„Er kam als Miethai und ging als Fischstäbchen" | meine Reaction auf SPIEGEL TV

Ein Spiegel-TV-Beitrag über einen Leipziger Immobilieninvestor, der seine Mieter mit fragwürdigen Methoden aus ihren Wohnungen drängt, hat in der Community für Gesprächsstoff gesorgt. Johannes schaut sich das Video zum ersten Mal gemeinsam mit euch an und kommentiert live, was er über Nachverdichtung, Entmietung und die Grenzen legaler Investorenstrategien denkt.

Worum geht es in dem Spiegel-TV-Beitrag?

Der Beitrag begleitet einen Mieter namens Christian Deutsch auf dem Weg zum Leipziger Amtsgericht. Sein Vermieter, die Schwarzart Capital GmbH unter Geschäftsführer Sven Schwarzart, hat ihm gekündigt und will ihn per Räumungsklage aus seiner Wohnung drängen. Deutsch lebt seit 16 Jahren in seiner rund 60 Quadratmeter großen Wohnung, hat seine Miete stets pünktlich gezahlt und versteht die Kündigung nicht.

Der angegebene Kündigungsgrund: Der Verkauf der Wohnung im vermieteten Zustand würde der GmbH erhebliche wirtschaftliche Einbußen bereiten. Johannes erklärt dazu, dass Pflichten als Mieter zu erfüllen und trotzdem gekündigt zu werden zwei verschiedene Paar Schuhe sind. Das eine hat mit dem anderen schlicht nichts zu tun.

Das Geschäftsmodell hinter der Entmietung

Sven Schwarzart hat das Wohnhaus gekauft und danach allen bestehenden Mietern gekündigt. Das Ziel ist klar: Nachverdichtung. Aus einer Vierzimmerwohnung werden durch das Einziehen von Trennwänden mehrere kleine Zimmer gemacht, die dann einzeln als WG-Zimmer vermietet werden, vor allem an Studenten und Geschäftsleute für Kurzzeitaufenthalte.

Die Zahlen, die Spiegel TV dazu liefert, sind eindrücklich. Der Mieter zahlt aktuell 660 Euro für seine Wohnung. Nach der Umwandlung bringt dieselbe Fläche als Sechs-Zimmer-WG laut Onlineinserat 2.160 Euro pro Monat, bei einem Quadratmeterpreis von rund 37 Euro. Das macht einen Unterschied von 1.500 Euro monatlich, allein aus einer einzigen Wohnung.

Johannes findet das Konzept der Nachverdichtung als solches durchaus interessant, vor allem in einer Stadt wie Leipzig, die laut Beitrag das schnellste Bevölkerungswachstum aller deutschen Großstädte verzeichnet. Aber er macht auch klar, wo für ihn eine Grenze ist: Zimmer unter neun Quadratmetern sind für ihn keine echten Wohnräume mehr. Er empfiehlt, bei WG-Umbauten mindestens neun bis zehn Quadratmeter pro Zimmer einzuplanen. Alles darunter sei schlicht nicht vertretbar.

Die Druckmittel gegen verbliebene Mieter

Während alle anderen Mieter bereits ausgezogen sind, bleibt Christian Deutsch als letzter im Haus. Und genau auf diesen letzten Mieter wird offenbar erheblicher Druck ausgeübt. Spiegel TV dokumentiert mehrere Methoden, die laut den Betroffenen eingesetzt wurden:

• Müll wurde einen Monat lang nicht abgeholt. Da durch die Umbauten nun mehr Personen im Haus leben und mehr Müll produzieren, reichen die vorhandenen Tonnen nicht mehr aus.
• Heizung und Warmwasser wurden viermal im Jahr abgestellt, teils über mehrere Wochen. Abwaschen war nur noch mit dem Wasserkocher möglich.
• Rechnungen für Wasser und Heizöl wurden offenbar schlicht nicht bezahlt.

Johannes ordnet das ein und nennt weitere Methoden, die er aus dem Berliner Markt kennt: Gerüste, die jahrelang vor dem Haus stehen und mit dunklen Planen abgedeckt werden, sodass kein Tageslicht in die Wohnungen fällt. Fenster, die im Zuge von Fassadenarbeiten abgeklebt und bewusst erst spät wieder freigegeben werden. Und als wohl härtestes Mittel: das gezielte Einsetzen störender Mitmieter, um alle anderen zum Auszug zu bewegen. Er sagt dazu klar, dass er so etwas nicht gutheißt und selbst nie in dieser Form gearbeitet hat. Er kauft Objekte leer oder von Eigentümern, die nach dem Verkauf selbst ausziehen.

Was Johannes beim Thema Wohnraumqualität sagt

Ein eigener Kritikpunkt von Johannes richtet sich an alle, die WG-Konzepte umsetzen wollen. Er schaut sich die Zimmergrößen im Video genau an und rechnet nach: Wenn ein 18 Quadratmeter großes Zimmer durch eine Trennwand halbiert wird und zusätzlich vorne noch eine weitere Abgrenzung entsteht, landen die einzelnen Einheiten schnell bei 6 bis 8 Quadratmetern. Das vergleicht er mit dem Versteck unter der Treppe bei Harry Potter. Solche Flächen seien schlicht kein echter Wohnraum.

Sein klarer Rat: Wer WGs plant, sollte darauf achten, dass jedes Zimmer mindestens neun bis zehn Quadratmeter Nutzfläche bietet. Nicht nur aus moralischen Gründen, sondern auch weil Zimmer, die deutlich kleiner sind, baurechtlich häufig gar nicht als Wohnraum genehmigungsfähig sind.

Die Zehner-WG im ehemaligen Bürogebäude

Besonders drastisch zeigt sich das Konzept in einem Gewerbegebäude, das Schwarzart ebenfalls gehören soll. Aus einem ehemaligen Büro im Dachgeschoss wurde eine Zehn-Personen-WG gemacht. Die Bewohner sprechen mit Spiegel TV, wollen aber unerkannt bleiben. Die Zustände: unverputzte Wände, ein Fahrstuhl, der seit Jahren nicht funktioniert, eine Nasszelle unter 2 Quadratmetern, eine 15 Quadratmeter große Küche für zehn Menschen unter der Dachschräge. Ein Zimmer mit Dachschräge und einem Balken mitten im Raum, tatsächliche Nutzfläche wohl unter 11 Quadratmetern, kostet 440 Euro im Monat. Insgesamt soll das Objekt rund 5.000 Euro Mieteinnahmen pro Monat bringen.

Noch pikanter: Bei einer Begehung fand Spiegel TV einen Grundriss, der bis Zimmer Nummer 15 nummeriert war. Geplant waren also ursprünglich 15 Einheiten. Der Brandschutz soll das verhindert haben.

Mietrechtlicher Ausgang: Der Mieter gewinnt

Die Gerichtsverhandlung dauert gerade einmal vier Minuten. Der Richter empfiehlt Sven Schwarzart, die Räumungsklage gegen Christian Deutsch zurückzuziehen. Sie habe keine Aussicht auf Erfolg. Schwarzart zieht die Klage zurück. Ein Etappensieg für den Mieter.

Johannes kommentiert das nüchtern: Der Titel des Beitrags, „Er kam als Miethai und ging als Fischstäbchen", trifft es ganz gut. Es lohnt sich, gegen solche Praktiken juristisch vorzugehen. Mieter, die ihre Pflichten erfüllen und trotzdem unter Druck gesetzt werden, haben gute Chancen vor Gericht, wenn der Kündigungsgrund nicht wasserdicht ist.

Was Johannes aus dem Video mitnimmt und was ihn beschäftigt

Johannes betont mehrfach, dass er weder den Mieter noch den Investor pauschal verurteilen will. Was ihn aber wirklich beschäftigt, ist das Konzept der Nachverdichtung und wie es in diesem Fall umgesetzt wird. Leipzig ist ein heißer Markt, das sieht er auch selbst so. Die Altbausubstanz dort findet er handwerklich und ästhetisch stark. Aber Wohnraum auf ein Niveau zu bringen, bei dem Menschen faktisch in Käfigen leben, findet er nicht vertretbar.

Er stellt auch eine direkte Frage an seine Community: Wurdest du schon mal auf Eigenbedarf gekündigt, und hat sich hinterher herausgestellt, dass dieser Eigenbedarf nicht echt war? Das interessiert ihn konkret, und er lädt dazu ein, das in den Kommentaren zu teilen.

Für alle, die selbst in der Immobilienentwicklung oder im Fix-and-Flip-Bereich aktiv sind, gibt es aus diesem Video eine klare Botschaft: Nachverdichtung kann ein legitimes Geschäftsmodell sein, aber sie muss baulich sauber umgesetzt werden und darf nicht auf dem Rücken von Bestandsmietern durch fragwürdige Druckmittel erzwungen werden. Wer seriös investieren will, kauft leer oder einigt sich fair mit bestehenden Mietern, anstatt ihnen Wasser und Heizung abzustellen.

Fazit: Was dieser Fall für Immobilieninvestoren bedeutet

Das Spiegel-TV-Video zeigt exemplarisch, wie Nachverdichtung in Wachstumsstädten wie Leipzig funktioniert, wenn sie auf die Spitze getrieben wird. Die Mietsteigerung von 660 auf 2.160 Euro pro Monat aus einer einzigen Wohnung klingt verlockend auf dem Papier. Aber der Weg dorthin über Entmietung, Druck und zweifelhaften Wohnraumqualität birgt erhebliche rechtliche und reputative Risiken.

Für Immobilieninvestoren, die langfristig am Markt aktiv sein wollen, ist das kein Vorbild. Seriöse Kapitalanlage und Fix-and-Flip funktionieren dann am besten, wenn die Objekte fair bewertet, sauber entwickelt und rechtssicher verwaltet werden. Wohnraum, der unterhalb jeder Mindestqualität liegt, schafft keine nachhaltige Rendite, sondern nur kurzfristige Einnahmen und mittelfristig jede Menge Ärger.