Projekt sind bewusst im oberen Preissegment angesiedelt:

• Parkettboden: ca. 70 Euro pro Quadratmeter inklusive Verlegung
• Villeroy-und-Boch-Fliesen: 55 Euro pro Stück
• Dekorleiste im Bad: 45 Euro pro laufenden Meter
• Stahlträger für den Wanddurchbruch: ca. 3.000 Euro
• Schreinerarbeiten (Industrietür und Einbauschrank): deutlich über 5.000 Euro
• Badezimmer gesamt: ca. 12.000 bis 15.000 Euro

Das sind Zahlen, die zeigen, dass sich echte Qualität nicht zum Discountpreis einkaufen lässt. Gleichzeitig zeigen sie auch, dass gezielte Investitionen in Optik, Funktionalität und Verarbeitungsqualität den Verkaufspreis und die Vermarktbarkeit eines Objekts spürbar beeinflussen. Wer sich im Fix-and-Flip-Bereich positionieren will, muss genau verstehen, wo er mit seinem Produkt am Markt steht und welche Zielgruppe er ansprechen will.

Das nächste Projekt ist bereits eingekauft, unter anderem in Dresden. Es bleibt also spannend, was Johannes und sein Team als nächstes umsetzen werden.