„Er kam als Miethai und ging als Fischstäbchen" | meine Reaction auf SPIEGEL TV

In diesem Video reagiert Johannes live auf einen Spiegel-TV-Beitrag über einen Leipziger Immobilieninvestor, dessen Geschäftsmodell auf maximaler Nachverdichtung und aggressiver Entmietung basiert. Johannes kommentiert die Methoden, erklärt den rechtlichen Hintergrund und ordnet ein, was davon handwerklich fragwürdig ist und was er selbst anders macht.

Worum geht es in dem Spiegel-TV-Beitrag?

Der Beitrag begleitet Christian Deutsch, einen alleinziehenden Vater aus Leipzig, der seit 16 Jahren in einer 60 m² großen Wohnung lebt. Sein neuer Vermieter, die Schwarzart Capital GmbH unter Geschäftsführer Sven Schwarzart, hat das Haus gekauft und im Anschluss allen bestehenden Mietern gekündigt. Der Grund, den das Unternehmen in der Kündigung schriftlich nennt: Der Verkauf der Wohnung im vermieteten Zustand führe zu erheblichen wirtschaftlichen Einbußen.

Johannes erklärt dazu direkt, dass dieser Kündigungsgrund juristisch nichts mit dem Verhalten des Mieters zu tun hat. Dass jemand brav seine Miete zahlt und trotzdem die Kündigung bekommt, ist kein Widerspruch im Mietrecht. Es sind zwei verschiedene Paar Schuhe. Trotzdem war die Räumungsklage am Ende nicht erfolgreich: Nach nur vier Minuten Verhandlung empfahl der Richter dem Investor, die Klage zurückzuziehen. Sie habe keine Aussicht auf Erfolg.

Das Geschäftsmodell: Nachverdichten durch Entmieten

Was Sven Schwarzart macht, ist kein klassisches Fix-and-Flip und auch kein normales Bestandshalten. Sein Konzept dreht sich um Nachverdichtung: Bestehende Mehrfamilienhaus-Wohnungen werden nach dem Auszug der Altmieter umgebaut, um mehr Zimmer auf derselben Fläche unterzubringen. Konkret: Aus einer Vierraumwohnung werden mehrere kleinere Einheiten, die einzeln vermietet werden, oft als WG-Zimmer oder für kurzfristige Aufenthalte.

Die Rechnung dahinter ist simpel. Eine ehemalige Dreiraumwohnung wird im aufgeteilten Zustand mit 37 Euro pro Quadratmeter und sechs Zimmern angeboten. Das ergibt Mieteinnahmen von rund 2.160 Euro monatlich. Der bisherige Mieter Christian Deutsch zahlte für seine 60-m²-Wohnung 660 Euro. Der Unterschied: gut 1.500 Euro pro Monat, nur durch Umaufteilung.

Johannes findet das Konzept als solches interessant und ist ehrlich dabei: Leipzig ist ein heißer Markt, die Altbausubstanz in Sachsen ist oft hervorragend, und Nachverdichtung als Strategie ist per se nicht illegal. Aber die Art der Umsetzung, die er im Beitrag sieht, ist eine andere Geschichte.

Zu kleine Zimmer: Wo zieht Johannes die Grenze?

Einer der Kernpunkte, bei dem Johannes deutlich wird: die Zimmergrößen. Im Beitrag ist die Rede von Räumen, die durch das Einziehen von Trennwänden entstehen. Bei einem Ausgangsraum von 18 m², der halbiert wird, kommt man auf neun Quadratmeter pro Einheit. Werden vorne noch weitere Abtrennungen vorgenommen, landen einige Zimmer bei 6 bis 8 m².

Johannes sagt klar:

• Mindestens 9 bis 10 m² sollte ein WG-Zimmer haben, damit es als Wohnraum funktioniert.
• Alles darunter ist grenzwertig und kaum als echtes Zuhause zu bezeichnen.
• 6 oder 7 m² erinnern ihn an Harry Potters Kämmerchen unter der Treppe, nicht an Wohnraum.

Bei einer Besichtigung mit versteckter Kamera zeigt der Beitrag ein 5-m²-Zimmer mit Dachschräge, das für 285 Euro warm angeboten wird. Die Küche liegt im Flur, ein Zimmer ist nur als Durchgangszimmer erreichbar. Johannes kommentiert, dass sich das mit einfachem Trockenbau sicher besser hätte lösen lassen.

Entmietungstaktiken: Was läuft in Deutschland wirklich ab?

Der Beitrag dokumentiert, was die verbliebenen Mieter berichten. Johannes ordnet die einzelnen Maßnahmen ein, ohne dabei eine juristische Bewertung abzugeben, aber er nennt die Dinge beim Namen.

Im konkreten Fall in Leipzig soll die Hausverwaltung folgendes eingesetzt haben:

• Müll wurde wochenlang nicht abgeholt. Durch die zunehmende Belegung der umgebauten Wohnungen reichten die Mülltonnen nicht mehr aus. Mieter lagerten Müll in ihren Wohnungen.
• Heizung fiel viermal aus. Kein Heizöl wurde bestellt, die Bewohner hatten im Winter weder Heizung noch warmes Wasser.
• Warmwasser wurde abgestellt. Abwaschen war nur noch mit dem Wasserkocher möglich, das über mehrere Wochen.

Johannes sagt dazu, dass Warmwasser abstellen ein Klassiker sei. Das kommt vor, auch in Berlin, und ist leider eine bekannte Methode, um Mieter aus der Wohnung zu drängen. Er empfiehlt, sich in solchen Situationen nicht provozieren zu lassen und pragmatisch zu handeln, zum Beispiel selbst zum Wertstoffhof zu fahren, statt den Müll in der Wohnung zu stapeln. Das ändert nichts daran, dass es nicht in Ordnung ist, aber man schwächt damit die eigene Position nicht weiter.

Daneben nennt er weitere Praktiken, die er aus anderen Städten kennt:

• Ein Baugerüst mit schwarzer Sichtschutzplane wird vor dem gesamten Gebäude aufgestellt und bleibt jahrelang stehen. Die Mieter haben kein Tageslicht mehr.
• Im Zuge angeblicher Fassadenarbeiten werden Fenster abgeklebt oder beschmiert und der Lichteinfall monatelang unterbrochen.
• Es werden gezielt schwierige Mieter eingesetzt, die andere Bewohner durch ihr Verhalten vertreiben sollen. Johannes beschreibt das als schlechten Mieter auf Bestellung und findet es nicht gut.

Die Zehner-WG im Bürogebäude: Was dort vorgefunden wurde

Besonders krass ist ein Objekt, das im Beitrag gezeigt wird: ein ehemaliges Bürogebäude, in dem aus dem Dachgeschoss eine Zehn-Personen-WG gemacht wurde. Die Mieter haben Verträge mit verschiedenen Firmen geschlossen, die Schwarzart zugeordnet werden. Zusammen bringt das Objekt rund 5.000 Euro Mieteinnahmen monatlich.

Die Zustände dort:

• Wände unverputzt, nicht gestrichen, Rohbaucharme.
• Nasszelle unter 2 m².
• Zehn Personen teilen sich eine 15 m² große Küche unter der Dachschräge.
• Der Fahrstuhl funktioniert seit Jahren nicht.
• Toilettenkabinen ohne Dach, weil das Gebäude ursprünglich als Büro und nicht als Wohnraum konzipiert war.

Ein Zimmer von etwa 11 bis 12 m², inklusive Dachschräge und einem Balken mitten im Raum, kostet 440 Euro. Der Mieter, der das berichtet, zog kurz vor Semesterbeginn ein, weil er als Zuziehender keine andere Wahl hatte. Laut einem gefundenen Dokument im Objekt waren ursprünglich sogar 15 Zimmer geplant, der Brandschutz verhinderte die vollständige Umsetzung.

Wie Johannes selbst investiert und was ihn unterscheidet

Johannes macht an mehreren Stellen im Video deutlich, wie er selbst vorgeht. Er kauft grundsätzlich leere Immobilien oder Objekte, bei denen der Verkäufer nach dem Kauf selbst auszieht. Entmietung, also Mieter aktiv herauszukündigen oder unter Druck zu setzen, ist nicht sein Ansatz und wird es auch nicht sein.

Dass eine leere Wohnung für die Bankbewertung und für den Weiterverkauf deutlich mehr wert ist als eine schlecht vermietete, das erklärt er sachlich. Das ist Marktlogik. Aber daraus folgt für ihn nicht, dass man Mieter mit fragwürdigen Mitteln aus der Wohnung treibt.

Beim Thema Kündigungsfristen in WGs erklärt er außerdem: Eine Mindestlaufzeit von einem Jahr mit dreimonatiger Kündigungsfrist ist bei WG-Vermietungen nicht ungewöhnlich. Studenten ziehen nach zwei oder drei Semestern oft wieder weiter, und für den Vermieter bedeutet hohe Fluktation immer auch Leerstand und Aufwand. Eine solche Regelung als Klausel im Mietvertrag zu haben, ist also nicht per se eine Machtgeste, sondern bei WGs durchaus üblich.

Was Johannes hingegen kritisiert: die Bearbeitungsgebühr, die Schwarzart verlangt, wenn ein Mieter selbst einen Nachmieter findet. In einem auf Reddit geposteten Fall sollte ein ehemaliger Bewohner 570 Euro zahlen, obwohl er die Nachmieterin selbst organisiert hatte. Sowas findet Johannes nicht normal.

Das Urteil: Klage zurückgezogen, Mieter bleibt

Am Ende des Spiegel-TV-Berichts steht das Ergebnis der Verhandlung am Leipziger Amtsgericht: Der Richter empfiehlt Schwarzart nach nur vier Minuten, die Räumungsklage gegen Christian Deutsch zurückzuziehen. Sie habe keine Aussicht auf Erfolg. Der Mieter darf bleiben.

Johannes kommentiert das nüchtern: Alle anderen Bewohner des Hauses sind bereits ausgezogen. Christian Deutsch ist der letzte, der geblieben ist und sich gewehrt hat. Ob er danach wirklich Ruhe haben wird, glaubt er selbst nicht. Der Kampf geht wahrscheinlich weiter.

Das Fazit des Beitrags fasst Johannes so zusammen: Es lohnt sich, gegen solche Praktiken juristisch vorzugehen. Wer sich wehrt, hat zumindest eine Chance. Wer still auszieht, gibt dem anderen Seite das, was sie will.

Was du aus diesem Fall mitnehmen kannst

Als Investor, der sauber arbeiten möchte, gibt es einige Punkte, die sich aus diesem Fall ableiten lassen:

• Kaufe möglichst leerstehende Immobilien oder Objekte, bei denen der Eigentümer selbst auszieht. Das erspart rechtliche Auseinandersetzungen und ethische Graubereiche.
• Wenn du WG-Zimmer vermietest, achte auf eine Mindestgröße von 9 bis 10 m² pro Zimmer. Alles darunter ist menschlich und rechtlich problematisch.
• Nachverdichtung als Strategie ist legitim, aber nur wenn sie baulich sauber umgesetzt wird und die Grundversorgung der Mieter gesichert ist.
• Kenne den Unterschied zwischen einer schlechten Eigenbedarfskündigung und einer wirksamen. Juristische Fehler in Kündigungsschreiben können dazu führen, dass die Klage in vier Minuten vom Tisch ist.
• Transparenz zahlt sich langfristig aus. Geschäftsmodelle, die auf Spiegel TV landen, haben oft einen Grund dafür.

Leipzig ist und bleibt ein interessanter Immobilienmarkt, einer der am stärksten wachsenden in Deutschland. Aber das ist kein Freifahrtschein für alles, was sich kurzfristig rechnet. Wer dort langfristig investieren will, sollte das mit einer sauberen Strategie tun.