Materialien für die Baustelle besorgen: Der größte Zeitfresser beim Fix & Flip

Materialien für die Baustelle zu besorgen klingt nach einer Kleinigkeit, kostet dich aber entweder jede Menge Geld oder jede Menge Zeit. In diesem Video erklärt Johannes, warum das Thema beim Fix & Flip massiv unterschätzt wird, und zeigt den entscheidenden Unterschied zwischen dem Vorgehen eines Eigennutzers oder Anfängers und dem eines erfahrenen Profiinvestors.

Zwei Typen, zwei Herangehensweisen

Am Anfang steht eine ehrliche Frage: Wer bist du gerade auf deiner Baustelle? Johannes unterscheidet zwei Personas, die sich in ihrer Ausgangslage fundamental unterscheiden.

Der Eigennutzer oder Anfänger renoviert vielleicht ein-, zwei-, dreimal im Leben. Er hat vergleichsweise viel Zeit, möchte verstehen, was auf der Baustelle passiert, und jeden Euro, den er ausgibt, spürt er persönlich. Das ist kein Nachteil, das ist einfach eine andere Ausgangslage, die eine andere Strategie erfordert.

Der Profiinvestor auf der anderen Seite betreibt fünf, zehn, zwanzig Baustellen im Jahr. Für ihn ist Zeit die knappste Ressource überhaupt. Er denkt in Stundenlöhnen und Skalierbarkeit, nicht in einzelnen Euro, die er sich hier oder da spart. Ein selbst bezahlter Nachmittag auf Amazon kostet ihn unter Umständen mehr, als er dabei einspart.

Beide Ansätze sind weder richtig noch falsch. Es kommt schlicht darauf an, in welchem Stadium du dich befindest und was dein Ziel ist.

Materialeinkauf: Online-Vergleich gegen Großmarkt

Beim Thema Materialeinkauf trennen sich die Wege der beiden Typen schon früh.

Wer Zeit hat und Geld sparen möchte, kann diese Zeit sinnvoll einsetzen. Plattformen wie Amazon oder Check24 bieten umfangreiche Vergleichsmöglichkeiten: verschiedene Anbieter, unterschiedliche Pakete, Coupons, kostenloser Versand, 30-tägige Rückgaberechte. Als Anfänger kannst du Produkte bestellen, testen und bei Nichtgefallen zurückschicken. Das ist ein echter Hebel, um die Materialkosten zu drücken.

Ein konkretes Beispiel aus dem Video: Eine Duschtrennscheibe mit ESG-Sicherheitsglas in 8 mm kostet beim Fachhändler rund 600 Euro. Das identische Produkt auf Amazon ist für etwa 225 Euro zu haben. Das ist eine Differenz von fast 400 Euro für ein einziges Bauteil, die sich ein Eigennutzer durch etwas Rechercheaufwand direkt in die Tasche stecken kann.

Der Profiinvestor geht einen anderen Weg. Er kauft beim Großmarkt oder bei spezialisierten Fachhändlern, beispielsweise Beiva oder Wilpert, und legt großen Wert auf einen festen Ansprechpartner. Warum? Weil er keine Zeit hat, täglich Pakete zu empfangen, Preise zu vergleichen und Einzeltransaktionen abzuwickeln. Sein Ziel ist es, so wenig Liefervorgänge und Transaktionen wie möglich zu haben. Er bezahlt dafür bewusst etwas mehr, weil das im Gesamtbild günstiger ist als der eigene Zeitaufwand.

Der unterschätzte Kostenfaktor: dein eigener Stundenlohn

Hier spricht Johannes einen Punkt an, den die meisten Anfänger komplett ausblenden: den eigenen Stundenlohn als echten Kostenfaktor.

Als Eigennutzer oder Anfänger macht man zunächst alles selbst, egal wie lange es dauert. Man arbeitet abends, am Wochenende, an Sonntagen. Das fühlt sich nach Sparen an, ist aber nur dann wirklich wirtschaftlich, wenn die eigene Zeit in diesem Moment tatsächlich wenig wert ist.

Wenn du jedoch schon als Unternehmer mehrere Projekte parallel bewegst, sieht die Rechnung anders aus. Zwei Tage auf Amazon mit einem konservativen Bruttostundenlohn von 60 Euro ergeben einen versteckten Kostenpunkt von fast 1.000 Euro. Du hast zwar vielleicht 300 Euro beim Materialeinkauf gespart, aber unter dem Strich stehst du schlechter da.

Johannes gibt dazu einen einfachen, aber wirkungsvollen Denkansatz mit: Wenn du als Unternehmer einige Räder drehst, setz deinen Stundenlohn gedanklich pauschal auf 1.000 Euro an. Nicht weil das buchhalterisch exakt stimmt, sondern weil es deinen Blick schärft, welche Tätigkeiten es wert sind, deine persönliche Zeit zu beanspruchen. Viele Dinge, die sich vorher selbstverständlich angefühlt haben, würdest du dann sofort delegieren.

Handwerkerkoordination: Einzelvergabe oder Generalunternehmer

Dieselbe Logik gilt für die Koordination der Handwerker auf der Baustelle.

Der Eigennutzer heuert Elektriker, Sanitär, Fliesenleger und andere Gewerke einzeln an. Er kennt die Personen, vergleicht deren Angebote, schaut regelmäßig auf der Baustelle vorbei und koordiniert den Ablauf selbst. Der Elektriker ruft an, wenn er fertig ist, der Schlüssel wird hin und her gereicht, der Sanitärbetrieb meldet sich, wenn er anfangen kann. Das kostet Zeit, spart aber Geld, weil keine Generalunternehmermarge anfällt.

Der Profiinvestor arbeitet mit einem Generalunternehmer. Er zahlt dessen Marge bewusst mit, weil er dafür nur eine einzige Ansprechperson hat und den organisatorischen Aufwand vollständig auslagert. Wenn der eigene Stundensatz bei 1.000 bis 1.500 Euro liegt, rechnet es sich schlicht nicht, jeden einzelnen Handwerker selbst zu koordinieren. Natürlich hat man beim GU weniger Kontrolle über einzelne Tagesabläufe, aber genau das ist der Deal: weniger Kontrolle, dafür mehr Kapazität für das Wesentliche.

Für den, der skalieren möchte, ist die Konsequenz klar. Wer den ganzen Tag auf Amazon recherchiert oder für eine vermeintliche Ersparnis von 12 Euro in einen anderen Baumarkt fährt, wird nie über wenige Baustellen pro Jahr hinauskommen.

Strukturen von Anfang an aufbauen

Johannes gibt einen konkreten Rat für alle, die Fix & Flip nicht nur einmalig machen wollen: Fang früh an, dir professionelle Strukturen aufzubauen, auch wenn du noch am Anfang stehst.

Ein Privatmensch braucht kein Kundenkonto bei Hornbach. Wer aber plant, regelmäßig zu investieren und zu renovieren, sollte folgende Punkte direkt angehen:

• Kundenkonten bei allen relevanten Baumärkten in der Umgebung eröffnen. Das ermöglicht gebündelte Abrechnung und spart enorm viel Verwaltungsaufwand.
• SEPA-Lastschriftmandat einrichten. Damit entfällt jede einzelne Überweisung. Das Geld wird automatisch abgebucht, du musst dich um nichts kümmern.
• Sammelrechnungen statt Einzelbelege vereinbaren. Anstatt bei jedem Baumarktbesuch einen Kassenzettel mitzunehmen, der dann irgendwo verloren geht oder nachträglich als PDF angefordert werden muss, erhältst du am Ende des Abrechnungszeitraums eine einzige Rechnung per PDF. Deine Buchhaltung wird es dir danken.
• Zahlungsziele aushandeln. Wer ein gutes Kundenkonto aufgebaut hat, kann Zahlungsziele von 14 oder 30 Tagen vereinbaren. Am Anfang, wenn die Bonität beim Händler noch nicht etabliert ist, sind es eher 7 bis 14 Tage. Aber schon das ist besser als Sofortzahlung bei jedem einzelnen Kauf.
• Bestellungen bündeln. Statt heute eine Packung Fliesen und in zwei Wochen die nächste zu bestellen, alles in einer Lieferung zusammenfassen, wenn das preislich sinnvoll ist. Nicht an einer Position 2 Euro sparen und dann bei der Fugenmasse 3 Euro mehr bezahlen.

Wer eine Baustelle über drei Monate betreibt und dort täglich oder jeden zweiten Tag Material nachbestellt, sammelt eine enorme Menge an Belegen und Transaktionen an. Ohne Struktur bedeutet das dutzende Einzelüberweisungen, verlorene Kassenzettel und eine Buchhaltung, die im Chaos endet. Mit Kundenkonto und Sammelrechnung ist es dagegen ein einziges Dokument pro Monat.

Skalierbarkeit: Wer kann wachsen, wer nicht

Am Ende läuft alles auf eine entscheidende Frage hinaus: Kannst du mit deiner aktuellen Arbeitsweise skalieren?

Der Eigennutzer und Anfänger ist durch seine Vorgehensweise strukturell daran gehindert zu wachsen. Nicht weil er falsch handelt, sondern weil jeder Prozessschritt an seiner persönlichen Zeit hängt. Wenn er auf der nächsten Baustelle dieselben Aufgaben übernimmt, verdoppelt sich sein Zeitaufwand. Das ist kein Geschäftsmodell, das sich vervielfältigen lässt.

Der Profiinvestor hat seine eigene Zeit so weit wie möglich aus den operativen Prozessen herausgenommen. Er hat Systeme, Strukturen und Dienstleister, die Teilaufgaben übernehmen. Genau deshalb kann er zehn Baustellen betreiben, ohne dabei zehnmal so viele Stunden zu arbeiten.

Der Übergang von der einen zur anderen Arbeitsweise passiert nicht von heute auf morgen. Aber wer von Anfang an mit dem richtigen Mindset herangeht und schrittweise Strukturen aufbaut, kommt dort deutlich schneller hin. Der erste Schritt ist dabei gar nicht so schwer: ein Kundenkonto, ein SEPA-Mandat, eine Sammelrechnung. Das klingt unspektakulär, aber genau das ist der Unterschied zwischen einer Baustelle, die dich komplett auffrisst, und einer, die fast ohne dich läuft.