Mallorca 400.000€ Finca, renovieren & verkaufen für 1,2 Mio€? 100 Jahre alt!! House Tour mit ImmoRob

Johannes war gemeinsam mit ImmoRob auf Mallorca unterwegs und hat sich eine rund 100 Jahre alte Finca angeschaut, die für 438.000 Euro auf dem Markt ist. Die Grundidee: kaufen, sanieren, für rund 1,1 bis 1,2 Millionen Euro wieder verkaufen. Ob das realistisch ist und welche Fallstricke bei einem Fix-and-Flip-Projekt auf Mallorca lauern, zeigt dieser Artikel.

Das Objekt: Eine 100 Jahre alte Finca für 438.000 Euro

Das Haus steht rund zehn Minuten von Palma entfernt und war ursprünglich für 450.000 Euro inseriert. Weil das Objekt keinen regulären Wasseranschluss hat, wurde der Preis um 12.000 Euro reduziert. Auf Mallorca ist es laut Johannes nicht ungewöhnlich, Wasser per LKW anliefern zu lassen. Trotzdem ist das ein Punkt, den man bei der Kalkulation berücksichtigen muss.

Das Haus steht seit mindestens zehn Jahren leer und sieht entsprechend aus. Auf der Immobilienplattform Idealista, die auf Mallorca so etwas wie der Immobilienscout ist, haben Johannes und ImmoRob das Objekt gefunden. Die Fotos wirkten dabei besser als die Realität vor Ort, was bei älteren Inseraten nicht selten ist. Vor dem Besuch war das Grundstück komplett zugewachsen, das Gras stand hoch, die Bilder stammten offensichtlich aus einer früheren Phase.

Was direkt auffiel: Das Haus hat keine Heizung, was auf Mallorca bei älteren Objekten häufig vorkommt, aber bei einer Sanierungskalkulation eingerechnet werden muss. Dazu gab es sichtbaren Schimmel in mehreren Bereichen des Hauses. Johannes ordnet das pragmatisch ein: Da das Gebäude jahrelang weder geheizt noch gelüftet wurde, ist Schimmel eine fast logische Konsequenz. Ob es sich um tief sitzende Feuchtigkeitsprobleme handelt, muss ein Gutachter klären.

Zustand des Hauses: Was muss alles gemacht werden?

Der Sanierungsaufwand ist erheblich. Wer sich das Objekt nur anhand der Fotos vorstellt, unterschätzt schnell, wie viel Arbeit wirklich drinsteckt. Hier eine Übersicht der offensichtlichsten Baustellen:

• Kein Wasseranschluss: Die Wasserversorgung muss neu organisiert werden, ob durch einen offiziellen Anschluss oder die auf Mallorca verbreitete LKW-Lieferung.
• Keine Heizung: Eine komplette Heizungsanlage muss geplant und eingebaut werden.
• Schimmel: In mehreren Räumen sichtbar, Ursache muss genau untersucht werden.
• Bodenniveau: Im gesamten Haus gibt es unterschiedliche Bodenhöhen mit mehreren Stufen zwischen den Bereichen. Das muss ausgeglichen werden, was baulich aufwendig ist.
• Fenster: Praktisch keine zeitgemäßen Fenster vorhanden. Die vorhandenen Holzrahmen müssen vollständig ersetzt werden.
• Grundstück: War zum Zeitpunkt des Besuchs komplett verwildert.
• Strommast im Hintergrund: Kein Weltuntergang, aber ein optischer Minuspunkt, der bei der Zielgruppenanalyse eine Rolle spielt.

Die Schätzung für die Sanierung lag im Gespräch bei 100.000 bis 150.000 Euro. Zusammen mit dem Kaufpreis von 438.000 Euro käme man auf eine Gesamtinvestition von grob 540.000 bis 590.000 Euro, je nachdem wie tief man in die Sanierung einsteigt und welche Qualitätsstufe man ansteuert.

Die Rechnung: Macht der Flip Sinn?

Die Grundidee hinter dem Projekt ist simpel: In einer Lage rund zehn Minuten von Palma entfernt sind halbwegs vernünftige Häuser kaum unter einer Million Euro zu bekommen. Wer das Objekt sauber saniert, kann es nach Einschätzung von Johannes für 1,1 bis 1,3 Millionen Euro verkaufen. Damit würde sich ein potenzieller Gewinn von 500.000 bis 700.000 Euro ergeben, bevor Steuern, Nebenkosten und Finanzierungskosten abgezogen werden.

Zum Vergleich: Ein anderes Objekt, das die Gruppe kurz davor besichtigt hatte, kostete 2,2 Millionen Euro. Dort wurde ein Verkaufspreis von fünf bis sechs Millionen nach einer hochwertigen Sanierung in Aussicht gestellt. Für Johannes und ImmoRob war das schlicht eine andere Preisliga. Sie schauten sich sogar eine Villa in direkter Meereslinie an, die für 5,9 Millionen Euro inseriert war und bei einer Auktion ab 3,7 Millionen Euro startete. Beides mehr als Inspiration denn als echte Option.

Die Finca für 438.000 Euro ist dagegen grundsätzlich in einem machbaren Rahmen. Ob die Zahlen aufgehen, hängt von mehreren Faktoren ab, die im Video offen diskutiert werden.

Zielgruppe entscheidet: Für wen flippt man auf Mallorca?

Eine Frage, die Johannes in diesem Video besonders betont, ist die der Zielgruppe. Das ist kein Detail, das man am Ende der Planung klärt, sondern der Ausgangspunkt jedes Flip-Projekts. ImmoRob hat in Deutschland Eigentumswohnungen geflippt und dabei gezielt auf Eigennutzer gesetzt. Johannes selber flippt in Deutschland überwiegend für Kapitalanleger: kompakte Wohnungen in guten Lagen, die sich einfach vermieten lassen.

Auf Mallorca ist das anders. Das Objekt liegt zwar nah an Palma, hat aber eine Hauptstraße in Hörweite und einen Strommast im Blickfeld. Für jemanden, der aus der Stadt rauswill und absolute Ruhe sucht, wäre das nicht das Richtige. Für eine Familie, die vor Ort lebt, die Kinder in der Nähe zur Schule schickt und einen Pendlerweg in die Stadt braucht, könnte die Lage aber ideal sein.

Das ist kein Widerspruch, aber es zeigt, wie wichtig es ist, vor dem Kauf zu wissen, wen man nach der Sanierung ansprechen will. Wer das nicht im Vorfeld klärt, kauft an seiner Zielgruppe vorbei und sitzt am Ende auf einem Objekt, das sich nicht zum gewünschten Preis verkaufen lässt.

Handwerker auf Mallorca: Import oder lokal?

Ein Thema, das bei Flip-Projekten auf Mallorca regelmäßig aufkommt, ist die Frage nach den Handwerkern. Lokale Handwerker zu finden, die zuverlässig, pünktlich und zu einem kalkulierbaren Preis arbeiten, ist auf der Insel deutlich schwieriger als in Deutschland. Johannes spricht im Video eine Option an, die unter erfahrenen Mallorca-Investoren durchaus diskutiert wird: Handwerker aus Deutschland mitzubringen.

Das klingt zunächst aufwendig, hat aber klare Vorteile:

• Man kennt die Leute und weiß, wie sie arbeiten.
• Die Kommunikation läuft in der gleichen Sprache.
• Man hat deutlich mehr Kontrolle über Qualität und Zeitplan.
• Deutsche Handwerker bekommen gleichzeitig ein paar Tage auf Mallorca, was die Motivation erhöht.

Gleichzeitig gibt es rechtliche Aspekte zu beachten: Was braucht man an Genehmigungen? Welche Vorschriften gelten für ausländische Handwerker auf spanischem Boden? Das sind Fragen, die Johannes und ImmoRob noch nicht vollständig beantwortet haben, die aber vor einem möglichen Projekt geklärt werden müssen.

Lage: Pluspunkt mit kleinen Abstrichen

Die Lage des Objekts war insgesamt ein klarer Pluspunkt. Zehn Minuten von Palma, aber nicht mitten in der Stadt, theoretisch sogar mit dem Fahrrad erreichbar, wenn man die Autobahn überquert. Gleichzeitig kein klassisches Landleben, wo man auf alles verzichten muss. Diese Zwischenlage, weder Stadtleben noch absolute Abgeschiedenheit, spricht eine bestimmte Käufergruppe gezielt an.

Was die Lage schwächt: die Nähe zur Hauptstraße mit entsprechendem Lärm und der Strommast im Hintergrund. Für Johannes persönlich, der sich eher vorstellt, wirklich raus aus der Stadt zu sein, wäre das nicht die erste Wahl. Für andere Käufer, die Wert auf gute Erreichbarkeit legen, kann genau das ein Argument sein.

Fazit: Noch kein grünes Licht, aber das Potenzial ist da

Am Ende des Videos ist Johannes noch unentschlossen. Der Sanierungsaufwand ist größer als zunächst gedacht, die offenen Fragen rund um Wasseranschluss, Genehmigungen und Zielgruppe sind noch nicht abschließend beantwortet. Trotzdem ist das Grundgerüst des Deals interessant:

• Kaufpreis: 438.000 Euro
• Geschätzte Sanierungskosten: 100.000 bis 150.000 Euro
• Potenzieller Verkaufspreis: 1,1 bis 1,3 Millionen Euro
• Möglicher Rohgewinn vor Kosten und Steuern: rund 500.000 bis 700.000 Euro

Das Projekt ist noch nicht beschlossen. Johannes und ImmoRob schauen weiter, ob dieses oder ein anderes Objekt auf Mallorca das richtige für ein Fix-and-Flip-Projekt ist. Was klar ist: Mallorca bietet für erfahrene Immobilieninvestoren, die bereit sind, sich mit den lokalen Besonderheiten auseinanderzusetzen, durchaus interessante Möglichkeiten. Wer die Fragen zur Zielgruppe, zu Handwerkern und zu Genehmigungen sauber klärt, kann hier echte Renditen erzielen. Wie es weitergeht, erfahrt ihr in den kommenden Videos.