Maklerprovision beim Immobilienkauf: Teilungsprinzip, Sätze und Verhandlung

Was die Maklerprovision beim Immobilienkauf ist

Die Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist das Honorar für den Immobilienmakler, das bei erfolgreichem Abschluss eines Kaufvertrags fällig wird. Sie wird als Prozentsatz vom beurkundeten Kaufpreis berechnet und gehört zu den Kaufnebenkosten, also zu dem Geld, das du zusätzlich zum Kaufpreis aufbringen musst. Der Anspruch entsteht nur, wenn ein wirksamer Maklervertrag vorliegt und der Kaufvertrag tatsächlich zustande kommt. Ohne Notartermin gibt es keine Provision.

Das Teilungsprinzip seit Dezember 2020

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten die Paragrafen 656a bis 656d BGB. Sie regeln die Verteilung der Maklerkosten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer Verbraucher ist. Drei Punkte sind entscheidend:

• Der Maklervertrag bedarf der Textform. Eine mündliche Zusage oder ein Klick auf ein Exposé reicht nicht mehr aus.

• Wird der Makler für beide Seiten tätig, darf er von beiden nur denselben Betrag verlangen. Ein Erlass gegenüber einer Seite wirkt automatisch auch für die andere.

• Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, darf sie höchstens die Hälfte der Provision auf die andere Seite abwälzen. Der Käufer muss außerdem erst zahlen, wenn der Auftraggeber seinen Anteil nachweislich beglichen hat.

Wichtig ist der Anwendungsbereich. Die Regelung greift nur bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit einem Verbraucher als Käufer. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken, Gewerbeobjekten und bei Käufen über eine GmbH gilt sie nicht, dort ist die Verteilung weiterhin frei verhandelbar. Genau dieser Punkt wird in der Praxis regelmäßig übersehen.

Übliche Sätze

Die Provision ist gesetzlich nicht der Höhe nach gedeckelt, es haben sich aber Spannen eingespielt. Üblich sind heute rund 5,95 bis 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer für beide Seiten zusammen, also etwa 2,98 bis 3,57 Prozent je Seite.

Prüfe immer, ob eine Angabe im Exposé netto oder brutto gemeint ist. 3,0 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer sind 3,57 Prozent, das sind bei 400.000 Euro Kaufpreis 2.280 Euro Unterschied.

Rechenbeispiel: Provision in den Kaufnebenkosten

Eine Eigentumswohnung in Bayern, Kaufpreis 400.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer beträgt dort 3,5 Prozent, also 14.000 Euro. Notar und Grundbuch schlägst du mit rund 1,5 Prozent an, also 6.000 Euro. Die Maklerprovision liegt bei 3,57 Prozent für deine Seite, also 14.280 Euro.

Summe der Nebenkosten: 34.280 Euro, das sind 8,57 Prozent des Kaufpreises. Dein Gesamtaufwand beträgt 434.280 Euro. Die Provision ist damit der zweitgrößte Nebenkostenblock und in Bundesländern mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer der zweitgrößte nach dem Finanzamt. Handelst du die Provision auf 2,98 Prozent, sparst du 2.360 Euro, und weil Banken Nebenkosten in der Regel nicht mitfinanzieren, ist das Eigenkapital, das du sofort an anderer Stelle einsetzen kannst.

Wo du wirklich verhandeln kannst

Verhandelbar ist die Provision immer, sie ist ein frei vereinbartes Honorar. Realistisch sind deine Chancen aber nur in bestimmten Situationen: bei Objekten, die länger am Markt sind, bei hohen Kaufpreisen, wenn du mehrere Objekte über denselben Makler kaufst, oder wenn du als Käufer ohne Finanzierungsvorbehalt und mit schnellem Notartermin antrittst. Beim Teilungsprinzip gilt zudem: Jede Reduzierung gegenüber dem Verkäufer senkt bei Doppeltätigkeit automatisch auch deinen Anteil.

Was nicht funktioniert, ist das Verhandeln nach Abgabe einer Reservierungserklärung oder nach dem Notartermin. Sprich über die Provision, bevor du den Maklervertrag in Textform bestätigst.

Relevanz für Fix und Flip

Beim Flip trifft dich die Provision zweimal. Beim Einkauf erhöht sie deine Anschaffungskosten, beim Verkauf schmälert sie deinen Erlös, wenn du selbst einen Makler beauftragst. Bei einem Objekt mit 250.000 Euro Einkauf und 340.000 Euro Verkauf sind das schnell 8.900 Euro beim Kauf und, je nach Vereinbarung, ein weiterer Betrag beim Verkauf.

Wir kalkulieren deshalb beide Seiten von Anfang an ein und prüfen bei jedem Objekt, ob der Verkauf über Makler oder privat läuft. Provisionsfrei zu verkaufen spart Geld, kostet aber Zeit und Besichtigungsaufwand. Steuerlich gehört die Kaufprovision zu den Anschaffungsnebenkosten und ist nicht sofort abziehbar, sondern wandert bei Vermietung in die AfA-Bemessungsgrundlage. Beim gewerblichen Handel und beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist mindern Anschaffungs- und Verkaufsnebenkosten den steuerpflichtigen Gewinn. Die Zuordnung im Einzelfall klärst du mit deinem Steuerberater.

Häufige Fehler

• Annehmen, dass das Teilungsprinzip auch für Mehrfamilienhäuser oder Käufe über eine GmbH gilt

• Netto- und Bruttoprozentsätze verwechseln und die Nebenkosten um Tausende Euro zu niedrig ansetzen

• Eine Reservierungsgebühr zahlen, ohne die Vereinbarung geprüft zu haben

• Erst über die Provision sprechen, wenn der Kaufvertragsentwurf schon beim Notar liegt

• Die Provision in der Finanzierung mitrechnen, obwohl die Bank Nebenkosten meist nicht beleiht

• Die Kaufprovision als sofort abziehbare Werbungskosten buchen statt als Anschaffungsnebenkosten