Marmor-Bad, 7m LED-Flur, Dachterrasse | Jonas zeigt, wie Fix & Flip geht!

In diesem Video zeigt Johannes gemeinsam mit Jonas ein abgeschlossenes Fix-and-Flip-Projekt in der Nähe von Stuttgart. Die Wohnung wurde für 3.000 Euro pro Quadratmeter eingekauft, komplett renoviert und anschließend für 4.500 Euro pro Quadratmeter verkauft. Was dabei gut lief, was man beim nächsten Mal anders machen würde und warum das Badezimmer mit grünem Marmor und Messing-Unterputzarmaturen das absolute Highlight ist, erfährst du hier.

Das Projekt auf einen Blick: Einkauf, Renovierung, Verkauf

Das Konzept hinter Fix and Flip ist simpel: Du kaufst eine Immobilie günstig ein, renovierst sie mit Köpfchen und verkaufst sie anschließend mit Gewinn. Genau das hat Jonas hier durchgezogen, mit Johannes als beratender Seite. Die Wohnung liegt in einem Sechsparteienhaus im Dachgeschoss, ein bisschen außerhalb von Stuttgart, und wurde zu einem Zeitpunkt eingekauft, als der Markt noch auf einem anderen Niveau war.

• Einkaufspreis: 3.000 Euro pro Quadratmeter
• Verkaufspreis: 4.500 Euro pro Quadratmeter
• Gewinn: mehr als 20.000 Euro, weniger als 50.000 Euro, also in etwa ein minimales Einstiegsgehalt als Einmalzahlung

Das Projekt hat deutlich länger gedauert als geplant. Der Generalunternehmer hat stark angefangen und dann nachgelassen, was Zeit und Nerven gekostet hat. Dazu kam, dass das Homestaging erst nach zwei Monaten Vermarktung eingesetzt wurde, obwohl es von Anfang an sinnvoll gewesen wäre. Das sind Punkte, die Jonas beim nächsten Mal anders angehen würde. Trotzdem: Am Ende wurde Geld verdient, viel gelernt und die Wohnung erfolgreich als Kapitalanlage verkauft. Der Käufer wird das Objekt vermieten.

Der Eingangsbereich: Diamond Doors und LED-Leiste auf 7 Metern

Schon beim Betreten der Wohnung setzt das Projekt klare Akzente. Johannes schwört seit Jahren auf die sogenannte Diamond Door von Bauhaus. Diese Tür kostet je nach Ausstattung zwischen 200 und 400 Euro und trennt optisch den Wohnbereich vom organisatorischen Bereich mit Küche, Bad und Flur ab. Das Design mit den Türbändern ist schlicht, zeitlos und macht im Kontext einer renovierten Wohnung sofort etwas her.

Im Flur selbst wurde eine LED-Leiste auf rund 7 Metern verlegt. Die Besonderheit: Die Leiste wurde aufputz montiert, also nicht bündig in die Decke eingefräst. Hintergrund war, dass die Decke bereits abgehangen war und das Einfräsen deutlich mehr Aufwand bedeutet hätte. Der Handwerker schätzte die Ersparnis allein in Arbeitsstunden auf rund 500 Euro. Das Ergebnis sieht dennoch gut aus und fällt den meisten Besuchern gar nicht auf. Ein gutes Beispiel dafür, dass man beim Fix and Flip nicht jede Entscheidung auf die Goldwaage legen muss, solange das Ergebnis stimmt.

Die Küche: Folieren statt ersetzen

Eine der klügsten Entscheidungen in diesem Projekt war der Umgang mit der bestehenden Küche. Im Vorzustand waren die Fronten in einem kräftigen Weinrot gehalten, was zwar nicht jedermanns Geschmack ist, die Küche selbst aber hochwertig war. Siemens- und AEG-Geräte inklusive Spülmaschine waren bereits verbaut. Die Küche komplett herauszureißen wäre schlicht Geldverschwendung gewesen.

Stattdessen wurden die Fronten foliert. Dafür mussten alle Türen abgeschraubt, foliert und wieder angebracht werden. Die Gesamtkosten lagen bei knapp 1.500 Euro, wobei der größte Posten die Folie selbst und die Arbeitszeit für das Ab- und Anschrauben der Fronten waren. Das Ergebnis: Die Küche wirkt jetzt zeitlos und spricht deutlich mehr potenzielle Käufer an.

Gleichzeitig wurden die alten silbernen, halbrunden Griffe gegen neue schwarze Griffe getauscht. Das ist ein kleiner, aber wirkungsvoller Eingriff. Die Bohrungen bei Küchenfronten sind in der Regel genormt, das heißt, du misst einfach den Abstand, suchst passende Griffe online und kannst sie selbst in wenigen Minuten wechseln. Spart Handwerkerkosten und macht optisch einen großen Unterschied.

Ansonsten wurde in der Küche nicht viel gemacht: Wände verputzen und streichen, Elektrik anpassen, neue Türzarge einbauen. Eine neue Türzarge inklusive Einbau schlägt in der Regel mit rund 450 bis 500 Euro zu Buche, macht aber immer deutlich mehr her als eine alte, abgewohnte Zarge.

Das Wohnzimmer: Parkettboden, Industrietür und Dachkonstruktion

Das Wohnzimmer ist der geräumigste Raum der Wohnung und hat durch die Renovierung deutlich gewonnen. Verlegt wurde ein Parkettboden, der leicht weiß geölt ist. Das ist eine Empfehlung, die Johannes immer wieder ausspricht: Ein weiß geöltes Parkett wirkt zeitloser als ein stark gelblicher oder rötlicher Ton, hat einen matten Charakter und lässt die natürliche Maserung des Holzes dezent durchscheinen. Man spürt die Struktur, die Jahresringe, die Unregelmäßigkeiten des Holzes, was dem Raum Wärme gibt ohne altbacken zu wirken.

Als Highlight dient eine Industrietür, die den Wohnbereich von einer kleinen Nische trennt. Ursprünglich waren in diesem Bereich Sichtbalken sichtbar, also altes Dachgebälk mit Zapfen. Es gab sogar eine Umfrage, ob die Balken sichtbar bleiben oder verkoffert werden sollten. Johannes hätte für Sichtbalken gestimmt, der Handwerker hat sie jedoch bereits verkoffert, bevor Jonas seine Entscheidung mitteilen konnte. Hässlich ist das Ergebnis keineswegs, mit Holzbalken wäre es aber möglicherweise ein Tick charaktervoller geworden.

Ein echter Kritikpunkt beim Rückblick: Das Schlafzimmer ist für viele Interessenten zu klein ausgefallen. Mehrere potenzielle Käufer haben genau das bemängelt. Rein theoretisch hätte man fünf Quadratmeter vom Wohnzimmer abgetrennt und daraus eine Ankleide oder einen erweiterten Schlafbereich gemacht. Das hätte den Grundriss deutlich attraktiver gemacht, ohne den Wohnraum wesentlich zu verkleinern. Kein Flip ist perfekt, und genau solche Erkenntnisse machen dich beim nächsten Projekt besser.

Die Dachterrasse: Von Pfusch zu echter Aufenthaltsfläche

Die Dachterrasse war im Vorzustand ein echter Problemfall. Der Belag war falsch verklebt, es stand Wasser auf der Fläche, ein ordentliches Geländer fehlte weitgehend. Der vorherige Eigentümer hatte sogar einen gewöhnlichen Gartenschlauch durch die Fassade gebohrt, um das Wasser abzuleiten, was natürlich ein erhebliches Feuchtigkeitsrisiko und potenzielle Bauschäden mit sich brachte.

Nach der Renovierung präsentiert sich die Terrasse als echter Mehrwert. Der Belag wurde komplett aufgedoppelt, damit das Wasser besser ablaufen kann und die Stufe zur Terrasse nicht zu hoch ausfällt. Das Geländer wurde neu angebracht. Als Bodenbelag wurde eine Fassadenlärche gewählt, die Jonas über sein eigenes Holzunternehmen zum Einkaufspreis bezogen hat. Lärche ist ein zeitloser Werkstoff, der sich mit der Zeit natürlich grau verfärbt, was bei Fassaden und Terrassenbelägen sehr gefragt ist. Ein neuer Wasseranschluss wurde ebenfalls fachgerecht installiert, um zukünftigen Schäden vorzubeugen.

Das Ergebnis ist eine private Außenfläche, die im Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses keine Selbstverständlichkeit ist. Mit einer Sitzecke, ein paar großen Pflanzen und vielleicht einer Hängematte wird das der Lieblingsplatz des zukünftigen Bewohners sein.

Das Badezimmer: Grüner Marmor, Messing und Unterputzarmaturen

Das Badezimmer ist das emotional aufgeladenste Element dieses Flips. Es war das erste Mal, dass in einem Projekt von Johannes und Jonas Marmor verbaut wurde, und zwar in Form von grünem Marmorfliesen, die je nach Quelle zwischen 60 und 100 Euro pro Quadratmeter gekostet haben. Dazu kommen Messing-Unterputzarmaturen an Dusche und Waschbecken, ein LED-Spiegel, ein Aufsatzwaschbecken auf einem Eichenholzbrett, das Jonas selbst zuschneiden ließ, sowie ein Hänge-WC von Hansgrohe.

Die Dusche ist auf Maß angefertigt worden, weil an dieser Stelle ursprünglich eine kleine Badewanne stand. Das Duschelement gab es nicht von der Stange, was entsprechend Zeit und Geld gekostet hat. Geschätzt wurden hier rund 1.000 Euro allein für die maßgefertigte Lösung.

Johannes bewertet Marmor für Fix-and-Flip-Projekte grundsätzlich kritisch: Marmor spricht geschmacklich etwa 50 Prozent der Käufer an und 50 Prozent nicht. Für den Flip bedeutet das, dass man möglicherweise einen Teil der Zielgruppe verliert. Wer mit seiner Renovierung möglichst viele Interessenten ansprechen will, fährt mit neutraleren Materialien in der Regel sicherer. Das gilt auch für den grünen Farbton, der mutig ist und polarisiert.

Dennoch ist das Ergebnis handwerklich und ästhetisch gelungen. Wer auf den goldenen Messington und das Naturmaterial Marmor steht, findet hier ein Badezimmer, das deutlich über dem Durchschnitt liegt. Die LED-Leiste zieht sich auch hier um die Ecke, aufputz montiert wie im Flur, und lässt sich getrennt vom Spiegel schalten. Auch bei den Steckdosen wurde bewusst auf Weiß statt Schwarz gesetzt, damit sie sich nicht mit den Messing- und Chromelementen beißen.

Was du aus diesem Fix-and-Flip-Projekt mitnehmen kannst

Dieses Projekt zeigt exemplarisch, wie Fix and Flip in Deutschland in der Praxis aussieht. Es gibt Höhen, es gibt Tiefen, und kein Flip läuft nach Plan. Trotzdem wurden hier Gewinn erzielt, wertvolle Erfahrungen gesammelt und eine Wohnung in einen attraktiven Zustand gebracht, den der neue Eigentümer als Kapitalanlage nutzen wird.

Die wichtigsten Learnings aus diesem Projekt:

• Homestaging von Anfang an einplanen. Zwei Monate ohne Staging kosten Zeit und damit Geld. Wer eine leere Wohnung vermarktet, erschwert es Interessenten, sich ein Leben darin vorzustellen.
• Den Grundriss kritisch prüfen. Wenn ein Zimmer für sein vorgesehenes Nutzungskonzept zu klein ist, sollte man frühzeitig überlegen, ob man Wände versetzt oder Flächen umverteilt. Fünf Quadratmeter vom Wohnzimmer abzugeben, um ein vollwertiges Schlafzimmer zu schaffen, wäre hier die richtige Entscheidung gewesen.
• Handwerker eng führen. Wenn ein GU stark beginnt und dann nachlässt, verlierst du Zeit. Klare Absprachen, regelmäßige Kontrolle und schriftlich festgehaltene Entscheidungen, zum Beispiel ob Balken sichtbar bleiben oder verkoffert werden, verhindern teure Missverständnisse.
• Küchen nicht vorschnell herausreißen. Wenn die Geräte hochwertig sind und die Struktur stimmt, ist Folieren oft die schlauere und günstigere Lösung. 1.500 Euro für eine neue Küchenwirkung ist schwer zu schlagen.
• Materialwahl beim Flip auf breite Akzeptanz ausrichten. Marmor und ausgefallene Farben sind schön, schränken aber den Käuferkreis ein. Wer maximale Vermarktbarkeit will, setzt auf zeitlose, neutrale Materialien.
• Kleine Details machen den Unterschied. Diamond Doors, weiß geöltes Parkett, schwarze Türzargen, getauschte Griffe, LED-Spiegel vom Amazon, alles Maßnahmen, die vergleichsweise wenig kosten und die Wohnung optisch deutlich aufwerten.

Fix and Flip ist kein Selbstläufer, aber es funktioniert. Jonas hat bei diesem Projekt nicht nur Geld verdient, sondern vor allem Wissen aufgebaut, das bei künftigen Projekten, ob als weiterer Flip oder als Buy-and-Hold-Strategie, direkt angewendet werden kann. Und das ist am Ende oft der wertvollere Gewinn.