Marmor-Bad, 7m LED-Flur, Dachterrasse | Jonas zeigt, wie Fix & Flip geht!

In diesem Video begleitet Johannes seinen Kunden Jonas durch ein abgeschlossenes Fix-and-Flip-Projekt in der Region Stuttgart. Die Wohnung wurde für 3.000 Euro pro Quadratmeter eingekauft, komplett renoviert und anschließend für 4.500 Euro pro Quadratmeter verkauft. Neben dem Ergebnis geht es auch um ehrliche Learnings: Was hat funktioniert, was würde man heute anders machen und warum ist auch ein Flip mit Ecken und Kanten ein voller Lernerfolg?

Das Projekt im Überblick: Einkauf, Renovierung, Verkauf

Das Grundprinzip von Fix and Flip ist denkbar einfach: eine Immobilie günstig einkaufen, gezielt renovieren und mit Gewinn wieder verkaufen. In der Praxis steckt aber deutlich mehr dahinter, als es auf dem Papier aussieht. Dieses Projekt in der Nähe von Stuttgart zeigt das auf eine sehr ehrliche Art und Weise.

Jonas, den Johannes in diesem Vorhaben begleitet und beraten hat, hat die Wohnung zu einem Einkaufspreis von 3.000 Euro pro Quadratmeter erworben. Der Verkauf erfolgte schließlich zu 4.500 Euro pro Quadratmeter. Der Gewinn liegt im Bereich eines niedrigen Einstiegsgehalts, also irgendwo zwischen 20.000 und 50.000 Euro, ohne dass eine genaue Zahl genannt wird. Kein Rekordergebnis, aber ein echtes, reales Ergebnis aus einem ersten Flip mit vielen Lerneffekten.

Was das Projekt besonders macht: Es ist nicht geschönt. Es werden Fehler benannt, Entscheidungen hinterfragt und offen kommuniziert, was man beim nächsten Mal besser machen würde. Genau das macht diesen Einblick so wertvoll für alle, die selbst in Fix and Flip einsteigen wollen.

Türen, Flur und der erste Eindruck

Der erste Eindruck einer Wohnung entscheidet oft darüber, wie potenzielle Käufer die gesamte Einheit wahrnehmen. Deswegen lohnt es sich, hier gezielt zu investieren, ohne das Budget zu sprengen.

Johannes setzt konsequent auf die sogenannte Diamond Door von Bauhaus, eine Tür mit klarem, modernem Look und Türbändern, die optisch überzeugen. Der Preis liegt je nach Ausführung bei 200 bis 400 Euro. Diese Tür trennt im vorliegenden Projekt den Wohnbereich vom organisatorischen Bereich mit Küche, Bad und Flur ab, was dem Grundriss eine saubere Struktur gibt.

Im Flur wurde auf einer Länge von rund 7 Metern eine LED-Leiste verlegt. Diese wurde bewusst als Aufputzlösung realisiert, weil die Decke bereits abgehangen war und das Einfräsen einer bündigen Leiste deutlich mehr Aufwand bedeutet hätte. Laut Johannes spart man allein hier rund 500 Euro an Arbeitszeit. Das Ergebnis wirkt trotzdem hochwertig und fällt dem ungeübten Auge kaum als Kompromiss auf. Ein gutes Beispiel dafür, wie man beim Renovieren gezielt Kosten spart, ohne die Optik zu opfern.

Die Küche: Folieren statt neu kaufen

Eine der klügsten Entscheidungen in diesem Flip war der Umgang mit der bestehenden Küche. Die Fronten waren im Originalzustand in einem auffälligen Weinrot gehalten, was zwar Geschmackssache ist, aber beim Verkauf naturgemäß viele potenzielle Käufer ausschließt. Die Küche selbst war jedoch qualitativ hochwertig, mit Geräten von Siemens und AEG.

Anstatt die Küche komplett auszutauschen, wurden die Fronten foliert. Gesamtkosten: rund 1.500 Euro. Der Großteil davon entfiel auf die Folie selbst und die Arbeitsstunden für das Abschrauben aller Fronten, das Folieren und die Wiedermontage. Das Ergebnis ist eine optisch völlig neue Küche, die sich jetzt ins Gesamtkonzept der Wohnung einfügt.

Zusätzlich wurden die Griffe getauscht. Ursprünglich silberne, halbrunde Griffe wurden durch schlichte, schwarze ersetzt. Dieser Tipp ist schnell umsetzbar: Schraubenabstand messen, passende Griffe online bestellen, zwei Schrauben lösen, fertig. Eine Massnahme mit grosser Wirkung für kleines Geld.

Ansonsten wurden in der Küche die Wände gestrichen, Elektrodosen angepasst und neue Türen eingebaut. Für eine neue Tür mit Zarge und Einbau rechnet Johannes pauschal rund 450 bis 500 Euro.

Das Wohnzimmer: Charakter durch Details

Das Wohnzimmer überzeugt mit einem hochwertigen Parkettboden, der leicht weiss geölt ist. Diese Behandlung sorgt für ein zeitloseres Erscheinungsbild, weil der Boden weder zu gelblich noch zu rötlich wirkt, sondern einen matten, ruhigen Charakter hat. Johannes empfiehlt ausdrücklich, beim Parkettboden auf diese Oberfläche zu achten, weil sie schlicht besser altert und breiter anspricht.

Optisch interessant ist das Raumelement mit einer Industrietür und einer kleinen Nische, die den Bereich strukturieren. Im Dachbereich waren ursprünglich Sichtbalken geplant, die aber vom Handwerker bereits verkleidet wurden, bevor Jonas seine Entscheidung kommunizieren konnte. Das Ergebnis ist nicht schlecht, aber Johannes hätte persönlich für die Sichtbalken gestimmt. Ein klassisches Beispiel dafür, wie wichtig klare und rechtzeitige Kommunikation mit Handwerkern ist.

Auch das Wohnzimmer selbst hätte aus heutiger Sicht noch etwas optimiert werden können: Das Schlafzimmer war für viele Interessenten zu klein. Hätte man rund 5 Quadratmeter vom Wohnzimmer abgetrennt oder eine Ankleide integriert, wäre der Grundriss für mehr Käufer attraktiv gewesen. Kein Flip ist perfekt, und solche Erkenntnisse sind laut Johannes auch nach dem zwanzigsten Projekt noch normal.

Die Dachterrasse: Das Highlight der Wohnung

Was diese Wohnung wirklich besonders macht, ist die Dachterrasse. Der Zustand vor der Renovierung war allerdings alarmierend: Tatami-Bahnen waren falsch verklebt, Wasser hatte sich gestaut, ein ordentliches Geländer fehlte fast vollständig, und der Vorbesitzer hatte den Wasserablauf mit einem Gartenschlauch durch die Fassade geführt, was Feuchtigkeit und potenzielle Bauschäden mitbrachte.

Im Zuge der Renovierung wurde die Terrasse komplett aufgedoppelt, damit Wasser besser ablaufen kann und die Stufe zur Tür nicht zu hoch wird. Das Geländer wurde neu angebracht. Als Bodenbelag wurde eine Fassadenlärche gewählt, mit der Jonas beruflich eng verbunden ist und die er entsprechend günstig beschaffen konnte. Lärche ist ein robuster, zeitloser Werkstoff, der im Laufe der Zeit ein gleichmässiges Grau annimmt, das man von vielen hochwertigen Fassaden kennt. Ausserdem wurde ein neuer Wasseranschluss auf der Terrasse installiert.

Das Ergebnis ist eine private Aussenflache, die in einem Mehrfamilienhaus selten so schön umgesetzt wird. Hängematte, Sitzecke, Pflanzen, im Sommer vielleicht sogar eine Gartendusche: Die Dachterrasse ist ein starkes Verkaufsargument, das viele Interessenten sofort überzeugt hat.

Das Badezimmer: Marmor, Messing und ein klarer Lerneffekt

Das Badezimmer ist das aufwendigste und diskutierteste Element dieses Flips. Verbaut wurde ein grüner Marmor, kombiniert mit Messing-Unterputzarmaturen. Die Entscheidung dafür traf Jonas selbst, und das Ergebnis ist optisch beeindruckend.

Trotzdem gibt Johannes hier einen wichtigen Hinweis für alle, die Fix and Flip betreiben: Marmor ist Geschmackssache. Wer eine Wohnung flippt, muss möglichst viele Käufer ansprechen. Ein grüner Marmor kann begeistern, kann aber genauso viele Interessenten abschrecken. Die Fliesen lagen laut Johannes bei 60 bis 100 Euro pro Quadratmeter, was für einen Flip ein gehobenes Preisniveau darstellt.

Weitere Details im Bad:

• Ein LED-Spiegel, der separat vom restlichen Licht schaltbar ist
• Ein Aufsatzwaschbecken auf einer massiven Eichenplatte, die Jonas direkt aus dem eigenen Umfeld organisiert hat
• Eine auf Mass angefertigte Duschkabine, weil an dieser Stelle ursprünglich eine kleine Badewanne stand und das Glas entsprechend angepasst werden musste
• Ein Hänge-WC von Hansgrohe mit Unterputzspülkasten
• Weisse statt schwarze Steckdosen, damit kein optischer Konflikt mit den Messingarmaturen entsteht
• LED-Leiste ebenfalls als Aufputzlösung, die um die Ecke geführt wird

Insgesamt ein hochwertiges Badezimmer, das handwerklich gut ausgeführt ist. Die Entscheidung für Marmor war mutig und polarisiert, was beim Flippen bewusst eingesetzt werden kann, aber auch ein Risiko darstellt.

Homestaging: Zu spät, aber wirksam

Ein weiterer klarer Lerneffekt aus diesem Projekt betrifft das Homestaging. Anfangs entschied Jonas, darauf zu verzichten. Nach zwei Monaten ohne Verkaufserfolg wurde es doch umgesetzt. Das Ergebnis war, wie so oft, deutlich besser als der leere Zustand zuvor.

Die Empfehlung von Johannes ist eindeutig: Homestaging von Anfang an einplanen, vor allem dann, wenn Räume kleiner oder schwerer vorstellbar sind. In diesem Fall war das Schlafzimmer ein kritischer Punkt, den potenzielle Käufer im unmöblierten Zustand noch schwerer einschätzen konnten. Mit einer professionellen Einrichtungsinszenierung lassen sich solche Schwachstellen im Grundriss oft abmildern.

Der Generalunternehmer: Wenn Handwerker nachlassen

Ein Thema, das in diesem Projekt zu Verzögerungen und Frust geführt hat, ist der Generalunternehmer. Er hat das Projekt stark begonnen, dann aber merklich nachgelassen. Das Resultat: längere Projektlaufzeit, mehr Koordinationsaufwand und einige Entscheidungen, die ohne Rücksprache getroffen wurden, wie zum Beispiel das Verkleiden der ursprünglich geplanten Sichtbalken.

Für jeden, der mit einem GU oder einzelnen Handwerkern arbeitet, gilt deshalb: Klare Absprachen treffen, Entscheidungen schriftlich festhalten und regelmässig auf der Baustelle präsent sein. Je mehr Kontrolle du abgibst, desto mehr Überraschungen erwarten dich am Ende.

Was bleibt: Learnings aus einem echten Fix-and-Flip-Projekt

Dieses Projekt ist ein gutes Beispiel dafür, wie Fix and Flip in der Praxis wirklich läuft. Kein Flip ist ein Selbstläufer. Selbst mit Erfahrung und Beratung gibt es immer Details, die man im Nachhinein anders angehen würde. Gleichzeitig zeigt es, dass man mit einer klaren Strategie, sauberer Handwerksauswahl und dem richtigen Fingerspitzengefühl bei Materialentscheidungen einen soliden Gewinn erzielen kann.

Die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

• Einkaufspreis: 3.000 Euro pro Quadratmeter
• Verkaufspreis: 4.500 Euro pro Quadratmeter
• Gewinn: zwischen 20.000 und 50.000 Euro
• Küche folieren statt ersetzen spart erheblich Kosten bei gleichem Ergebnis
• LED-Leisten als Aufputzlösung sind eine günstige und optisch überzeugende Alternative
• Marmor ist polarisierend und sollte beim Flippen bewusst eingesetzt werden
• Homestaging sollte von Anfang an eingeplant werden, nicht erst nach zwei Monaten Leerstand
• Klare Kommunikation mit dem Handwerker ist kein Detail, sondern ein Muss
• Die Dachterrasse war ein zentrales Verkaufsargument und hat die Wohnung klar aufgewertet

Der Käufer hat die Wohnung übrigens als Kapitalanlage erworben und wird sie vermieten. Für Jonas bleibt neben dem finanziellen Ergebnis vor allem das Wissen, das er mitgenommen hat. Und das ist beim ersten Flip oft der wertvollere Teil des Gewinns.