Messi-Wohnung für 173.000 Euro gekauft - so sieht sie nach der Renovierung aus

Eine Wohnung mit Hygienewert 2 von 10, drei randvollen Katzenklos, nikotingelben Wänden und Styroporplatten an der Decke - das war der Ausgangszustand dieses Fix-and-Flip-Projekts in einem Vorort von Kempten. Johannes hat die 85-Quadratmeter-Wohnung für 173.000 Euro über eBay Kleinanzeigen gekauft und mit rund 25.000 Euro Renovierungsbudget in eine verkaufsfertige Wohnung verwandelt. In diesem Video bekommst du den kompletten Vorher-Nachher-Vergleich und erfährst, welche Entscheidungen Johannes bewusst anders getroffen hat als bei seinen bisherigen Flips.

Die Eckdaten dieses Fix-and-Flip-Projekts

Bevor wir uns durch die einzelnen Räume arbeiten, erstmal die wichtigsten Zahlen auf einen Blick. Die Wohnung liegt in einem Vorort von Kempten im Allgäu mit etwa 8.400 Einwohnern - keine Großstadt, aber der Einkaufspreis war so attraktiv, dass Johannes trotzdem zugeschlagen hat.

• Wohnfläche: über 85 m²
• Baujahr: 1980er Jahre
• Zimmer: 4 Zimmer (zwei Schlafzimmer, Wohnzimmer, separate Küche, Badezimmer und separates WC)
• Einkaufspreis: 173.000 Euro, privat über eBay Kleinanzeigen ohne Makler
• Renovierungskosten: ca. 25.000 Euro
• Lage: oberstes Stockwerk mit Blick auf die Bergkette im Allgäu

Eines vorab: Johannes selbst bezeichnet dieses Projekt als Fix-and-Flip Light. Das bedeutet, die Wohnung wurde schön gemacht - aber nicht auf High-End-Niveau. Die Zielgruppe beim Verkauf sind keine Eigennutzer, die eine vollständig durchsanierte Premiumwohnung suchen, sondern Käufer, die eine ordentliche, frisch renovierte Wohnung zu einem vernünftigen Preis wollen. Diese Strategie beeinflusst fast jede Entscheidung, die während der Renovierung getroffen wurde.

Der Vorherzustand: Was Johannes vorgefunden hat

Der Zustand dieser Wohnung war selbst für erfahrene Fix-and-Flip-Investoren außergewöhnlich. Hier lebte jemand mit mehreren Katzen unter Bedingungen, die Johannes klar mit "hygienetechnisch 2 von 10" bewertet. Die Bilder sprechen für sich, und die Worte auch - wenn man bedenkt, dass drei Katzenklos randvoll im Badezimmer standen.

Im Detail sah der Vorherzustand so aus:

• Decken: Styroporplatten, typisch für Wohnungen aus den 80ern
• Wände: Tapeten, teilweise dreckig und in die Jahre gekommen
• Geruch: Extremes Rauchen über viele Jahre, dazu Katzenurin und gammelnde Handtücher im Badezimmer
• Küche: Komplett vergilbt, Oberflächen dunkelgelb durch Nikotinablagerungen
• Fenster: Kunststofffenster aus den 2000ern, zweifach verglast, stark verschmutzt
• Rolladen und Markisen: Porös, schief, komplett am Ende ihrer Lebensdauer
• Boden: Verschiedene Bodenniveaus durch historische Baukonstruktion

Wichtig zu verstehen: Johannes war weder der erste noch der letzte Interessent bei dieser Wohnung. Trotzdem hat sich der Verkäufer am Ende für ihn entschieden - ein Zeichen dafür, dass Sympathie und ein seriöses Auftreten beim Privatankauf genauso viel zählen wie der gebotene Preis.

Renovierungsstrategie: Bewusst kein High-End

Johannes macht bei diesem Projekt keinen Hehl daraus, dass er Abstriche gemacht hat, die er bei anderen Projekten nicht machen würde. Das ist keine Selbstkritik, sondern eine bewusste Kalkulation. Wer als Fix-and-Flip-Investor arbeitet, muss das Renovierungsniveau am Objekt, am Standort und an der Zielgruppe ausrichten.

Einige Entscheidungen, die hier anders als sonst getroffen wurden:

• Boden: Vinyl schwimmend verlegt statt verklebtem Parkett. Normalerweise setzt Johannes bei Eigennutzern auf Parkettboden. Hier war Vinyl die wirtschaftlich sinnvollere Wahl.
• Bodenausgleich: Auf einen vollständigen Ausgleich der verschiedenen Bodenniveaus wurde verzichtet. Die Wohnung hat historisch bedingt verschiedene Höhen, weil der Flur früher bewusst höher gebaut wurde, damit Türen bündig abschließen konnten. Das hätte tausende Euro Ausgleichsmasse und enormen Aufwand bedeutet.
• Heizkörper: Lackiert statt ausgetauscht. Johannes gibt zu, dass er das im Rückblick anders machen würde, aber die Entscheidung passte ins Budget.
• Toilette im separaten WC: Stand-WC statt Vorbauelement, weil das Fallrohr zu weit im Raum lag und ein Vorbauelement die Toilette ungünstig positioniert hätte.
• Badezimmer: Badewanne statt einer aufwendig gefliesten Dusche mit Podest. Einfacher zu realisieren, sieht trotzdem ordentlich aus.

Was er aber gemacht hat: Rolladen und Markisen komplett erneuert für rund 3.000 Euro durch eine externe Firma inklusive Gewährleistung. Lieber hier Geld in die Hand nehmen und nichts mehr damit zu tun haben, als an anderen Stellen zu sparen und das dann selbst nachzuarbeiten.

Was konkret renoviert wurde

Auch wenn der Fokus auf einem schlanken Budget lag, ist trotzdem eine Menge passiert. Hier ein Überblick über die durchgeführten Maßnahmen:

• Entrümpelung und Entkernung: Durch einen spezialisierten Trupp komplett entkerntes Objekt
• Neue Zargen und Türen: Klassische Türen mit vier Zwischenstreifen, Zargen vom Baumarkt
• Schalter und Steckdosen: Busch und Jäger Future Line in Schwarzmatt durchgängig verbaut
• Elektrik: Neu verkabelt durch einen Elektriker, der über die Baufirma koordiniert wurde
• Sanitär: Komplette Sanitärarbeiten durch einen Zweimann-Betrieb, inklusive Heizkörper abklemmen, Eckventile und alle Sanitärrohre
• Badezimmer: Komplett neu gefliest mit 120 x 60 cm Fliesen, neue Badewanne, Aufsatzwaschbecken an der Wand, LED-Spiegel mit schwarzem Rahmen, Armaturen von Schütte in Schwarzmatt
• WC: Neues Stand-WC von Geberit in Keramik, selbstgebautes Regal aus Eichenholz zum Kaschieren der Leitungen
• Vinyl: Schwimmend verlegt in allen Wohnräumen
• Rolladen und Markise: Komplett erneuert für ca. 3.000 Euro
• Silikon und Acryl: Vollständige Verfugung durch externen Handwerker für ca. 600 bis 800 Euro
• Fenster: Gereinigt, nicht ausgetauscht
• Balkon: Holzbelag kommt noch vor dem Verkauf
• Thermostatköpfe: Ausgetauscht
• Tiefenreinigung: Durch externe Putzfirma vor dem Verkauf

Insgesamt waren mehrere Gewerke beteiligt, weil kein Generalunternehmer zur Verfügung stand. Das macht die Koordination aufwendiger, ist aber bei diesem Budget und diesem Objekttyp der übliche Weg.

Das Badezimmer - das Highlight des Projekts

Johannes bezeichnet das Badezimmer trotz des schlanken Budgets als Highlight. Was vorher drei randvolle Katzenklos, eine Viertelkreiswanne und einen Handtuchberg enthielt, ist jetzt eine funktionale, sauber geflieste Nasszelle geworden.

Die Fliese in 120 x 60 cm zieht sich durch, der Spiegel mit schwarzem Rahmen und indirekter LED-Beleuchtung kommt von Amazon, die Armaturen sind von Schütte und das Eichenholz-Regal im WC ist Handarbeit von Johannes' Vater. Das durchgängige Farbkonzept in Schwarz und Weiß mit Eichenholz-Akzenten zieht sich durch das ganze Objekt - auch wenn es hier nicht so konsequent umgesetzt wurde wie bei anderen Projekten.

Ein offenes Geständnis: Die Fugen sind nicht perfekt gesetzt. Wer beim Fliesenlegen auf millimetergenaue Fugenteilung besteht, wird an einigen Stellen nicht glücklich sein. Für das Budget und den Zweck ist das aber verschmerzbar - normale Käufer fallen nicht auf solche Details rein.

Eigenleistung vs. Fremdvergabe: Eine wichtige Entscheidung

Johannes spricht im Video ein Thema an, das viele angehende Fix-and-Flip-Investoren unterschätzen: Wann lohnt es sich, Arbeiten selbst zu machen, und wann ist es sinnvoller, Fachleute zu beauftragen?

Seine klare Meinung dazu: Bei den ersten Flips kann Eigenleistung sinnvoll sein, um Kosten zu sparen und Erfahrung zu sammeln. Aber sobald man mehrere Objekte parallel bearbeitet, muss man den eigenen Stundensatz ernstnehmen. Wer fünf Gewerke selbst koordiniert, fünf Amazon-Lieferungen plant und jede Kleinigkeit selbst erledigt, ist kein Unternehmer mehr, sondern ein Handwerker ohne Stundenlohn.

Die Rolladen für 3.000 Euro komplett durch eine externe Firma erledigen zu lassen ist ein gutes Beispiel: Gewährleistung inklusive, nichts mehr damit zu tun, kein Stress mit Nachbesserungen. Diese Denkweise skaliert sich gut, wenn man das Fix-and-Flip-Geschäft wachsen lassen will.

Verkaufsstrategie: Ohne Makler und mit Timing-Logik

Auch den Verkauf organisiert Johannes selbst - ohne Makler. Er nutzt dafür ohne-makler.net, und das nicht aus Kostengründen allein, sondern wegen der Plattformlogik: Man stellt ein Inserat ein und es erscheint automatisch auf allen relevanten Portalen gleichzeitig - ImmoScout, Immowelt, eBay Kleinanzeigen und weitere. Anfragen aus allen Kanälen laufen in einem zentralen Portal zusammen. Das spart Zeit und kostet nicht viel mehr als ein einzelnes Premium-Listing auf einer Plattform.

Ein weiterer Punkt, den Johannes klar macht: Das Timing beim Inserieren ist kein Zufall. Er geht bevorzugt freitags oder samstags online, damit das Inserat das komplette Wochenende auf Seite 1 sichtbar bleibt. Wer dienstags inseriert, verschenkt die reichweitenstärksten Tage der Woche, weil Immobiliensuchende vor allem abends und am Wochenende aktiv sind.

Vor dem Verkauf kommt noch Homestaging in die Wohnung - auch das kein Luxus, sondern ein bewährtes Mittel, um Interessenten die Raumaufteilung besser vorstellbar zu machen und damit Besichtigungen und Preisverhandlungen positiv zu beeinflussen.

Was Johannes beim nächsten Flip anders machen würde

Eines der wertvollsten Dinge an Johannes' Videos ist, dass er Fehler offen anspricht statt nur das Ergebnis zu feiern. Hier eine Zusammenfassung der Punkte, die er selbst kritisch sieht:

• Heizkörper hätten ausgetauscht statt lackiert werden sollen
• Den Boden hätte er lieber ausgeglichen als mit verschiedenen Niveaus stehen gelassen
• Vinyl wäre beim nächsten Mal für Kapitalanleger-Objekte okay, bei Eigennutzern käme verklebter Parkett
• Einige Kleinigkeiten wie Kratzer an neuen Oberflächen müssen vor dem Verkauf noch nachgearbeitet werden

Kein Flip ist perfekt. Das gilt besonders bei einem Budget von 25.000 Euro für eine 85-Quadratmeter-Wohnung. Was zählt, ist das Gesamtergebnis: Eine saubere, helle, funktionale Wohnung mit vier Zimmern, Bergblick, Balkon und frisch renoviertem Bad - gekauft für 173.000 Euro, renoviert für rund 25.000 Euro, verkaufsfertig in wenigen Wochen. Das ist Fix and Flip in der Praxis, wie es wirklich läuft.

Was du aus diesem Projekt mitnehmen kannst

Dieses Projekt ist ein gutes Beispiel dafür, dass Fix and Flip nicht immer vollständige Kernsanierung bedeuten muss. Manchmal reicht ein gezielter, budgetbewusster Ansatz - besonders wenn der Einkaufspreis stimmt und das Objekt nicht auf Eigennutzer ausgerichtet werden soll.

Für Einsteiger empfiehlt Johannes trotzdem, eher in größeren Städten zu suchen, weil dort Angebot und Nachfrage stärker sind und das Risiko eines langen Verkaufsprozesses geringer ist. Kleinstädte mit 8.000 Einwohnern funktionieren, wenn man bereits Erfahrung hat und den lokalen Markt einschätzen kann.

Was du dir aus diesem Video merken solltest:

• Der Ankauf ohne Makler direkt von privat spart Nebenkosten und eröffnet Spielraum im Einkaufspreis
• Renovierungsniveau immer an der Zielgruppe ausrichten, nicht an persönlichen Vorlieben
• Zeitaufwendige Gewerke mit Gewährleistungsthemen besser komplett abgeben
• Wochenende als Veröffentlichungstermin für Inserate nutzen
• Homestaging lohnt sich auch bei einfacheren Objekten
• Fehler offen analysieren und beim nächsten Projekt besser machen