MEINE ZWEITE WOHNUNG! Wohnungstour & Renovierungspläne | Flipper

Die Schlüssel sind da, der Notartermin ist durch. In diesem Video nimmt dich Johannes mit in sein zweites Fix-and-Flip-Projekt und zeigt dir die Wohnung so, wie er sie übernommen hat. Du bekommst eine ehrliche Bestandsaufnahme des Zustands, einen ersten Eindruck von den Renovierungsplänen und siehst, was es bedeutet, eine in die Jahre gekommene Altbauwohnung von Grund auf neu aufzustellen.

Der erste Eindruck: Wohnung im Originalzustand von 1972

Wer schon mal eine Wohnung gekauft hat, die jahrzehntelang von derselben Person bewohnt wurde, weiß, was einen erwartet. Die Wohnung in diesem Projekt wurde zuletzt von einer älteren Dame bewohnt. Das sieht man auf den ersten Blick. Überall Strukturtapeten, die stellenweise schon von der Wand lösen. Alter, hässlicher Teppichboden in den Wohnräumen. Möbel, Schränke und persönliche Gegenstände, die beim Kauf noch komplett vorhanden waren.

Der Deal wurde von vornherein so strukturiert, dass Johannes die Wohnung selbst entrümpelt und dafür einen Preisnachlass ausgehandelt hat. Das ist eine klassische Verhandlungsstrategie beim Fix and Flip: Du übernimmst einen Teil des Aufwands, den der Verkäufer sonst selbst tragen müsste, und bekommst dafür einen günstigeren Kaufpreis. Für beide Seiten kann das funktionieren.

Die Wohnung ist von der Raumaufteilung her typisch für den Altbaubestand der frühen 1970er Jahre. Direkt rechts vom Eingang liegt das Schlafzimmer mit rund 15 Quadratmetern. Der Gang ist lang und schmal. Die Küche alt und dunkel. Das Bad klein und unpraktisch. Das klingt erstmal ernüchternd, aber genau das ist das Ausgangsmaterial, mit dem ein Fix-and-Flip-Investor arbeitet.

Was als erstes auffällt: Elektrik, Tapeten und Teppich

Beim ersten Durchgang durch die Wohnung fallen sofort mehrere Baustellen auf. Erstens die Elektrik. Der aktuelle Zustand entspricht nicht mehr modernen Anforderungen und muss komplett erneuert werden. Das ist bei Altbauten aus dieser Baujahr-Klasse keine Seltenheit, sollte aber bei der Kalkulation von Anfang an eingeplant sein.

Zweitens die Wände. Strukturtapeten sind in Renovierungsprojekten oft ein zweischneidiges Schwert. Manchmal lösen sie sich fast von selbst, manchmal hängen sie fest wie Beton. Hier lösen sich die Tapeten bereits, was die Arbeit erleichtert. Trotzdem wird in der gesamten Wohnung neu verputzt, damit man eine saubere, einheitliche Ausgangsbasis für den Anstrich hat.

Drittens der Boden. Der alte Teppichboden in den Wohnräumen kommt komplett raus. Darunter wird durchgehend Parkett verlegt. Das ist eine Entscheidung, die Johannes schon bei seinem ersten Projekt getroffen hat und die sich bewährt hat. Parkett wirkt hochwertig, ist pflegeleicht und spricht die Zielgruppe an, die solche Wohnungen später kauft oder mietet.

Auch die Türen werden komplett erneuert. Neue, weiß lackierte Türen verändern das Erscheinungsbild einer Wohnung erheblich und sind im Verhältnis zu ihrem optischen Effekt relativ günstig.

Die Küche: Alles raus, alles neu

Die Küche ist in diesem Zustand nicht zu retten. Alles kommt raus. Die alte Einbauküche, die Wandbeläge, der Bodenbelag. Danach wird neu verputzt und als Bodenbelag kommen großflächige 60x60-Fliesen rein. Das ist dasselbe Format, das Johannes schon im ersten Projekt eingesetzt hat und das in modern renovierten Wohnungen inzwischen zum Standard gehört.

Ein besonderes Detail in der Küche ist das Oberlicht. Im aktuellen Zustand sieht es unscheinbar aus, aber mit der richtigen Gestaltung rund herum kann so ein Element den Raum deutlich aufwerten und für natürlichen Lichteinfall sorgen. Solche baulichen Besonderheiten solltest du bei der Besichtigung einer potenziellen Flip-Immobilie immer im Blick haben. Was auf den ersten Blick hässlich wirkt, kann nach der Renovierung ein echter Hingucker sein.

Die größte Baustelle: Bad und Abstellraum

Das Bad ist die aufwendigste und teuerste Baustelle in diesem Projekt. Das aktuelle Bad ist zu klein und unpraktisch. Dazu kommt eine kuriose Situation: Die Heizungssteuerung ist hinter einem Schrank im Bad versteckt, also muss man erst den Schrank öffnen, um die Heizung zu regulieren. Das ist natürlich kein Zustand, der bei einem modernen Käufer oder Mieter gut ankommt.

Der Plan sieht eine grundlegende Umstrukturierung von Bad und angrenzendem Abstellraum vor. Die Trennwand zwischen den beiden Räumen wird herausgerissen. Das Bad wird vergrößert, der Abstellraum verkleinert und neu aufgeteilt. Konkret sind folgende Maßnahmen geplant:

• Die alte Badewanne kommt raus und wird durch eine ebenerdige Dusche mit Glaswand ersetzt
• In der Dusche wird eine Regendusche verbaut, wie schon im ersten Projekt
• Ein neuer, moderner Waschtisch mit Holzelementen kommt an die Wand
• Über den Waschtisch kommt ein großer LED-Spiegel über die komplette Breite
• Hinter der neuen Badtür entsteht ein kleiner Bereich für Waschmaschine und Ähnliches
• Der verbleibende Teil des ehemaligen Abstellraums wird als Abstellkammer genutzt

Das Ergebnis dieser Umbaumaßnahme ist ein Bad, das deutlich größer und deutlich moderner wirkt als der aktuelle Zustand. Gleichzeitig bleibt eine sinnvolle Lagerfläche erhalten, die in Stadtwohnungen oft fehlt und von Käufern geschätzt wird.

Solche strukturellen Eingriffe sind beim Fix and Flip immer mit Vorsicht zu kalkulieren. Das Herausreißen und Neuziehen von Wänden kostet Zeit und Geld. Gleichzeitig kann genau das der Hebel sein, der eine unattraktive Wohnung in ein gefragtes Objekt verwandelt. Wer eine Wohnung kauft, in der das Bad seit 50 Jahren nicht angefasst wurde, hat meistens entsprechend Luft nach oben beim Wiederverkaufspreis.

Der Balkon als stilles Argument

Ein Detail, das Johannes in der Tour besonders hervorhebt, ist der Balkon. Im aktuellen Zustand sieht er nicht nach viel aus. Aber die Lage ist stark: mitten in der Stadt, und trotzdem mit viel Grün ringsum. Das ist genau die Art von Vorteil, die du beim Verkauf nach der Renovierung ausspielen kannst. Ein gepflegter Balkon mit Blick ins Grüne ist für viele Stadtbewohner ein echter Kaufgrund, gerade wenn er auf den ersten Blick nicht so offensichtlich ist.

Diesen Aspekt solltest du dir bei jeder Besichtigung bewusst machen: Was ist das stille Argument dieser Wohnung? Was ist der Vorteil, den man beim ersten Reinlaufen vielleicht noch gar nicht wahrnimmt, der aber am Ende den Unterschied macht beim Verkauf?

Entrümpelung als erster Schritt und als Verhandlungsmasse

Bevor irgendetwas renoviert werden kann, muss die Wohnung leer sein. Das klingt selbstverständlich, ist aber bei Objekten mit langjährigem Vorbesitz oft ein erheblicher Aufwand. Schränke voller Bücher, alte Möbel, persönliche Gegenstände, Küche und Bad mit allem Zubehör. Das alles muss raus, bevor die Handwerker anfangen können.

Johannes hat diesen Aufwand von Anfang an in den Deal eingepreist. Die Entrümpelung wurde gegen Preisnachlass vereinbart. Das ist ein Ansatz, der sich in solchen Situationen oft lohnt. Ältere Verkäufer oder Erben, die eine Wohnung loswerden wollen, sind häufig froh, wenn sie sich um die Entrümpelung nicht selbst kümmern müssen. Du übernimmst den Stress, bekommst dafür einen günstigeren Einstiegspreis.

Bei der Entrümpelung selbst ist der Ansatz pragmatisch: Was gebraucht werden kann, wird behalten oder weitergegeben. Was weg muss, kommt weg. Die große Schrankwand, zum Beispiel, wird zunächst behalten. Alles andere, Möbel, Bücher, Kleinkram, muss weichen. Wer Interesse an einzelnen Stücken hat, kann sich melden. Das ist nicht der Kernfokus des Projekts, aber es zeugt von einem sorgfältigen Umgang mit den vorhandenen Ressourcen.

Was dieses Projekt über Fix and Flip in Deutschland zeigt

Dieses Video ist kein Hochglanzformat. Es ist ein roher erster Blick auf eine Wohnung im Originalzustand, mit allem, was dazugehört. Und genau das ist wertvoll, wenn du dich mit dem Thema Fix and Flip in Deutschland beschäftigst.

Denn was du hier siehst, ist der normale Ausgangspunkt für viele Projekte. Altbauwohnungen aus den 1960er und 1970er Jahren, die jahrzehntelang kaum angefasst wurden, die Strukturtapeten, alten Fliesen und veralteten Bäder. Die meisten Käufer schrecken davor zurück. Fix-and-Flip-Investoren sehen darin die Marge.

Die entscheidenden Stellschrauben in diesem Projekt sind:

• Günstiger Einstiegspreis durch Übernahme der Entrümpelung
• Klarer Renovierungsplan mit definierten Maßnahmen je Raum
• Strukturelle Eingriffe dort, wo sie den größten Wertzuwachs bringen, in diesem Fall im Bad
• Einheitliches Design mit bewährten Elementen wie großformatigen Fliesen, Parkett und modernen Bädern
• Verborgene Qualitäten wie der Balkon mit Grünblick als Verkaufsargument

Das sind keine exotischen Strategien. Das ist solides Handwerk, das du auf viele vergleichbare Objekte im deutschen Immobilienmarkt übertragen kannst. Wer sich in diesem Segment bewegt, braucht kein perfektes Objekt. Er braucht ein Objekt mit Potenzial und einen klaren Plan, wie er dieses Potenzial hebt.

Im nächsten Update wird es dann ans Eingemachte gehen. Die Handwerker kommen, die Wände werden aufgerissen, und das Bad bekommt seine neue Form. Wenn du dabei sein willst, schau dir das Video an und bleib dran.