Materialien für die Baustelle besorgen: Der größte Zeitfresser beim Fix & Flip

Materialien für die Baustelle zu besorgen klingt erstmal unspektakulär, ist aber einer der größten Zeitfresser beim Fix & Flip. Ob du dabei Geld oder Zeit verlierst, hängt stark davon ab, in welcher Phase du als Investor steckst. In diesem Video zeigt Johannes den Unterschied zwischen dem Vorgehen als Eigennutzer oder Einsteiger und dem eines erfahrenen Profiinvestors.

Zwei Typen, zwei Strategien

Beim Thema Materialbeschaffung auf der Baustelle gibt es zwei grundlegend verschiedene Herangehensweisen. Auf der einen Seite steht der Eigennutzer oder Einsteiger, der vielleicht ein-, zwei- oder dreimal im Leben renoviert. Er hat in der Regel viel Zeit, möchte verstehen, was passiert, und jeden gesparten Euro spürt er persönlich. Auf der anderen Seite steht der Profiinvestor, der fünf, zehn oder zwanzig Baustellen im Jahr abwickelt. Für ihn ist Zeit die knappste Ressource. Er denkt nicht in einzelnen gesparten Euro, sondern in Stundenlöhnen und Skalierbarkeit.

Wichtig zu verstehen: Am Anfang sind Eigennutzer und angehender Profi noch relativ nah beieinander. Mit der Zeit trennen sich die Wege aber klar. Beide Ansätze sind legitim, sie passen nur zu unterschiedlichen Phasen und Zielen.

Materialeinkauf als Einsteiger: Zeit gegen Geld tauschen

Wenn du als Einsteiger oder Eigennutzer renovierst und Zeit zur Verfügung hast, kannst du diese gezielt einsetzen, um Kosten zu senken. Das funktioniert zum Beispiel so:

• Amazon und Vergleichsportale wie Check24 nutzen, um Preise gegenüberzustellen
• Coupons, kostenlosen Versand und Rückgabemöglichkeiten ausnutzen
• Verschiedene Anbieter, Pakete und Lieferzeiten vergleichen
• Produkte testen und bei Nichtgefallen innerhalb der Rückgabefrist zurückschicken

Ein konkretes Beispiel aus der Praxis: Eine Duschscheibe aus ESG-Sicherheitsglas mit 8 mm kostet beim Fachhändler rund 600 Euro. Dieselbe Scheibe auf Amazon: rund 225 Euro. Das ist eine Differenz, die als Eigennutzer wirklich zählt und die den Rechercheaufwand absolut rechtfertigt.

Der Haken dabei ist, dass dieser Vergleichsprozess Zeit kostet. Und Zeit ist eine Ressource, die man ehrlich bewerten sollte. Zwei Tage auf Amazon zu verbringen, um das günstigste Angebot zu finden, ist bei einem Bruttostundenlohn von rund 60 Euro rechnerisch schon knapp 1.000 Euro an eingesetzter eigener Zeit. Als Anfänger, der abends oder am Wochenende recherchiert, ist das oft kein Problem. Aber man sollte sich dieser Rechnung bewusst sein.

Materialeinkauf als Profi: Weniger Transaktionen, mehr Effizienz

Der erfahrene Immobilieninvestor geht beim Einkauf komplett anders vor. Statt stundenlangem Online-Vergleichen setzt er auf Großmärkte und Fachhändler, zum Beispiel Beiva, Wilpert oder ähnliche Anbieter. Was ihm dabei wichtig ist:

• Ein fester Ansprechpartner auch für Probleme und Reklamationen
• Sammellieferungen statt täglich einzelner Pakete
• Zahlung per SEPA-Lastschriftmandat oder auf Rechnung mit 14- bis 30-tägigem Zahlungsziel
• Möglichst wenige Transaktionen und ein klarer Abrechnungsrhythmus

Das Ziel ist nicht der günstigste Einzelpreis, sondern minimaler administrativer Aufwand. Wer täglich Einzelüberweisungen, Kassenzettel sammeln und Belege nachfordern muss, verliert enorm viel Zeit. Bei einer dreimonatigen Baustelle, auf der täglich Material gekauft wird, kommt da schnell ein Berg an Papierkram zusammen.

Kundenkonten und Zahlungsstrukturen von Anfang an aufbauen

Eine der praktischsten Empfehlungen für alle, die Fix & Flip öfter machen wollen: Kundenkonten bei Baumärkten in der Umgebung eröffnen, auch wenn man noch am Anfang steht. Das kostet nichts und bringt sofort Struktur in die Abläufe.

Was ein professionell aufgesetztes Kundenkonto bringt:

• SEPA-Lastschriftmandat einrichten, damit keine einzelnen Überweisungen mehr nötig sind
• Sammelrechnungen per PDF, statt Dutzende einzelne Kassenbons zu verwalten
• Zahlungsziele von 7, 14 oder 30 Tagen aushandeln, je nach Bonität und Vertrauen beim Lieferanten
• Bestellungen bündeln, also nicht heute eine Fliese und nächste Woche die Fugenmasse, sondern möglichst alles in einem Schwung

Gerade bei der Buchhaltung macht das einen enormen Unterschied. Statt 40 einzelner Belege pro Monat für eine Baustelle landet nur eine einzige Sammelrechnung beim Steuerberater. Das spart nicht nur Zeit, sondern auch bares Geld beim Buchhaltungsaufwand.

Wichtig: Gerade am Anfang wird ein Lieferant noch kein langes Zahlungsziel einräumen, weil die Bonität erst aufgebaut werden muss. Aber schon ein 7- oder 14-tägiges Zahlungsziel ist besser als sofortige Einzelzahlung bei jedem Einkauf.

Handwerker koordinieren: Einzelvergabe oder Generalunternehmer

Das gleiche Prinzip gilt für die Koordination der Gewerke auf der Baustelle. Als Einsteiger oder Eigennutzer macht es Sinn, einzelne Handwerker selbst zu koordinieren: Elektriker, Sanitär, Fliesen, Malerarbeiten. Man lernt die Personen kennen, vergleicht Angebote, kann bei Problemen direkt eingreifen und spart dabei die Marge eines Generalunternehmers.

Der Nachteil: Man ist ständig erreichbar, nimmt Anrufe entgegen, gibt Schlüssel weiter und ist de facto der Bauleiter. Das ist zeitintensiv, funktioniert aber gut, solange man nicht parallel mehrere Projekte betreut.

Der Profiinvestor arbeitet dagegen bevorzugt mit einem Generalunternehmer. Das kostet mehr, weil die GU-Marge obendrauf kommt. Aber dafür gibt es nur eine Ansprechperson, eine Rechnung und deutlich weniger Koordinationsaufwand. Wer seinen eigenen Stundenwert realistisch ansetzt, zum Beispiel pauschal mit 1.000 Euro pro Stunde als gedankliche Orientierung, merkt schnell, dass die GU-Marge oft günstiger ist als die eigene Zeit, die man alternativ investieren müsste.

Ein Generalunternehmer hat aber auch Nachteile: Man hat weniger Kontrolle über einzelne Arbeitsschritte. Wenn etwas nicht stimmt und man eingreift, steht unter Umständen die ganze Baustelle still. Wer skalieren will, nimmt diesen Kontrollverlust bewusst in Kauf und kompensiert ihn durch klare Absprachen und Qualitätskontrolle am Ende.

Den eigenen Stundenlohn ehrlich bewerten

Ein Punkt, den viele beim Fix & Flip unterschätzen, ist der eigene Zeitaufwand als versteckter Kostenfaktor. Gerade Einsteiger rechnen ihre eigene Zeit selten ein. Sie arbeiten abends, am Wochenende, in der Mittagspause und betrachten das nicht als Kosten. Das ist am Anfang absolut in Ordnung und oft auch notwendig.

Wer aber plant, das Geschäft auszubauen und mehrere Immobilien pro Jahr zu kaufen, zu renovieren und zu verkaufen, der muss anfangen, die eigene Zeit anders zu bewerten. Ein hilfreicher Denk-Ansatz: Setz deinen Stundenlohn gedanklich einfach mal pauschal auf 1.000 Euro an. Nicht weil das der tatsächliche Marktpreis ist, sondern weil es hilft, Prioritäten klarer zu setzen. Würdest du für eine Ersparnis von 12 Euro noch extra zum anderen Baumarkt fahren? Wahrscheinlich nicht mehr.

Diese Denkweise verändert, wie man Entscheidungen trifft: ob man selbst zum Baumarkt fährt oder liefern lässt, ob man Handwerker einzeln koordiniert oder einen GU beauftragt, ob man Stunden mit Preisvergleichen verbringt oder lieber in die nächste Akquise investiert.

Skalierbarkeit als Ziel

Der entscheidende Unterschied zwischen beiden Ansätzen zeigt sich bei der Frage, ob das Geschäftsmodell skalierbar ist. Der Eigennutzer-Ansatz mit vielen kleinen Einzelschritten, Einzelkäufen, Einzelüberweisungen und persönlicher Handwerkerkoordination lässt sich kaum auf fünf oder zehn Projekte gleichzeitig übertragen. Die eigene Zeit ist der limitierende Faktor.

Der professionelle Ansatz, mit gebündelten Einkäufen, SEPA-Lastschriften, Sammelrechnungen und Generalunternehmern, ist so aufgebaut, dass die eigene Zeit möglichst wenig in operativen Details steckt. Das schafft den Spielraum, um zu wachsen.

Zusammengefasst lässt sich sagen:

• Eigennutzer und Einsteiger: Preise vergleichen lohnt sich, Amazon und Check24 sind sinnvoll, Einzelvergabe bei Gewerken spart Geld, eigene Zeit zählt wenig.
• Profiinvestor: Großmarkt und Fachhändler, Sammelbestellungen, SEPA-Lastschrift, Zahlungsziele, Generalunternehmer, eigene Zeit ist extrem wertvoll.

Keiner der beiden Ansätze ist grundsätzlich besser oder schlechter. Es kommt darauf an, wo du gerade stehst und wohin du willst. Wer aber langfristig mit Fix & Flip Kapitalanlage betreiben und ein Portfolio aufbauen möchte, sollte die professionellen Strukturen so früh wie möglich einführen, auch wenn sie am Anfang noch nicht zwingend nötig wirken.