Ein ganzes Mehrfamilienhaus flippen: Schritt-für-Schritt-Anleitung

Fabian hat ein marodes Berliner Altbau-Mehrfamilienhaus in Prenzlauer Berg/Pankow vollständig saniert, aus 630 auf 928 Quadratmeter Fläche erweitert und die Jahreskaltmiete von rund 27.000 Euro auf 220.000 Euro gesteigert. Geplant waren zwei Jahre, geworden sind es vier. Warum das so war und was du daraus lernen kannst, zeigt dieses Video in aller Deutlichkeit.

Das Objekt: Ein Berliner Altbau im Dornröschenschlaf

Das Mehrfamilienhaus liegt an der Grenze zwischen Prenzlauer Berg und Pankow, also in einer der gefragtesten Lagen Berlins. Angekauft wurde es 2019 mit elf vermieteten Einheiten auf 630 Quadratmetern Wohnfläche. Die Kaltmiete lag damals bei rund 3,50 Euro pro Quadratmeter, was einer Jahreskaltmiete von etwa 29.000 Euro entsprach.

Der Zustand des Hauses war entsprechend. Die Technik stammte im Wesentlichen aus DDR-Zeiten: Außenwandheizungen in jedem Zimmer, Ofenheizungen, Aufputzverlegung der Telefonkabel, marode Holzfenster, ein verwilderter Garten und ein Treppenhaus, das optisch wie technisch am Ende war. Vorbesitzerin war eine ältere Dame, die das Haus nach der Enteignung in DDR-Zeiten 1994 zurückbekommen hatte, aber schlicht keine finanziellen Mittel hatte, um es in Schuss zu halten. Energieklasse D war das Ergebnis jahrzehntelanger Vernachlässigung.

Wer jetzt denkt, das klingt nach einem einfachen Sanierungs-Flip, der irrt sich gewaltig. Denn das Objekt lag im Milieuschutzgebiet Pankow. Und das ändert alles.

Milieuschutzgebiet in Berlin: Was das bedeutet und warum es so wichtig ist

Das Milieuschutzgebiet ist eines der zentralen Themen, wenn du in Berlin Immobilien kaufst und entwickeln willst. Fast ganz Ost-Berlin ist davon betroffen. Was bedeutet das konkret?

• Du brauchst für jede einzelne Maßnahme am Objekt eine gesonderte Genehmigung vom Milieuschutzamt, zusätzlich zur regulären Baugenehmigung.
• Du darfst keine Grundrisse verändern, keine Wände versetzen, nicht ohne Weiteres ein zweites Waschbecken einbauen.
• Selbst einzelne Wohnungs-Flips in solchen Gebieten erfordern offiziell eine Milieuschutz-Genehmigung, bevor du mit der Sanierung anfängst.
• Das Bauamt war in diesem Fall jede Woche vor Ort. Als eine Wand ohne Genehmigung entfernt wurde, stand das Amt sofort auf der Matte.

Die gute Nachricht: Die Milieuschutz-Genehmigung selbst dauert in der Regel nur rund einen Monat. Du kreuzt an, was du im Bad oder in der Wohnung machen willst, und das Amt genehmigt es. Das ist handhabbar, solange du es von Anfang an einplanst. Die Baugenehmigung fürs Dach hingegen dauerte in diesem Fall anderthalb Jahre. Anderthalb Jahre, in denen die Hände gebunden waren.

Der politische Gegenwind: Zeitung, Vorkaufsrecht und Mieterschutz

Fabian hat das Projekt nicht nur baulich, sondern auch politisch durchgefochten. Bereits beim Kauf hatte die Stadt Berlin im Jahr 2019 das kommunale Vorkaufsrecht. Jedes Objekt in Milieuschutzgebieten landete auf dem Tisch des Amts, das entschied, ob die Stadt selbst kauft. In diesem Fall hat das Amt die Mieter befragt, die Zahlen gecheckt und dann entschieden: kaufen wir nicht. Fabian hat gekauft.

Kurz darauf berichtete der Tagesspiegel über das Projekt und zitierte amtliche Bauexperten, die das Vorgehen als klassische Fix-and-Flip-Strategie bezeichneten, also spekulativen Aufwertungskauf. Was dabei unterschlagen wurde: Aus den geplanten zwei Jahren wurden vier, nicht weil Fabian schlecht gearbeitet hat, sondern weil Behörden und Mieterseite alles in ihrer Macht Stehende getan haben, um das Projekt zu bremsen.

Die Mieter holten sich sofort Unterstützung vom Mieterschutzbund, mit einer Rechtsanwältin, die vier Jahre lang für alle Mieter tätig war. Jede Instandsetzung, jede Modernisierung wurde juristisch geprüft und soweit möglich verhindert. Das Treppenhaus wurde zwar auseinandergebaut, aber Modernisierung und Vollsanierung lagen lange auf Eis.

Mieterauszug: Hausauskunft, Abfindungen und rechtliche Schritte

Einer der ersten Schritte bei jedem Mehrfamilienhaus-Flip, den Fabian konsequent verfolgt, ist die sogenannte Hausauskunft beim Einwohneramt. Damit siehst du genau, wer gemeldet ist, wer tatsächlich wohnt und vor allem: wer illegal untervermietet. Das ist ein wichtiges Druckmittel.

Wer illegal untervermietet, kann zur Wahl gestellt werden: freiwillig ausziehen oder Klage riskieren. Mit dieser Strategie hat Fabian bereits früh zwei bis drei Mietparteien aus dem Objekt bekommen.

Für die regulären Mieter gab es Abfindungsangebote. Die Bandbreite lag dabei zwischen 0 und 30.000 Euro pro Partei, je nach Situation. Wer nicht freiwillig ging, wurde gerichtlich in Anspruch genommen. Fabian kennt nach eigener Aussage mittlerweile jeden Richter am Amtsgericht Pankow persönlich.

Am Ende des Prozesses waren von ursprünglich elf Mieteinheiten nur noch vier Bestandsmietparteien im Haus verblieben, also rund 70 Prozent Leerstand erzeugt, was Voraussetzung für eine wirtschaftlich tragfähige Vollsanierung war.

Dach, Schadstoffe und Dachgeschossausbau

Eines der schwierigsten Kapitel war das Dach. Es war in einem maroden Zustand, voller Müll und obendrauf mit Lindan und DDT verseucht. Beide Substanzen sind Holzschutzmittel aus DDR-Zeiten, die in vielen Berliner Altbauten verbaut wurden. Lindan gilt als Nervengift und ist in Deutschland verboten. Wer das einfach zumacht und darüber hinwegbaut, riskiert strafrechtliche Konsequenzen, wenn Bewohner später krank werden. Also musste die gesamte Dachkonstruktion zurückgebaut, entsorgt und neu aufgebaut werden.

Nach anderthalb Jahren Wartezeit auf die Baugenehmigung wurde das Dachgeschoss als Neubau ausgebaut und in zwei neue Wohneinheiten aufgeteilt. Das ist in Berlin baurechtlich wichtig: Ein Dachgeschossausbau gilt als Neubau und ist damit von der Mietpreisbremse befreit. Statt zwölf Euro Kaltmiete pro Quadratmeter sind so auch 35 Euro und mehr möglich.

Dachgeschossausbau ist, wie Fabian es nennt, Champions League im Bauen. Auf der grünen Wiese zu bauen ist deutlich einfacher als ein bestehendes Dachgeschoss unter bewohnten Etagen umzubauen. Wer das plant, sollte das von Anfang an mit ausreichend Eigenkapital und Zeit einkalkulieren.

Keller zu Apartments: Fläche maximal ausnutzen

Ein zentraler Hebel für die Wirtschaftlichkeit dieses Projekts war die Nutzung des Kellers. Die bestehenden Kellerabteile wurden herausgerissen, der Boden tiefer gelegt und aus dem ehemaligen Untergeschoss wurden sieben Studioapartments gebaut, jedes mit Dusche, Toilette, kleiner Küche und Terrasse in den Hof.

Diese Einheiten werden heute als Beherbergungsbetrieb vermietet, was sie baurechtlich als Gewerbe klassifiziert. Der aktuelle Eigentümer vermietet sie für 80 bis 90 Euro kalt pro Quadratmeter. Die Kellerabteile für die Mieter wurden in Außenboxen im Hof verlagert. Da in Berlin kein Stellplatznachweis erforderlich ist, war das problemlos möglich.

Das Ergebnis: Aus 630 Quadratmetern Wohnfläche wurden 928 Quadratmeter Wohn- und Gewerbefläche. Aus 11 Einheiten wurden 20 Einheiten. Jeder mögliche Quadratmeter wurde aktiviert, denn sonst hätte sich das Projekt schlicht nicht gerechnet.

Mietpreisbremse umgehen durch Modernisierungskostennachweis

Die Frage, die viele stellen werden: Wie kommt man in Berlin mit Mietpreisbremse von 27.000 auf 220.000 Euro Jahreskaltmiete? Die Antwort liegt im Mietrecht.

Wenn du Modernisierungskosten in Höhe von mindestens 1/3 der Neubaukosten nachweisen kannst, greift die Mietpreisbremse nicht mehr. Fabian hat ein Gutachten erstellen lassen und konnte 950 Euro pro Quadratmeter an Modernisierungskosten je Wohnung nachweisen. Damit entfällt die Deckelung, und der neue Eigentümer kann über 25 Euro kalt pro Quadratmeter verlangen.

Der Käufer war zunächst skeptisch und vermutete, dass die Energieklasse B gefälscht sei, liess das Ganze prüfen und musste feststellen: alles korrekt. Das Objekt wurde nach der Vollsanierung ohne aktive Dämmung der Aussenhülle auf Energieklasse B gebracht, allein durch die Erneuerung von Heizungsanlage, Fenstern, Strängen und Dach.

Fassade, Balkone und Stuck: Qualität, die bleibt

Während andere bei der Fassade zu Kunststoffstuck greifen, hat Fabian die Originaloptik des Berliner Altbaus mit echter Stuckarbeit per Schablone wiederhergestellt. Neue Balkone wurden angesetzt, die gesamte Fassade instand gesetzt. Das kostet mehr, aber es ist auch das, was aus einem sanierten Haus ein echtes Stadtbild-Stück macht.

Der Vergleich mit dem Nachbarhaus, das nach wie vor im Originalzustand dasteht, zeigt den Unterschied in aller Deutlichkeit.

Was du aus diesem Projekt mitnehmen kannst

Fabian selbst sagt, das war seine Masterarbeit. Und das ist keine Übertreibung. Ein Mehrfamilienhaus in einem Berliner Milieuschutzgebiet zu flippen, mit aktiven Mietern, politischem Druck, einem verseuchten Dach, Schimmel und DDR-Technik, das ist eine andere Liga als das Sanieren einzelner Wohnungen.

Die wichtigsten Lernpunkte aus diesem Projekt im Überblick:

• Hausauskunft beim Einwohneramt ist Pflicht beim Kauf eines Mehrfamilienhauses. Du siehst, wer gemeldet ist, wer untervermiet und wo Handlungsspielraum besteht.
• Milieuschutz frühzeitig klären. Die Genehmigung dauert rund einen Monat, aber ohne sie darfst du praktisch nichts machen. Kommunikation mit dem Milieuschutzamt zahlt sich aus.
• Schadstoffe im Dach sind in vielen Berliner Altbauten Realität. Immer prüfen lassen, bevor du baust.
• Dachgeschossausbau gilt als Neubau und ist von der Mietpreisbremse ausgenommen. Das ist ein erheblicher Werttreiber.
• Keller aktivieren: Untergenutzte Kellergeschosse können als Gewerbefläche oder Beherbergungsbetrieb deutlich mehr Ertrag bringen als als Abstellraum.
• Modernisierungskostennachweis als Gutachten erstellen lassen. Damit kannst du unter bestimmten Voraussetzungen die Mietpreisbremse legal umgehen.
• Plane mit viel Eigenkapital und viel Zeit. Zwei Jahre können schnell vier werden, wenn Behörden und Mieterschutz aktiv gegen das Projekt arbeiten.

Wohnungsflippen bleibt der einfachere, schnellere und risikoärmere Einstieg. Wer aber ein ganzes Mehrfamilienhaus entwickeln will, bekommt mit diesem Projekt einen realistischen Einblick in das, was ihn erwartet, und was möglich ist, wenn man es durchzieht.