Messi Wohnung für 173.000 € gekauft, so sieht sie nach der Renovierung aus

Eine wirklich hässliche Messi-Wohnung für 173.000 Euro von eBay Kleinanzeigen gekauft, renoviert und jetzt bereit für den Verkauf. In diesem Video zeigt Johannes den kompletten Nachher-Zustand einer 85-m²-Wohnung im Allgäu, erklärt, welche Gewerke beauftragt wurden, wo er bewusst gespart hat und was er beim nächsten Flip anders machen würde.

Die Ausgangslage: Was steckte hinter dem günstigen Einkaufspreis?

Wer im Fix and Flip Geschäft unterwegs ist, kennt das Prinzip: Je schlechter der Zustand, desto besser der Einkaufspreis, und desto mehr Potenzial steckt in der Immobilie. Diese Wohnung war ein besonders krasses Beispiel dafür. Gekauft wurde sie privat über eBay Kleinanzeigen, ohne Makler, für 173.000 Euro. Die Wohnung liegt in einem Vorort von Kempten mit rund 8.400 Einwohnern, im obersten Stock eines Wohnblocks aus den 1980er Jahren.

Der Zustand beim Ankauf war so, dass Johannes selbst sagt, Geruchsfernsehen hätte hier geholfen. Konkret: Die Wände waren zweifach tapeziert und teilweise verdreckt. An den Decken klebten Styroporplatten. In der Wohnung wurde extrem viel geraucht, was sich in dunkelgelben bis bräunlichen Verfärbungen an Fenstern, Wänden und Küchenfronten niedergeschlagen hatte. Dazu kamen drei vollständig überfüllte Katzenklos, ein Handtuchberg im Badezimmer und eine Müllentsorgung, die Johannes auf einer Skala von 1 bis 10 mit einer 2 bewertet. Dave, sein Begleiter im Video, fasst es kurz zusammen: abartig.

Trotzdem war das Objekt interessant, weil der Einkaufspreis stimmte und die Raumaufteilung überzeugt. Vier Zimmer, über 85 m², zwei Schlafzimmer, ein großes Wohnzimmer, separate Küche, Badezimmer und separates WC. Dazu ein Balkon mit direktem Blick auf die Bergkette im Allgäu. Für Familien und Kapitalanleger gleichermaßen interessant.

Fix and Flip Light: Die bewusste Entscheidung gegen High-End

Ein wichtiger Punkt, den Johannes im Video sehr offen anspricht: Bei diesem Flip wurde bewusst nicht auf High-End renoviert. Wer seinen Kanal kennt, weiß, dass er normalerweise Parkettboden, verklebten Vinyl und aufwendige Badezimmer bevorzugt. Hier war der Ansatz ein anderer.

Der Grund ist einfach: Das Haus selbst hat seinen Charakter, und es wäre wirtschaftlich nicht sinnvoll gewesen, 20.000 Euro extra zu investieren, nur um Eigennutzer anzusprechen, die für diesen Standort ohnehin nicht die primäre Zielgruppe sind. Stattdessen wurde das Objekt sauber, hell und funktional hergerichtet, ohne jeden Euro aus dem Budget zu quetschen. Johannes nennt das selbst Fix and Flip Light: schön machen, aber mit Augenmaß.

Was das für die Renovierungsentscheidungen bedeutet hat:

• Vinyl wurde schwimmend verlegt statt verklebt. Für Eigennutzer hätte man immer verklebt und Parkett gewählt, hier war der schwimmende Vinyl die wirtschaftlichere Lösung.
• Bodenunebenheiten von bis zu 2 bis 3 cm zwischen verschiedenen Bereichen wurden nicht durch teure Ausgleichsmasse korrigiert, sondern mit Übergangsprofilen gelöst. Das spart Materialkosten und Zeit.
• Heizkörper wurden lackiert statt ausgetauscht. Johannes gibt offen zu, das in Zukunft nicht mehr so zu machen, aber im Rahmen des Budgets war es vertretbar.
• Innentüren wurden nicht komplett neu beschafft, sondern lackiert. Neue Zargen vom Baumarkt wurden eingezogen, neue Türdrücker in Schwarzmatt von Busch und Jäger, Future Line, wurden verbaut.

Was wurde tatsächlich erneuert?

Auch wenn dieser Flip bewusst im Budget gehalten wurde, steckt trotzdem eine ordentliche Portion Handwerksarbeit drin. Der Gesamtumfang der Renovierungskosten liegt bei rund 25.000 Euro, was für das Ergebnis ein guter Preis ist.

Im Einzelnen wurde folgendes erneuert oder überarbeitet:

• Boden: Kompletter Austausch durch schwimmend verlegten Vinyl in allen Zimmern.
• Elektrik: Ein Elektriker hat alle Kabel neu verlegt und erneuert. Zusätzlich wurden im Wohnzimmer neue Steckdosen nachgerüstet. Das Schalterprogramm ist durchgehend schwarz-matt von Busch und Jäger.
• Sanitär: Ein Zwei-Mann-Sanitärbetrieb hat alle Sanitärrohre, Eckventile und Anschlüsse erneuert. Das Badezimmer wurde komplett neu gefliest und eingerichtet.
• Rolladen und Markise: Alle fünf Rolladen sowie die Markise wurden von einer externen Firma komplett ausgetauscht. Kosten: rund 3.000 Euro. Mit Gewährleistung, kein Eigeneinsatz mehr nötig.
• Badezimmer: Neue Badewanne mit Handbrause, Aufsatzspülbecken mit Unterschrank, LED-Spiegel mit schwarzem Rahmen, Armaturen von Schütte. Fliesen im Format 120 x 60 cm.
• WC: Stand-WC von Geberit aus Keramik, kleines Waschbecken mit Unterschrank, selbst gebautes Regal aus Eichenholz vom Bauernhof zur Kaschierung der Leitungen. Spiegel aus Amazon mit LED-Leiste.
• Zargen und Türen: Neue Zargen, lackierte Innentüren, neue Türdrücker durchgehend in Schwarzmatt.
• Thermostatköpfe: Alle ausgetauscht.
• Silikon und Acryl: Wird nach Fertigstellung von einem Profi komplett abgesilikoniert, Kosten ca. 600 bis 800 Euro.
• Balkon: Bekommt noch einen Holzbelag vor dem Verkauf.
• Endreinigung: Eine Putzfirma übernimmt die Tiefenreinigung vor dem Vertriebsstart.

Wohnungsverkauf ohne Makler: Der Ansatz hinter dem Vertrieb

Auch beim Verkauf geht Johannes einen klaren Weg. Seit über vier Jahren nutzt er für alle seine Flips die Plattform ohne-makler.net. Der Vorteil: Ein einziges Inserat wird automatisch auf alle relevanten Immobilienportale ausgespielt, also ImmoScout, Immowelt, eBay Kleinanzeigen und weitere. Anfragen aus allen Kanälen landen gesammelt in einem übersichtlichen Portal, was den Aufwand für den Verkäufer deutlich reduziert.

Die Kosten für dieses Multi-Listing sind laut Johannes vergleichbar mit einem Premium-Inserat auf einer einzelnen Plattform, man ist aber überall präsent. Partner aus seinem Flipper-Netzwerk erhalten dort zudem Rabatt auf ihr erstes Inserat.

Zur Timing-Strategie beim Onlinestellen: Johannes empfiehlt, Inserate immer zum Wochenende online zu stellen, am besten Freitagabend. So nutzt man Samstag und Sonntag, wenn besonders viele Menschen aktiv auf Wohnungssuche sind, und steht direkt am Anfang auf Seite 1 der Portale. Wer am Dienstagabend inseriert, verschenkt mehrere Tage Sichtbarkeit.

Vor dem Verkaufsstart kommt noch Homestaging in die Wohnung. Auch das ist Teil des Gesamtkonzepts: Die Wohnung soll online so präsentiert werden, dass Interessenten sofort ein Gefühl dafür bekommen, wie sie möbliert aussehen könnte.

Zeiteinsatz und Fremdvergabe: Was lohnt sich wirklich selbst zu machen?

Ein Thema, das Johannes in diesem Video explizit anspricht, ist die Frage der Eigenleistung. Bei den ersten Flips ist es normal und sinnvoll, selbst mit anzupacken, um Kosten zu sparen und Erfahrungen zu sammeln. Ab einem bestimmten Punkt im Immobiliengeschäft kippt diese Rechnung aber.

Wer mehrere Objekte parallel bearbeitet, kann nicht mehr für jede Kleinigkeit selbst auf Amazon bestellen, fünf Handwerker vergleichen und jede Entscheidung selbst treffen. Der eigene Stundensatz muss irgendwann in die Kalkulation eingehen. Wenn die Gesamtrechnung trotz Fremdvergabe aufgeht, ist es die sinnvollere Wahl, Fachleute zu engagieren und die eigene Zeit für die nächsten Ankäufe zu nutzen.

Bei diesem Flip hat Johannes bewusst auf einen Generalunternehmer verzichtet, weil keiner verfügbar war, und stattdessen verschiedene Gewerke einzeln koordiniert: ein Bautrupp für Entkernung, Verputz, Boden und Fliesen, ein Sanitärbetrieb, ein Elektriker über den Bautrupp und externe Firmen für Rolladen und Silikon. Das funktioniert, erfordert aber Koordinationsaufwand.

Was Johannes beim nächsten Flip anders machen würde

Ehrlichkeit ist ein Markenzeichen dieses Kanals. Johannes benennt ohne Umwege, was bei diesem Objekt nicht optimal gelaufen ist:

• Die Heizkörper hätte er in jedem Fall ausgetauscht statt lackiert. Das sieht handwerklich nicht sauber aus und ist für zukünftige Projekte keine Option mehr.
• Die Bodenebenen hätte er gerne ausgeglichen. Da verschiedene Bereiche der Wohnung unterschiedliche Höhen haben (historisch bedingt, weil der Flur früher höher gelegt wurde, damit Türen bündig schließen), gibt es heute noch Übergangskanten zwischen den Zimmern. Das ist kein Fehler des Handwerkers, aber stilistisch nicht ideal.
• Die Fliesenlage im Badezimmer ist nicht ganz sauber ausgeführt. Fugen laufen nicht immer dort, wo sie sollten. Wer mit Perfektion unterwegs ist, wird das bemerken. Für den normalen Käufer fällt es kaum auf, aber es bleibt ein Lernpunkt für die nächste Zusammenarbeit mit diesem Fliesenleger.

Das Fazit ist trotzdem positiv: Für eine Renovierungsinvestition von rund 25.000 Euro ist das Ergebnis stark. Eine helle, funktionale Wohnung mit vier Zimmern, renoviertem Bad, neuem Boden, frischen Zargen und Türen sowie komplett neuen Rolladen. Die Lage im Allgäu mit Bergblick und ein Balkon mit Abendsonne sind echte Verkaufsargumente, die sich im Inserat nutzen lassen. Ob für einen Kapitalanleger oder eine Familie, diese Wohnung hat eine breite Zielgruppe.

Fazit: Was du aus diesem Flip mitnehmen kannst

Dieser Flip zeigt sehr deutlich, dass im Fix and Flip nicht jedes Objekt eine High-End-Sanierung braucht. Die Kunst liegt darin, den richtigen Renovierungsgrad für den jeweiligen Standort und die jeweilige Zielgruppe zu finden. Wer zu viel investiert, drückt die Rendite. Wer zu wenig macht, bekommt keinen Käufer oder muss am Preis nachgeben.

Für Einsteiger gilt außerdem: Größere Städte bieten mehr Angebot und Nachfrage, was die Vermarktung nach der Renovierung einfacher macht. Johannes selbst hat in diesem Vorort gekauft, weil der Einkaufspreis stimmte und er bereits Erfahrung mitbringt. Wer noch am Anfang steht, sollte gezielt in Regionen mit aktivem Immobilienmarkt suchen.

Wenn du Fragen zu diesem Flip hast oder Ideen, was du hier anders gemacht hättest, schreib es gerne in die Kommentare unter dem Video. Beim nächsten Vorher-Nachher-Video oder direkt auf der Baustelle sehen wir uns wieder.