Mallorca 400.000€ Finca, renovieren & verkaufen für 1,2 Mio€? 100 Jahre alt!! House Tour mit ImmoRob

Johannes und ImmoRob schauen sich gemeinsam eine rund 100 Jahre alte Finca auf Mallorca an, die für 438.000 Euro auf dem Markt ist. Die Grundidee dahinter ist klassisches Fix and Flip: kaufen, sanieren, mit Gewinn verkaufen, diesmal aber nicht in Deutschland, sondern auf der Balearen-Insel. Im Video zeigen sie, was das Objekt kann, wo die Haken stecken und ob die Zahlen überhaupt aufgehen.

Wie das Objekt gefunden wurde

Die ganze Sache ist spontan entstanden. Johannes ist seit Längerem auf Mallorca unterwegs, ImmoRob ebenfalls, und gemeinsam mit ihrem Freund Basti, der als Makler auf der Insel arbeitet, haben sie sich kurzfristig entschlossen, ein konkretes Objekt anzuschauen. Gefunden haben sie es über Idealista, das spanische Pendant zu Immobilienscout24. Der Tipp vom Makler war dabei wichtig: Auf Mallorca kann eine einzige Straße den Unterschied zwischen zwei völlig verschiedenen Kaufpreiszonen bedeuten. Ohne jemanden vor Ort, der die Mikrolagen kennt, ist man schnell falsch positioniert.

Kurz davor hatten die beiden bereits eine Villa an der Meereslinie besichtigt, rein aus Neugier. Der Angebotspreis lag bei 5,9 Millionen Euro, die GDC-Auktion startete ab 3,7 Millionen. Nicht ihre Preisliga, aber als Orientierung und Inspiration für den Mallorca-Markt war der Besuch trotzdem wertvoll. Danach kam noch ein Hinweis auf eine weitere Immobilie für 2,2 bis 2,5 Millionen Euro, bei der saniert ein Verkaufspreis von fünf bis sechs Millionen im Raum stand. Auch das war zu groß. Die Finca für 438.000 Euro war dann das, womit man sich wirklich ernsthaft auseinandergesetzt hat.

Das Objekt: Was steckt in der alten Finca?

Das Haus ist rund 100 Jahre alt und stand seit mindestens zehn Jahren leer. Es liegt etwa zehn Minuten von Palma de Mallorca entfernt und hat laut Exposé rund 2.000 Quadratmeter Grundstück. Ursprünglich war der Angebotspreis 450.000 Euro, aber weil das Gebäude keinen Wasseranschluss hat, wurden 12.000 Euro abgezogen. Auf Mallorca ist das laut Johannes nicht ungewöhnlich: Wasser per LKW anliefern zu lassen ist verbreitet, und ein nachträglicher Anschluss ans Netz ist grundsätzlich möglich, wenn auch mit Aufwand verbunden.

Als die beiden vor Ort waren, bot sich ein durchwachsenes Bild:

• Das Objekt war stark zugewachsen, das Gras sehr hoch, die Bilder im Exposé stammten aus einer früheren Zeit und sahen besser aus als die Realität.
• Im Inneren gab es Schimmel und sichtbare Feuchtigkeitsschäden. Das Haus wurde über Jahre nicht gelüftet oder beheizt, was diese Probleme begünstigt. Ein Keller ist vorhanden und war trocken, was ein gutes Zeichen ist.
• Die Bodenniveaus sind uneinheitlich, überall gibt es zwei bis drei Stufen, die man beim Sanieren ausgleichen müsste.
• Fenster sind kaum vorhanden beziehungsweise so marode, dass alles rausgerissen werden müsste.
• Es gibt keine Heizung, was auf Mallorca häufig vorkommt, bei einer Sanierung aber einkalkuliert werden muss.

Auf der Plusseite: Die Lage ist ein echter Vorteil. Das Objekt liegt nah genug an Palma, um für Pendler interessant zu sein, und gleichzeitig weit genug draußen, dass es das Landleben-Feeling mitbringt. Kein komplettes Stadtgebiet, aber auch kein Ende der Welt. Ein kleiner Wermutstropfen war eine vielbefahrene Straße in der Nähe und ein Strommast im Blickfeld, was für bestimmte Käufergruppen ein Ausschlusskriterium sein kann.

Die Zahlen: Kaufen, sanieren, verkaufen

Die Grundrechnung, die Johannes und ImmoRob angestellt haben, klingt auf den ersten Blick verlockend:

• Kaufpreis: 438.000 Euro
• Geschätzte Sanierungskosten: 100.000 bis 150.000 Euro
• Angestrebter Verkaufspreis: 1,1 bis 1,3 Millionen Euro

Ein halbwegs vernünftiges Haus in dieser Lage, zehn Minuten von Palma, kostet auf Mallorca laut Johannes kaum unter einer Million Euro. Das macht die Idee rechnerisch interessant: Wenn man für unter 600.000 Euro Einkauf und Renovierung zusammenkommt und das fertige Objekt für 1,2 Millionen verkaufen kann, wäre das ein sehr ordentlicher Fix-and-Flip-Gewinn.

Gleichzeitig betonen beide, dass diese Zahlen erst grobe Schätzungen sind. Der Sanierungsaufwand war vor Ort größer als gedacht. 100.000 bis 150.000 Euro könnten am Ende zu knapp kalkuliert sein, wenn man Heizung, Fenster, Bodenausgleich, Wasseranschluss, Schimmelbeseitigung und eine vollständige Kernsanierung zusammenrechnet. Das ist der Punkt, an dem Johannes selbst noch unschlüssig ist.

Wer ist die Zielgruppe beim Weiterverkauf?

Das ist eine der wichtigsten Fragen beim Fix and Flip, egal ob in Deutschland oder auf Mallorca: Für wen sanierst du? Johannes arbeitet in Deutschland überwiegend für Kapitalanleger, er kauft Wohnungen, die sich leicht vermieten lassen, mit klarem Grundriss und guter Lage. ImmoRob hat mit seiner ersten Eigentumswohnung auf Eigennutzer gesetzt und das Objekt entsprechend aufgewertet.

Bei dieser Finca auf Mallorca ist die Zielgruppe weniger eindeutig. Die Straßenlage und der Strommast schrecken den klassischen wohlhabenden Aussteiger eher ab, der absolute Ruhe und Weitblick sucht. Für einen lokalen spanischen Käufer, der Familie, Schulweg und Nähe zur Stadt braucht, könnte die Lage dagegen gut passen. Das macht die Zielgruppenanalyse hier komplizierter als bei einem typischen deutschen Stadtapartment.

Wer auf Mallorca flippen will, muss also vorher genau definieren, wer das fertige Produkt kaufen soll, und daraus ableiten, wie und wo er saniert. Eine Finca, die auf den wohlhabenden deutschen oder skandinavischen Zweitwohnungsbesitzer zugeschnitten ist, sieht am Ende anders aus als eine, die für einheimische Familien gedacht ist. Das beeinflusst Ausstattung, Grundriss, Budget und Vermarktungsstrategie.

Handwerker auf Mallorca: Mitbringen oder vor Ort beauftragen?

Ein Thema, das bei einem Auslandsprojekt unweigerlich aufkommt: Wer macht die Arbeit? Johannes und ImmoRob diskutieren zwei Optionen. Entweder man bringt Handwerker aus Deutschland mit, oder man beauftragt lokale Gewerke. Beide Varianten haben ihre Tücken.

Deutsche Handwerker mitzubringen hat den Vorteil, dass man die Leute kennt, die Qualität einschätzen kann und in derselben Sprache kommuniziert. Der Aufwand ist logistisch größer, aber man behält mehr Kontrolle. Gleichzeitig gibt es rechtliche Fallstricke beim Einsatz von Handwerkern im EU-Ausland, Genehmigungsfragen und steuerliche Themen, die man vorher klären muss.

Lokale spanische Handwerker zu finden, die zuverlässig, preislich fair und qualitativ gut sind, ist ohne Netzwerk vor Ort schwierig. Sprache und unterschiedliche Arbeitskultur kommen dazu. Experten, die auf Mallorca bereits Projekte umgesetzt haben, raten laut Johannes dazu, Handwerker aus Deutschland zu importieren oder zumindest Material von dort zu organisieren. Das ist ein Thema, mit dem sich Johannes und sein Team noch intensiv beschäftigen wollen, bevor ein echtes Projekt startet.

Mallorca als Fix-and-Flip-Markt: Was man beachten muss

Mallorca ist kein typischer Immobilienmarkt wie eine deutsche Großstadt. Ein paar Besonderheiten, die Johannes in diesem Video direkt anspricht:

• Mikrolage ist entscheidend: Eine andere Straße, ein anderes Viertel kann den Verkaufspreis massiv verschieben. Ohne Makler vor Ort läuft man Gefahr, eine Lage falsch einzuschätzen.
• Infrastruktur nicht selbstverständlich: Viele Häuser haben keinen Wasseranschluss oder keine Heizung. Das sind Kostenpositionen, die in der Kalkulation nicht fehlen dürfen.
• Haltedauer: Johannes rechnet mit etwa einem Jahr vom Kauf bis zum Verkauf. In dieser Zeit fallen Kosten an, und man ist nicht liquide. Das ist relevant für die Eigenkapitalrendite.
• Steuer und Recht: Die spanischen Regelungen beim Kauf, bei der Renovierung und beim Wiederverkauf unterscheiden sich von Deutschland. Das betrifft zum Beispiel die Spekulationssteuer, Genehmigungspflichten bei Umbauten und mögliche Auflagen für denkmalgeschützte oder alte Gebäude.
• Leerstand als Risiko: Ein Haus, das zehn Jahre leer steht, hat oft versteckte Schäden. Was auf Fotos gut aussieht, kann vor Ort ein anderes Bild zeigen.

All das bedeutet nicht, dass ein Fix-and-Flip auf Mallorca nicht funktioniert. Die Marge bei diesem Objekt wäre auf dem Papier deutlich größer als bei vielen deutschen Projekten. Aber der Aufwand, die Unbekannten und die Notwendigkeit, sich in ein fremdes System einzuarbeiten, sind nicht zu unterschätzen.

Fazit: Kaufen oder nicht?

Am Ende des Videos ist Johannes noch unentschlossen. Der Sanierungsaufwand ist größer als zunächst gedacht, die Zielgruppe für den Weiterverkauf ist nicht ganz klar definiert, und einige Lagenachteile, die Straße, der Strommast, können den angestrebten Verkaufspreis unter Druck setzen. Gleichzeitig ist das Potenzial real: 438.000 Euro Kaufpreis, Lage zehn Minuten von Palma, und ein Markt, der für gut sanierte Objekte deutlich über eine Million Euro zahlt.

Das hier ist kein abgeschlossenes Projekt, sondern der Beginn einer möglichen Reise. Johannes und ImmoRob wollen sich weiter in den Mallorca-Markt einarbeiten, die Zahlen durchrechnen, Handwerkerfragen klären und das richtige Objekt finden, ob das nun diese Finca ist oder eine andere. Wer das Thema weiterverfolgen will, findet auf dem Kanal die nächsten Updates dazu.